Якими правами володіють іноземці в Казахстані з придбання житла, нежитлової нерухомості, земельних ділянок, спадкування майна? Чи повинен іноземець володіти дозволом на проживання для придбання нерухомості? Чи можуть іноземця позбавити нерухомості?
придбання житла
"Іноземці, які постійно проживають в Республіці Казахстан, в житлових відносинах мають ті ж права і несуть ті ж обов'язки, що і громадяни Республіки Казахстан.
Іноземці можуть мати в Республіці Казахстан на праві власності житло (за винятком тимчасово перебувають іноземців). ".
На практиці це положення трактується наступним чином:
- іноземець, який має дозвіл на проживання, має право придбати будь-яке житло (квартиру, будинок)
- іноземцям, які не мають посвідки на проживання, в оформленні та реєстрації угоди з придбання житла буде відмовлено.
Таким чином, іноземцю, що не проживає в Республіці Казахстан, але бажає придбати житло, залишається такий варіант - отримати вид на проживання, потім придбати житло. Однак варіант не єдиний.
Юридичні особи з іноземною участю можуть без жодних обмежень набувати у власність житло, незалежно від того, чи перебуває засновник організації на території Республіки Казахстан чи ні. Тому альтернативним варіантом є створення юридичної особи і придбання житла в його власність.
Придбання земельних ділянок
Згідно з пунктами 3, 4 статті 23 Земельного кодексу Республіки Казахстан в приватній власності іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб (недержавних) можуть перебувати земельні ділянки тільки для наступних цілей:
- під забудову або забудовані виробничими і невиробничими, в тому числі житловими, будівлями (будівлями і спорудами) та їх комплексами;
- землі, призначені для обслуговування будівель (споруд, будівель) відповідно до їх призначення.
Землі, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та лісорозведення, не можуть перебувати у власності іноземців та іноземних юридичних осіб (пункт 4 статті 23 Земельного кодексу). Відповідно до пунктом5 статті 37 Земельного кодексу земельні ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва можуть надаватися іноземцям та особам без громадянства в оренду на термін до 10 років.
Право постійного землекористування не може належати іноземним землекористувачам (пункт 2 статті 34 Земельного кодексу).
Особливості щодо громадян Російської Федерації
Відповідно до статті 7 Земельного кодексу, якщо міжнародним договором, ратифікованим Республікою Казахстан, встановлено інші правила, ніж ті, які містяться в Земельному кодексі, то застосовуються правила вказаного договору. Міжнародні договори, ратифіковані Республікою Казахстан, до земельних відносин застосовуються безпосередньо, крім випадків, коли з міжнародного договору випливає, що для його застосування потрібно видання законодавчого акта.
Наприклад пунктом 1 статті 4 Договору між Республікою Казахстан і Російською Федерацією про правовий статус громадян Республіки Казахстан, які постійно проживають на території Російської Федерації, і громадян Російської Федерації, які постійно проживають на території Республіки Казахстан, встановлено, що громадянин однієї Сторони, який постійно проживає на території іншої Сторони, користується такими самими правами і свободами і несе такі самі обов'язки, як і громадяни Сторони проживання, за винятками, встановленими цим Договором. У той же час пунктом 1 статті 6 зазначеного Договору встановлено, що придбання власності громадянами однієї Сторони, які постійно проживають на території іншої Сторони, регулюється законодавством Сторони проживання. У зв'язку з цим на громадян Росії, які постійно проживають в Казахстані (мають посвідку на проживання), все одно поширюються вищевказані обмеження і вони мають право набувати у власність ділянки тільки з цільовим призначенням, зазначеним у пунктах 3, 4 статті 23 Земельного кодексу.
Особливості щодо громадян Республіки Білорусь
Аналогічна ситуація має місце щодо громадян Республіки Білорусь, які постійно проживають в Казахстані (мають посвідку на проживання). Пункт 1 статті 4 Договору між Республікою Казахстан і Республікою Білорусь про правовий статус громадян Республіки Казахстан,
постійно проживають на території Республіки Білорусь, і громадян Республіки Білорусь, які постійно проживають на території Республіки Казахстан передбачає, що громадянин Білорусі, який постійно проживає на території Казахстану, користується такими самими правами і свободами і несе такі самі обов'язки, як і громадяни Казахстану за винятками, встановленими даного Договору. Пунктом 1 статті 6 цього договору встановлено, що придбання власності громадянами однієї Сторони, які постійно проживають на території іншої Сторони, регулюється законодавством Сторони проживання. Таким чином, застосовується право Республіки Казахстан і обмеження, зазначені в пунктах 3, 4 статті 23 Земельного кодексу, зберігаються.
Придбання нежитлової нерухомості
Відносно придбання нерухомості, яка не належить до житлового фонду (будівель, споруд, приміщень, офісів, магазинів і т.д.) законодавство Республіки Казахстан не містить обмежень не залежно від того, чи має іноземець вид на проживання чи ні. Норма, прямо вказує на таку можливість також відсутня, але вона випливає зі змісту вищенаведеної статті 23 Земельного кодексу, яка передбачає можливість перебування у власності іноземців земельних ділянок. Адже право на земельну ділянку нерозривно пов'язано з правом на будівлі, розташовані на ньому.
спадкування житла
Нотаріуси видають свідоцтва про право на спадщину на нерухомість і будь-яке інше майно іноземцям, незалежно від того, проживають вони в Казахстані чи ні. Порядок оформлення спадкових прав в цьому випадку не відрізняється від загальновстановленого.
Чи повинен іноземець продати належне йому житло протягом певного терміну (1 року)?
Пунктом 1 статті 252 Цивільного кодексу Республіки Казахстан (Загальна частина) встановлено, що якщо з підстав, що допускаються законодавчими актами, у власності особи виявилося майно, яке не може їй належати в силу законодавчих актів, це майно має бути відчужене власником протягом 1 року з моменту виникнення права власності на дане майно, якщо інші терміни не передбачені законодавчими актами.
З посиланням на зазначену норму казахстанські нотаріуси та органи юстиції роз'яснюють, що іноземець, який придбав житло на законних підставах (наприклад, успадкував), повинен його продати протягом 1 року, оскільки іноземець, що не володіє дозволом на проживання, не має права мати у власності житло на території Республіки Казахстан.
Також в зазначеному пункті 1 статті 252 Цивільного кодексу говориться, що в разі, якщо майно не буде відчужене власником у зазначений термін, воно за рішенням суду підлягає примусовому відчуженню з відшкодуванням власнику вартості майна за вирахуванням витрат на його відчуження. Тобто, якщо керуватися цим пунктом, то житло іноземця, який проживає в Казахстані, і не розпорядився житлом протягом 1 року, має бути примусово продано за рішенням суду з торгів, а виручена сума (за вирахуванням витрат) повинна бути передана іноземцю. У той же час порядок такої примусового продажу законом або підзаконними актами не встановлено. У жодного державного органу в даний час немає повноважень на пред'явлення подібних позовів до суду, і на практиці ці положення закону не реалізуються. Для іноземців не встановлено ніякої відповідальності або штрафів за те, що вони не скористаються своїм житлом протягом 1 року. Тому в даний час недотримання терміну для продажу житла іноземцем, не тягне жодних негативних наслідків у вигляді вилучення житла або грошових санкцій.
Власність на нерухомість у іноземця, який втратив громадянство Республіки Казахстан
Якщо громадянин Республіки Казахстан придбав квартиру (або іншу нерухомість), а згодом втратив громадянство і (або) виїхав з республіки, чи є це підставою для втрати ним прав на нерухомість? Чи повинен він її продати або вона може бути конфіскована? Законодавство не передбачає ні підстав, ні порядку для таких дій (викуп, конфіскація) щодо нерухомості колишнього громадянина Казахстану. Законодавством не передбачено обов'язок колишнього казахстанського громадянина відчужувати свою нерухомість після втрати громадянства, а також право держави на вилучення такої нерухомості. Законодавство не встановлює будь-яких термінів для відчуження такої нерухомості, особливих умов продажу у вигляді підвищеної ставки податку, не обмежує термінів володіння і не встановлює термін протягом якого необхідно розпорядитися нерухомістю під загрозою її втрати.
Винятком може вважатися житлова нерухомість, до якої в разі втрати громадянства можуть бути застосовні правила статті 252 Цивільного кодексу, розглянуті в попередньому розділі. В даному випадку примусова реалізація житла у колишніх казахстанських громадян, які втратили громадянство, на практиці також не реалізована.
Відповідно до пункту 5 статті 24 Земельного кодексу, якщо громадянин, який є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виходить з громадянства Республіки Казахстан, земельна ділянка підлягає поверненню у власність держави або право на земельну ділянку має бути протягом одного року переоформлено в право оренди строком до 10 років. При поверненні земельної ділянки в державну власність власнику виплачується ціна земельної ділянки, по якій ця ділянка була придбана у держави, за рахунок коштів, що надходять від продажу земельних ділянок. У разі відмови місцевого виконавчого органу від придбання земельної ділянки за його дозволом таку ділянку може бути проданий громадянину Республіки Казахстан.
Чи можна купувати житло громадянину Казахстану, що складається в шлюбі з іноземцем?
Громадянин Республіки Казахстан вільно може набувати на своє ім'я житло в Казахстані, не дивлячись на те що перебуває у шлюбі з іноземцем. Ніяких обмежень щодо цього закон не передбачає. При цьому іноземний чоловік при покупці житла також фактично стане власником частки в цьому житло, хоча купувати його безпосередньо на своє ім'я, не маючи дозволу на проживання в Казахстані, він не має права.
Чи можна купувати земельну ділянку громадянину Казахстану, що складається в шлюбі з іноземцем?
Громадянин Республіки Казахстан, що складається в шлюбі з іноземним громадянином, в звичайному установленому порядку має право набувати земельні ділянки у власність або в землекористування (оренду). Спеціальних обмежень цьому плані законом не передбачено. При цьому іноземний чоловік при придбанні землі, також як і при придбанні житла, фактично стане власником частки в земельній ділянці, навіть якщо в силу встановлених обмежень безпосередньо придбати ділянку на своє ім'я не зміг.
Чи потрібна перереєстрація майна, що належить іноземцю?
Оформивши і зареєструвавши на своє ім'я майно при його придбанні, іноземець не повинен періодично підтверджувати права на нього, проводити перереєстрацію цього майна, міняти документи та вчиняти інші дії, щоб зберегти права на нього. Таких вимог казахстанське законодавство не містить.
Податки іноземців при продажу нерухомості
Іноземець є резидентом
У разі якщо іноземець є резидентом Республіки Казахстан, то застосовується загальний порядок оподаткування, встановлений для громадян Казахстану. а саме приріст вартості при продажу нерухомості обкладається індивідуальним прибутковим податком за ставкою 10%. Якщо нерухомість реалізується по закінченню одного року з моменту придбання, обов'язки по сплаті податку не виникає.
Іноземець є нерезидентом
Інший порядок застосовується якщо іноземець, який реалізує в Казахстані нерухомість, не є казахстанським резидентом.
Відповідно до підпункту 5 пункту 1 статті 192 Податкового кодексу Республіки Казахстан доходи від приросту вартості при реалізації знаходиться на території Республіки Казахстан майна, права на яке або угоди за яким підлягають державній реєстрації (нерухомість відноситься до такого майна) вважаються доходами нерезидента із джерел в Республіці Казахстан.
Приростом вартості в даному випадку є позитивна різниця між вартістю реалізації та вартістю придбання нерухомості.
Згідно з підпунктом 6) статті 194 Податкового кодексу доходи нерезидента від приросту вартості обкладаються податком за ставкою 15 відсотків. Тому вся сума приросту вартості буде оподатковано за вказаною ставкою. На відміну від оподаткування доходу від продажу житлової нерухомості резидентів, для нерезидентів не діє правило, що звільняє від оподаткування, якщо житло перебувало у власності більше одного року. Таким чином, резиденти сплачують податок незалежно від терміну володіння нерухомістю, але тільки в разі, коли вартість продажу перевищує номінальну вартість придбання.
У разі, якщо вартість придбання відсутній (наприклад, нерухомість придбана в дар, успадкована, приватизована без сплати грошей), то до здійснення угоди необхідно зробити оцінку нерухомості, що продається в оцінної компанії, що володіє відповідною ліцензією. Приріст вартості в цьому випадку буде визначатися як позитивна різниця між вартістю продажу та оціночною вартістю.
Іноземці - громадяни держав, з якими у Республіки Казахстан укладені Конвенції про уникнення подвійного оподаткування (наприклад Російської Федерації), можуть також скористатися положеннями цих конвенцій, якщо законодавство їхніх держав не передбачає обкладання податком приросту вартості при продажу нерухомості. З повним переліком держав, з якими укладено такі Конвенції, можна ознайомитися на сайті Податкового комітету Міністерства Фінансів. Для того, щоб застосувати положення міжнародного договору іноземцю необхідно отримати в податковому органі своєї держави, письмове підтвердження (довідку, сертифікат) про те, що він є резидентом своєї держави. Цей документ необхідно пред'явити в податковий орган Республіки Казахстан з посиланням на статтю 215 Податкового кодексу.
Юридична фірма "De Facto"
