У судовій практиці однією з найбільш частих причин виселення з квартири - тривала прострочення за договором іпотеки. При цьому варто відзначити, що в даному випадку не буде мати значення, чи є це житло єдиним для позичальника і членів його сім'ї, також не враховуються інтереси незахищених верств населення, тобто неважливо, чи прописані в заставній квартирі неповнолітні діти, інваліди, пенсіонери - даний об'єкт нерухомості при наявності невиконаних боргових зобов'язань буде вилучено і реалізований з прилюдних торгів з продажу нерухомого майна.
Процедура виселення з іпотечної квартири включає в себе три етапи:
- Наявність допущеної прострочення в оплаті за кредитним договором, згідно з яким об'єктом застави виступає нерухоме майно, що.
- Звернення банківської організації в суд з позовною заявою про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на заставлене майно (зокрема, іпотечну квартиру).
- Задоволення судом позовних вимог і визначення способу реалізації закладеного нерухомого майна (як правило - публічні торги).
У разі, якщо вилучена квартира не була реалізована з торгів, вона передається у власність банку, який має право розпорядитися нею на свій розсуд. При продажу іпотечної квартири з торгів, право власності реєструє на неї переможець торгів.
У суді беруться до уваги такі фактори:
- Боржник не відмовлявся від виконання зобов'язання за договором.
- Боржник втратив роботу.
- Боржником вживалися заходи щодо врегулювання спору в досудовому порядку (подавалися письмові заяви про відстрочення та реструктуризації боргу).
Виселення з іпотечної квартири: федеральна програма «Житло»
Державна програма була створена з метою підтримки позичальників-боржників по іпотеці, які опинилися в скрутному матеріальному становищі. Дана програма включає в себе три проекти:
Допомога, надана в рамках даного проекту, передбачає зниження платежів протягом 12 місяців за рахунок зменшення процентної ставки (не вище 12%) і списання частини основного боргу. Кредитор також має право на відшкодування частини недоотриманих коштів в розмірі не більше 200 тисяч рублів.
Борг по іпотеці: Федеральний закон №102
Відповідно до названого закону позичальник не має права розпоряджатися житлом на свій розсуд, у тому числі, він не може його продати, віддати в дар, поміняти або заповідати, за винятком випадків, коли банк не забороняє такі дії. Разом з тим, позичальник має право без отримання згоди кредитора здавати об'єкт житлової нерухомості в оренду на термін понад 6 місяців з наданням тимчасової реєстрації мешканців, а також прописувати на площі членів сім'ї, родичів (ст.12 ФЗ-102), здійснювати ремонтні роботи і робити перепланування, якщо тільки дані дії не завдадуть істотної шкоди приміщенню.
На підставі ст.31 ФЗ-102, іпотечна нерухомість повинна бути обов'язково застрахована. У разі порушень умов договору, кредитор має право вимагати від позичальника дострокового погашення іпотечного боргу та вилучення заставного майна на свій баланс (ст. 50 ФЗ-102), як показує практика, найчастіше такі дії відбуваються після 6 місяців прострочення.
Виселення з іпотечної квартири: досудова робота
Варто відзначити той факт, що далеко не всі банки готові вживати термінових заходів щодо боржників-ипотечников і вилучати у них заставні квартири, в більшості випадків, банківські організації готові піти назустріч позичальникам, які опинилися в скрутному матеріальному становищі, і запропонувати різні способи повернення боргу:
- реструктуризація (зниження суми виплат за рахунок збільшення терміну кредитування);
- кредитні канікули (звільнення від платежів терміном до півроку);
- списання частини кредитного боргу (на розсуд кредитора можуть бути списані штрафні санкції, неустойка, відсотки);
- державна підтримка (за заявою боржника).
Також частиною досудової претензійної роботи є повідомлення боржника про невиконання боргових зобов'язань і подальшого виселення його з іпотечної квартири (ст. 55.2 ФЗ-102). Це обов'язкова умова для банківської організації перед зверненням до суду, інакше в задоволенні позову може бути відмовлено.
Борг по іпотеці: звернення банку до судових органів
Після того, як всі спроби врегулювати питання про повернення іпотечного боргу не увінчалися успіхом, банк подає позовну заяву до районного суду за місцем знаходження заставного майна. Як правило, іпотечний договір містить в собі інформацію про судовому органі, де буде проходити слухання у справі в разі виникнення конфліктної ситуації. Підсудність регулюється ст. 52 ФЗ-102.
Хто має право виселити з іпотечної квартири?
Виселення з іпотечної квартири може бути скоєно як судовими приставами-виконавцями, так і самим кредитором, на підставі судового рішення (ст.55 ФЗ-102 передбачає виселення боржника з іпотечної квартири кредиторів якщо дана умова прописано в договорі).
При виселенні боржника судовими приставами-виконавцями діє ФЗ № 229, вилучення іпотечної квартири відбувається в рамках виконавчого провадження. На підставі ст. 107 ФЗ-229 судовий пристав повинен повідомити боржника про добровільне звільнення іпотечної квартири в термін - не пізніше 10 днів з моменту отримання письмового повідомлення. У разі ігнорування цієї вимоги, боржнику призначається повторний термін з призначенням виконавчого збору. Процедура виселення відбувається в присутності понятих і співробітників поліції, при необхідності пристави вправі викликати співробітників МНС для звільнення квартири. Пристав-виконавець може надати боржникові послугу з транспортування і зберігання особистого майна строком не більше ніж на 2 місяці.
Якщо виселення виконує безпосередньо кредитор, дана процедура здійснюється за згодою обох сторін. У разі, якщо боржник все-таки відмовляється звільняти іпотечну квартиру, виселення буде відбуватися в присутності працівників прокуратури в адміністративному порядку або через суд.
Важливо! Будь-які дії по виселенню позичальника-боржника з іпотечної квартири без судового рішення можуть бути оскаржені боржником в суді з задоволенням його вимог.
Якщо іпотечна квартира є єдиним житлом
У випадках, коли іпотека є єдиним житлом, при виселенні боржника за іпотечний борг, кредитор не має обов'язок надавати йому альтернативне житло навіть при наявності прописаних в заставній квартирі неповнолітніх дітей. У будь-якому випадку дане майно буде відчужуватися на користь кредитора.
Відповідно ст.54 ФЗ-102 суд може відстрочити реалізацію заставного майна терміном до 12 місяців, на підставі особистої заяви боржника і наявності вагомих обставин.
Підводячи підсумок всьому вищесказаному відзначимо, що іпотека, на сьогоднішній день, є чи не єдиним рішенням у придбанні власного житла для багатьох українських сімей. Однак, підійти до іпотечного кредиту слід з усією відповідальністю і акуратністю. Уникнути фінансових суперечок і конфліктів можна, тільки якщо правильно розраховувати свій бюджет, обов'язково страхувати майно від різних випадків, строго контролювати своєчасне внесення платежів.
Привіт, Ніна Анатоліївна! Вас можуть виселити тільки судові пристави. Тому якщо виконавче провадження ще не розпочато, то продавайте швидше квартиру і розраховуйтесь за боргами. Інший можливий варіант полягає у веденні переговорів з банком про відстрочення виконання мирової угоди. Дане питання також можна вирішити звернувшись до суду із заявою про надання відстрочки виконання мирової угоди на підставі важке матеріальне становище і необхідності продати квартиру.