Інструкція з приймання нової квартири у забудовника, на що слід звертати увагу.
Отримавши повідомлення від Пєчкіна, ви зі сльозами на очах від радості, вдаєтеся до забудовника, а у відповідь чуєте, що будинок, на жаль і ах, але не готовий і потрібно ще трохи почекати. Дбайливий забудовник поплескуючи Вас по плечу нахабним чином випихає Вас за двері свого офісу, обіцяючи Вам обов'язково зателефонувати коли будинок буде добудований. Або починає розповідати вам історію про те що: «У нас велика черга на огляд і прийом, треба записуватися», - а записатися чомусь можна тільки через пів року. Взагалі забудовник заготовив для Вас безліч причин для відмови в передачі купленої за ваші ж кревні гроші, квартири, всі їх можна довго викладати в цій статті від чого вона може перетвориться на важкий трактат. Ви як і будь-який інший нормальний чоловік запитаєте навіщо?
А робиться все для того, що б скоротити час прострочення, адже за затримку здачі квартири по 214 Федеральним законом доведеться сплачувати штраф (пені). Інша причина забудовник не хоче ускладнювати собі життя і гостюють у нього на будівництві працівників ліквідацією косяків наробити їх умілими руками і надумав без шуму і пилу вручити Вам односторонній акт на квартиру, що будується. Адже з моменту як підписаний двосторонній акт прийому передачі, а тим більше односторонній акт квартира вважається переданої і усувати косяки допущені його висококваліфікованими співробітниками, Забудовник вже не зобов'язаний. Так само поспішаю порадувати, що всі комунальні платежі Ви починаєте оплачувати з моменту підписання акту прийому передачі, ну або з моменту вручення вам одностороннього акту.
Як повинен відбуватися прийом квартири у забудовника
Що вважати належним повідомленням
Однак слід враховувати, що подібний спосіб повідомлення не вважається належним. У пункті 4 статті 8 Закону про ДДУ зазначено, що існує тільки один належний спосіб сповіщення покупця: рекомендований лист, яке може бути вручено особисто (про що повинна свідчити розписка), або у забудовника має бути підтвердження про те, що лист було отримано пайовиком.
У тому ж пункті закону вказані і обов'язки пайовика, який, отримавши належне повідомлення про завершення зведення будинку, зобов'язаний прибути, щоб приймання квартири в новобудові була здійснена в обумовлений в ДДУ період або термін, що становить 7 робочих днів.
Чи можна проігнорувати повідомлення
Права і обов'язки сторін таких угод чітко регламентовані. У законодавстві зазначено, що якщо покупець не прийняв нерухомість протягом двох місяців з дати, визначеної для передачі, то забудовник має право на односторонню передачу (оформляється акт передачі квартири або інший вид підтвердження факту готовності і належного стану даного об'єкта).
Наслідки неотримання повідомлення від забудовника через тривалу відсутність
Як не допустити односторонньої передачі квартири
В (назва організації)
(Посада та П. І. Б. керівника)
від (відомості про покупця: П. І. Б. паспортні дані, місце реєстрації)
(Дата) була укладена угода № ______ поступки прав вимоги по ДДУ зі зведення об'єкта нерухомості між (П. І. Б. пайовика) і (назва організації).
Відповідно до пункту ____ даної угоди, передача повинна відбутися не пізніше (дата).
Співробітник (назва компанії забудовника) поставив мене до відома про те, що з-за (перелік наявних проблем, що заважають здачі будинку) передача мені квартири відкладається.
Прошу вивчити дану ситуацію і вжити заходів для передачі нерухомості в порядку, передбаченому чинними законодавчими актами.
Прохання повідомити мене шляхом направлення листа про те, коли відбудеться огляд і передача об'єкта в експлуатацію.
Зразок складання опису
Особливості прийому загальнобудинкового майна
У частині першій закону про ДДУ в статті 7 і в частині 5 того ж закону в статті 8 вказується, що приймання квартири у забудовника може припускати складання документів про те, що нерухомість зведена з порушенням:
- угоди з пайовиків;
- СНиПов;
- діючих регламентів;
- інших вимог, які є обов'язковими для виконання.
Виходячи з передбачених в законодавстві прав учасників ДДУ, акт огляду квартири є не єдиним документом, яким необхідно приділити увагу, оскільки потрібно також перевірити наявність і працездатність сміттєпроводу і вуличного освітлення, функціонування ліфтів тощо. В першу чергу перевіряється наявність об'єктів, передбачених у відповідних регламентах або договорі: дитячого майданчика, паркувальних місць, огородження території та ін.
Якщо говорити про те, на що звернути увагу при прийманні квартири, слід вказати, що часткова передача, із зобов'язанням усунути виявлені недоробки в подальшому, є неприпустимою. Якщо є невідповідність або частина майна не готова до здачі, відсутня і ін. То це повинно бути відображено в його складає за результатами огляду акті дефектів (він також може називатися актом будівельних недоліків або попередніми актом). Якщо ж прийом квартири у забудовника буде завершений підписанням звичайного акту прийому-передачі, то усувати виявлені проблеми доведеться мешканцям, оскільки наявність недоробок ніде не відображено.
По суті, ДДУ охоплює не тільки зазначену в ньому квартиру, але і загальнобудинкові майно. Однак юристи не рекомендують вірити забудовнику на слово про те, що за приймання загальнобудинкового майна відповідає керуюча компанія. Так, на практиці так зазвичай і буває, але пов'язано це з тим, що громадяни погано розбираються в існуючому законодавстві і неуважно читають умови договорів, що укладаються, в іншому випадку вони могли б вимагати стягнення неустойки затримки передачі будинку через виявлених недоліків.
Учасники договору, яким належить прийом передача квартири, часто просто не хочуть обтяжувати себе проблемами, що виникають при передачі загальнобудинкового майна, а хтось вважає, що власником є керуюча організація. Однак така точка зору є хибною. Ні держава, ні будь-хто інший не є власниками загальнобудинкового майна, оскільки воно знаходиться у власності покупців нерухомості і саме вони відповідають за його стан. Навіть те, що міська влада періодично виділяють деякі суми у вигляді субсидій, не означає, що цей обов'язок можна перекласти на когось ще.
Не варто забувати, що сьогодні в нашій державі встановився капіталістичний лад, і громадянам, які звикли до соціалізму, доводиться міняти свої уявлення про відносини до власності. Тому, хто цього не зробив, доводиться деколи платити за проживання в новобудові набагато більше, ніж за квартиру, розташовану в старому фонді. А пояснюється це як раз тим, що власники нерухомості погано були інформовані про те, як приймати квартиру у забудовника, і змушені тепер усувати недоліки, які не вказані в дефектної відомості, за свій рахунок. Звідси і значний розмір рахунків за житло. Цього можна уникнути, якщо мешканці будинку об'єднуватися для захисту своїх прав і зможуть домогтися того, щоб забудовник здав новобудову в належному стані.
Юристи рекомендують найняти незалежних фахівців, чия експертна думка можна буде використовувати для направлення претензії з виявленим переліком недоліків. Складений ними техогляд повинен стати основою листа будівельних недоліків, який спрямовують забудовнику. При цьому вимога сплатити послуги незалежних експертів також можна включити в дану претензію або позовну заяву в суд. Якщо мешканцям вдасться відстояти свою позицію, то розмір рахунків істотно зменшиться, а гроші будуть направлятися на додаткове благоустрій. Але ця сфера витрачання коштів не є темою цієї статті.
Яким повинен бути акт огляду квартири зразок
(Місце складання документа) (дата)
- Відсутня асфальт на під'їзних доріжках;
- Чи не обладнаний пандус для колясок;
- Асфальт на прибудинковій території відсутня;
- Чи не обладнаний майданчик для дітей;
- Чи не підключено під'їзний освітлення;
- Чи не приступили до роботи ліфти;
- Розташовані на ____ поверсі приміщення, призначені для спільного використання мешканцями, не мають протипожежної сигналізації та обладнаних відповідно до стандартів пожежних щитів;
- На ____ поверсі на сходовому майданчику відсутній квартирний лічильник, а також не виконана підведення електропроводки до квартирного електрощитку;
- Слабкострумова розводка до щитка на ____ поверсі відсутня;
- На ____ поверсі двері, що ведуть в загальні для мешканців приміщення, не обладнані передбаченим конструкцією склінням;
- Підвальний поверх затоплений;
- Не з'єднані у частині каналізаційних труб, що призводить до течі в підвальному поверсі будинку;
- Відсутня передбачене умовами ДДУ скління балкона;
- Якість виконаного скління в віконних отворах не відповідає стандартам - конструкції нерівно встановлені і погано закріплені, є щілини;
- Кухонні вікна не забезпечені необхідною фурнітурою;
- Віконне скло в кімнаті має тріщину;
- Вхідні двері на лоджію встановлена неправильно, що призвело до перекосу, що заважає нормальному відкриттю і закриттю;
- Гаряче і холодне водопостачання в осмотренной квартирі відсутній;
- Внутрішньоквартирні прилади обліку води, що споживається (при необхідності вказати - холодної або гарячо й) не встановлені;
- Пол біля вентиляційної шахти має наскрізні отвори;
- Стояк каналізації в квартирі має тріщину;
- Рівень установки роз'єму в каналізаційному стояку, призначений для відтоку стічних вод, становить всього 4 сантиметри над підлогою. Це призводить до неможливості грамотного виконання стяжки;
- Рама дверей, що вели в квартиру, встановлена з перекосом, дверний замок не працює, а дверна фурнітура відсутня;
- Пожежний вихід не має встановленого люка.
(Примітка: бажано, щоб поряд з виявленими недоліками в документі були посилання на те, які саме пункти договору із забудовником. Проектної документації, відповідних СНиП та ін. Були порушені. Однак якщо забудовник підписав дану дефектну відомість без цих посилань, то вважається, що з наявними зауваженнями він згоден. в разі якщо забудовником даний лист не підписано, необхідно направити його у вигляді цінного листа з описом вкладення. І тут потрібно вказати, які саме нормативи порушують виявлені недоработ ки.)
Документ складений спільно Сторонами угоди відповідно до пункту 5 статті 8 закону про ДДУ.
Забудовник, після усунення наведених у даному акті недоліків, зобов'язаний письмово повідомити Учасника про те, що об'єкт нерухомості знаходиться на стадії готовності до прийому-передачі.
Реквізити Забудовника: Відомості про Учасника ДДУ:
_____________________ (інформація повинна копіювати
_____________________ дані, викладені в ДДУ)
_____________________ (підпис) / Ф. І. О. /
У дефектної відомості також бажано вказати, в які терміни забудовник зобов'язаний усунути виявлені недоробки. В даному зразку подібна рядок відсутній, оскільки претензійна робота велася із забудовником, який не дотримується терміни здачі об'єкта в експлуатацію. Слід також враховувати, що в ДДУ чітко регламентовані терміни, в які повинен проводитися огляд квартири в новобудові і здача її дольщику. Відповідно, за їх недотримання повинна сплачуватися неустойка, нарахування якої не припиняється на період, за який потрібно усунути недоліки. Таким чином, забудовник сам зацікавлений зробити це якомога швидше, щоб не платити згодом великі суми компенсації мешканцям. Якщо ж представники організації забудовника відмовляються підписувати попередній акт, то слід даний документ відправити їм у формі листа з описом.
Якщо ви шукаєте інформацію про те, як приймати квартиру, слід запам'ятати, що особи, які підписують даний документ від забудовника, повинні мати на це право. Оскільки при відсутності у них відповідних повноважень акт втрачає юридичну силу.
Що робити, якщо виявлені недоліки, що стосуються стану квартири або загальнобудинкового майна
Один з головних питань, що стосуються того, як прийняти квартиру в новобудові, зачіпає проблему невідповідності об'єкта, наданого до огляду, наявних умов ДДУ, будівельним стандартам та іншим вимогам, перерахованим в статті 7 закону 214-ФЗ.
Юристи, що працюють в даній галузі права, рекомендують відправлятися приймати квартиру з експертом, який має право оцінити суму, в яку обійдеться усунення виявлених проблем, і оформити свої висновки у вигляді взяття. Даний документ має офіційну силу і може використовуватися як доказ своєї позиції в суді.
- Усунути недоробки. Згідно із законом, термін безоплатного усунення недоліків повинен узгоджуватися сторонами, однак найчастіше дольщику на словах повідомляють, що як тільки проблеми будуть усунені, піде дзвінок. Покупець має право вимагати дотримання законодавства. Кожен учасник ДДУ сам вирішує - вірити чи ні обіцянкам, які не підтверджені письмово. Як правило, якщо будинок зводився в встановлені терміни, а недоробки незначні. То вони будуть усунені швидко, але якщо будівництво затяглося, то, можливо, і працювали над вирішенням питання недоробок теж не буде швидкою;
- Зменшити вартість квартири. Найчастіше домогтися реалізації цього права покупцю вдається тільки через суд. Забудовники вкрай рідко погоджуються на здешевлення житлоплощі і повернення частини коштів. Як варіант, можна спробувати врегулювати проблему шляхом заліку взаємних вимог. Це стає можливим, якщо після обмірів площа квартири збільшилася. Оскільки покупець зобов'язаний оплатити зайві квадратні метри, забудовник може відмовитися від своїх вимог в обмін на відмову зменшення вартості;
- Компенсації витрат, які належить понести покупцеві при усуненні недоробок. В першу чергу покупець повинен запросити експерта, який зафіксує наявні недоліки. Потім запрошують будівельну фірму, яка їх усуває, і тільки після цього можна буде звертатися з позовною заявою до суду, надавши всі чеки за ремонт.
При виявленні значних порушень нормативів і стандартів, а також якщо недоліки не усунуто, учасник ДДУ отримує право:
- анулювати договір,
- зажадати повернення сплачених грошей,
- зажадати сплати пені за користування грошовими коштами за весь термін з моменту їх внесення.
Що потрібно знати про прийом квартири, якщо недоробок не виявлено
Якщо пайовик після огляду згоден прийняти квартиру, то необхідно переконатися в тому, що дата підписання акту присутній в документі і відповідає дійсності. Така вимога особливо актуально, якщо здача будинку відбувається пізніше запланованого терміну. Відсутність дати матиме наслідком те, що після підписання забудовник може поставити в порожній графі будь-яке потрібне йому число. А це, в свою чергу, може привести до значної втрати коштів покупцем. Він може втратити право вимагати неустойку за затримку здачі будинку в експлуатацію, або ж з нього можуть зажадати оплатити комунальні платежі за весь строк з моменту приймання будинку. Є ще один нюанс - перед підписанням акту з учасника ДДУ можуть зажадати внесення авансових платежів за комунальні послуги. Така претензія є незаконною, сплата цієї суми може бути проведена тільки на добровільній основі. Однак, в разі відмови, забудовник зазвичай не підписує акт і не віддає ключі покупцеві. В результаті дольщику доводиться доводити свою правоту в суді.
Всі питання, що стосуються затримки здачі в експлуатацію, регламентуються чинним законодавством, але там не вказано, що робити, якщо в акті є фраза про відсутність матеріальних претензій з боку покупця.
Пайовик має право вимагати видалення подібних пунктів з документа, але якщо ключі від квартири потрібні негайно, а забудовник відмовляється переробляти документи, то такий акт можна підписати.