Гаражі в столиці - дефіцит. Будівництво явно не встигає за все зростаючим числом автомобілів. У той же час автовласники не рвуться купувати дорогі гаражі. Значить, можна висунути гіпотезу: в сегменті не самих дорогих гаражів попит буде завжди. А чи не спробувати себе приватному інвестору в якості гаражного будівельника?
Справді, грошей, щоб вкластися в гаражне будівництво, потрібно явно менше - в порівнянні з інвестуванням в житло. І клієнтів - для оренди або купівлі майбутнього, побудованого вами машиномісця, судячи з усього, знайти не дуже складно. Адже за оцінками експертів лише у 25% москвичів-автовласників машини зберігаються в гаражах і на стоянках. Більше половини столичних водіїв залишають машини під відкритим небом, і чверть користується «черепашками» і «пеналами». Але з металевими укриттями наполегливо борються міська влада, і відгадайте з трьох разів, хто виявиться переможцем.
Так що рано чи пізно перед кожним господарем автомобіля питання про те, де його зберігати, встає ребром.
(Зауважимо, що відбулося змішання понять «стоянка» і «гараж»: будь-який капітальна споруда, призначене для зберігання автомобілів, вважається гаражем, навіть якщо таке не має ні дверей, ні часом навіть стін. Стоянку ж тепер називається те, що будувати не потрібно - досить обгородити.)
На наш погляд, найвигідніше будувати найбільш популярний у народу «наземний манежний» гараж.
Без кооперативу не обійтися
Щоб взяти участь в будівництві гаража потрібно або організувати гаражно-будівельний кооператив (ГСК), або вступити в нього. Зазвичай ГСК створюється під один конкретний проект. Збираються автомобілісти, висувають з-поміж себе відповідального за будівництво. Коли будівництво закінчено, кооператив займається вже охороною і експлуатацією гаражних комплексів. Сьогодні в Москві налічується 349 ГСК, багато хто з них існують уже десятки років.
У похід по інстанціях
Наступний етап пов'язаний з клопотами про виділення земельної ділянки і роботою над проектом. У Mоскве будь-яке будівництво можливе лише після укладення довгострокового договору оренди земельної ділянки. Ділянка «пробивається» у відділі Держземінспекції відповідного округу, і якщо рішення позитивне, саме час потурбуватися проектом.
За проектом, зрозуміло, треба звертатися в проектну організацію. Вартість проекту залежить від кількості квадратних метрів в планованому об'єкті. Загальна вартість проектних робіт визначається з розрахунку 200-400 рублів за квадратний метр. Самі ж «круті» проектні контори можуть «зарядити» і 1000 рублів за квадратний метр.
З готовим проектом представники гаражного кооперативу відправляються в префектуру для подальших узгоджень. Підрядника знаходить або сам кооператив, або автовласникам підбирає його префектура, - на конкурсній основі.
Але знайте, що процес узгодження може тривати довше, ніж саме будівництво.
Скільки коштує гараж побудувати
Отже, тепер майбутнім щасливим власникам гаражів доведеться мати справу з будівельниками. Як повідомили кореспонденту порталу про нерухомість www.Metrinfo.Ru в компанії «Атлант-проект», будівельники-підрядники оцінюють свою роботу в середньому по $ 320 за квадратний метр. Таким чином, саме будівництво неопалюваного манежного гаража вийде десь в $ 5760 за машиномісце. Цифра ця, звичайно, усереднена - чим більше площа гаражного комплексу, тим нижче вартість квадратного метра. Додайте сюди витрати на проектування, і цифра собівартості одного машиномісця для члена гаражного кооперативу в середньому вилізе десь в $ 6 тис. Як мінімум, його можна продати в два рази дорожче.
Скільки це машиномісце буде коштувати самої будівельної компанії, будівельники вам ніколи не зізнаються, але за оціночними даними, собівартість його для будівельника складе десь $ 1500-1700. Тут потрібно зробити пояснення. Не рідкість, коли автомобілісти самі відважно беруться за будівельні роботи, особливо, коли серед лідерів є професійні будівельники, які і керують процесом. Адже головне - не порушувати проект, щоб не причепилися архітектори.
Так що теоретично можливо продати це ж машиномісце можна в 10 разів дорожче собівартості. Місця можна не тільки продавати, а й здавати за $ 2,5-3 тис. На рік, і таким чином будівництво окупить себе менш ніж за рік.
До речі, один із способів збільшити продажну ціну машиномісця - організувати поруч з гаражем що-небудь корисне - автомийку, станцію технічного обслуговування, магазини автозапчастин. За даними компанії «Домострой», були зафіксовані випадки, коли ціна машиномісця в гаражному комплексі зростала більш ніж в три рази після того, як поруч були побудовані відповідні об'єкти інфраструктури.
В цілому ж, на думку директора департаменту Інвестиційного Консалтингу компанії «Домострой» Сергія Куренкова прибутковість цих угод не дуже велика. Однак все залежить від початкових умов угоди і прогнозу на попит в тому районі, де буде будуватися гаражний комплекс.
права інвестора
Також як і «квартирне пайовик», «гаражний інвестор» повинен бути захищений законом № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації». Таким чином, людина, яка вклала гроші в придбання гаража, - учасник пайового будівництва. Відповідно до цього закону повинні укладатися договори і проводитися наступні операції.
Що слід врахувати
На шляху приватного інвестора можуть виникати час від часу деякі перешкоди, про які треба знати заздалегідь.
Необхідна згода мешканців
Одна з головних труднощів полягає в тому, що обов'язково потрібно протокол про згоду жителів з розміщенням об'єкта. Думки жителів, природно, буде різним. Автомобілісти проголосують «за» обома руками, але ж є ще й бесколесние громадяни. Можливо, доведеться пообіцяти побудувати не тільки гараж, але і дитячий майданчик, і лавки для пенсіонерів. Але, все одно, згоди можна і не отримати.
Простіше проект - менше терміни
Терміни будівництва гаражів варіюються в залежності від їх розміру і від їх типу. Від моменту вкладення грошей до в'їзду в гараж щасливих автовласників минає щонайменше півроку. А якщо мова йде про будівництво повністю обладнаних комплексів з усіма комунікаціями, то бували випадки, коли будівництво затягувалося на чотири роки. При цьому багато автовласників встигли неодноразово поміняти машину.
Гроші можуть скінчитися
Багато що залежить від безперебійного фінансування будівництва. Так, нерідкі випадки, коли коштів, зібраних з майбутніх власників гаражів, виявлялося недостатньо, і будівництво завмирало. Може статися й так, що будматеріали подорожчають в процесі будівництва, гроші закінчаться, будівництво встане. Не так уже й рідко це трапляється, причому підрядник сам, найчастіше, виходить сухим з води. Боротися з подібними речами покликаний закон № 214-ФЗ, але ні для кого не секрет, що далеко не всі з ним працюють.
Резюме порталу про нерухомість Metrinfo.Ru
Якщо і вплутуватися в гаражне будівництво в якості інвестора, то краще за все братися за будівництво перших двох типів гаражів. По-перше, менше проблем зі збутом - недороге машиномісце куплять швидше і охочіше, по-друге, менше розтягуються терміни будівництва, а чим швидше будувати, тим менше ймовірності прогоріти через те, що в процесі будівництва зросте вартість будматеріалів і послуг підрядників.