Поки іпотечна квартира знаходиться в заставі у банку, позичальник може розпоряджатися нею тільки з оглядкою на кредитора. // Олена Ізюмова, спеціально Ipocredit.Ru
Купівля житла з використанням іпотеки - це не тільки радість від того, що наболіле «квартирне питання», нарешті, вирішено. Іноді на зміну ейфорії приходить думка про те, що протягом 15-20 років доведеться нести нелегку борговий тягар. До того ж іпотечна квартира знаходиться в заставі у банку. Це означає, що розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд (продавати, заповідати, здавати), неможливо без попередньої згоди кредитора.
Даним правилом краще не нехтувати. За порушення умов договору банк може застосувати різні санкції: аж до вимоги дострокового погашення іпотеки.
«Кредитна організація, видаючи іпотечну позику, повинна забезпечити його зворотність, тобто отримати таку гарантію від позичальника, якої буде достатньо, щоб погасити всю суму заборгованості. Найефективніший спосіб забезпечення при кредитуванні - це запорука. Так як немає можливості «принести» предмет застави (квартиру) в банк і залишити її там на зберігання, застосовується схема, при якій обмежується право позичальника розпоряджатися квартирою, тобто визначати її юридичну долю (дарувати, продавати, обмінювати і т.д.) », - пояснює Андрій Владикін, керівник Департаменту іпотеки і кредитів компанії« НДВ-Нерухомість ».
Продаж квартир, обтяжених іпотекою, - справа досить скрутне. Можливо, частково саме тому «зараз кількість таких угод дуже мало. Продається така нерухомість в основному позичальниками, які не можуть продовжувати обслуговувати кредит або хочуть переїхати в інше житло, розповідає Дмитро Яременко, керівник служби роздрібного кредитування банку «Московське іпотечне агентство».
Вирішивши розстатися з іпотечною квартирою, потрібно знати, що під час реєстрації угоди з купівлі-продажу закладеної нерухомості в Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) вноситься спеціальний запис: наприклад, «обтяжені іпотекою на користь« N Банку » . Це підкреслює необхідність отримати схвалення заставодержателя (кредитора) на продаж закладеного майна.
Після того, як ви знайдете покупця, треба буде разом з ним прийти в банк - щоб підписати договір купівлі-продажу. Якщо вартість квартири перевищує суму боргу (що буває найчастіше), то одну частину грошей покупець вносить в рахунок погашення кредиту, а іншу - закладає в депозитну комірку. Після цього можна подавати документи для оформлення переходу прав власності на нового власника. Фінальна частина цієї історії - отримання продавцем належної йому частини грошових коштів.
«Заповідати нерухоме майно будь-якій особі - це право, яким можна користуватися без обмеження, - констатує генеральний директор агентства« Іпотека.ру »Дмитро Овсянников. - Робиться це не для відчуження квартири, а для того, щоб змінити законний порядок спадкування у разі смерті власника квартири ».
Переписувати заповіт можна скільки завгодно раз. При цьому заставодавець залишається власником квартири.
У разі настання сумної події спадкоємець отримає як закладену квартиру, так і борги спадкодавця, тобто буде мати відповідні зобов'язання перед банком, відзначає Дмитро Яременко. Спадкоємці повинні будуть не тільки своєчасно вносити кредитні платежі, а й нести витрати по іпотечному страхуванню. В іншому випадку банк може застосувати до нових позичальників каральні заходи - аж до вимоги дострокового погашення боргу в повному обсязі. Це важливий момент, але про нього багато хто забуває. Справа в тому, що вступ в права спадщини відбувається тільки через півроку після смерті спадкодавця і деякі люди не платять протягом цього періоду по кредиту, помилково вважаючи, що поки вони нікому нічого не винні.
Здача в оренду житла, придбаного в кредит, можлива. Це стає одним з варіантів мінімізації платіжного навантаження на сімейний бюджет. Однак в даному випадку необхідно уважно ознайомитися з правилами банку, що видав іпотеку.
З'ясуйте: що з цього приводу написано в кредитному договорі і яка передбачена відповідальність за здачу майна в оренду без дозволу банку (якщо стане відомо про нецільове використання коштів і т.д.). Тут не варто забувати, що все таємне рано чи пізно може стати явним. «Для цього в деяких кредитних організаціях функціонує ціла заставна служба, яка відповідно до іпотечного договору має право перевіряти, чи використовується закладене житло за цільовим призначенням, не завдано йому збитків (наприклад, неузгодженої або незаконним переплануванням)», - зазначає Андрій Владикін ( НДВ).
Додамо до цього, що за договором позичальник не має права погіршувати стан заставної квартири. Тому до пошуку орендарів теж доведеться підійти дуже відповідально.
Ситуації, коли кредитні організації не допускають реєстрації в іпотечній квартирі осіб, які не є родичами позичальника, мають місце бути. Цими нюансами потрібно цікавитися до підписання договору.
«Право користування означає, що власник може проживати в іпотечній квартирі разом з членами своєї сім'ї, - підтверджує Дмитро Яременко (« Московське іпотечне агентство »). - Але треба мати на увазі, що банк в кредитному договорі, швидше за все, обмежить його в прагненні зареєструвати в ній інших осіб ».
Що стосується питань, пов'язаних з косметичним ремонтом квартири, то тут можна обійтися без участі банку. А ось на перепланування дозвіл кредитора знадобиться (причому воно може бути отримано тільки відносно перепланувань, які є законними).
Змінювати призначення житла не можна. Жоден банк не дозволить вам переробити квартиру, наприклад, в магазин або офіс. Стандартний іпотечний договір містить цю умову. Покаранням за його порушення може бути або необхідність повного дострокового погашення кредиту, або вимога привести квартиру в первинний вигляд.
Обтяження на нерухомість знімається, коли позичальник повертає банку всю суму боргу з відсотками. З цього моменту квартира не є заставної, і розпоряджатися нею власник може на свій розсуд.