Хто здійснює контроль за діяльністю керуючої організації?
Здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління здійснюється власниками приміщень на підставі укладеного договору управління.
У разі не виконання договірних зобов'язань власники приміщень можуть звернутися до суду за захистом порушених прав або в органи влади, які мають право застосування заходів реагування на порушення в галузі житлово-комунального господарства:
з питань порушення законодавства - органи прокуратури;
з питань порушення прав споживачів - органи Росспоживнагляду;
з питань порушення технічних регламентів експлуатації житлового фонду - органи Державної житлової інспекції.
У разі неналежного виконання керуючої організацією зобов'язань, передбачених договором управління по утриманню та експлуатації багатоквартирного житлового будинку, відповідно до ст. 161 Житлового кодексу РФ, власники можуть прийняти рішення про зміну керуючої організації, способі управління багатоквартирним будинком.
Оформлення довіреності уповноваженій особі на представлення інтересів власника (ів) приміщень у багатоквартирному будинку.
Власник приміщення має право уповноважити свого представника голосувати на зборах від імені власника.
Дане повноваження може випливати зі змісту федеральних законів, а також інших правових актів державних чи муніципальних органів. Зазначене повноваження може також випливати з довіреності, оформленої з дотриманням вимог частини 2 статті 48 Житлового кодексу РФ.
Якщо з яких-небудь причин власник приміщення в багатоквартирному будинку не вважатиме за доцільне нотаріальне посвідчення зазначеної довіреності, то її необхідно оформити за правилами п. 4 і 5 ст. 185 Цивільного кодексу РФ.
Відповідно до норм ЖК РФ на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, від імені власників вправі діяти один із власників приміщень у такому будинку та чи інша особа, яка має повноваження, підтверджене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю (понад 50 % голосів) власників приміщень у такому будинку.
Відповідно до частини 2 статті 48 ЖК РФ довіреність на голосування повинна містити відомості про яку подає власника приміщення в відповідному багатоквартирному будинку і його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані).
Оскільки дії, щодо яких видається довіреність, пов'язані з представленням інтересів власника приміщення, в ній повинні бути вказані документи, що підтверджують право власності на це приміщення.
Прямий обов'язок по вказування документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення, в Житловому кодексі РФ відсутня.
Крім того, відповідно до частини 8.2 статті 162 ЖК РФ власники приміщень в багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору.
Розірвання договору управління багатоквартирним будинком
Відповідно до частини 8 статті 162 ЖК РФ зміну цін і розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюється в порядку, передбаченому цивільним законодавством.
Згідно зі статтею 450 ЦК РФ зміну цін і розірвання договору можливі за згодою сторін. якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими законами або договором.
На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду:
в зв'язку з закінченням терміну його дії;
при істотному порушенні договору другою стороною;
в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Відповідно до ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ власники приміщень в багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, передбаченого ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, після закінчення кожного наступного року з дня укладення зазначеного договору в разі, якщо до закінчення терміну дії такого договору загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку прийнято рішення про вибір або про зміну способу управління цим будинком.
Частиною 6 ст. 162 ЖК РФ передбачається, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком після закінчення терміну його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені таким договором.
Обов'язок по внесенню плати за користування ліфтом
В силу статті 36 Житлового кодексу РФ ліфт входить до складу спільного майна в будинку, що належить власникам на праві спільної часткової власності.
Отже, керуюча організація не має права самостійно встановлювати розмір плати за обслуговування ліфтів без відповідного рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку, зафіксованого в протоколі рішення загальних зборів.
У разі відсутності такого рішення, Ви можете оскаржити дії керуючої організації щодо самостійного встановлення тарифів в судовому порядку.
СПОСОБИ управління багатоквартирним будинком
Житлове законодавство передбачає три способи управління багатоквартирним будинком (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Загальні збори власників приміщень вибирає спосіб управління і може змінити його в будь-який час на підставі свого рішення (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Спосіб 1. Безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку (ст. 164 ЖК РФ)
Безпосереднє управління можливо в багатоквартирному будинку, кількість квартир в якому становить не більше тридцяти (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Переваги безпосереднього управління:
1) відсутність витрат на управління, характерних для способу управління через керуючу організацію;
3) кожен власник самостійно укладає договори з ресурсоснабжающими організаціями і не несе відповідальності за заборгованості по оплаті комунальних послуг своїх сусідів (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).
Недоліки цього способу управління:
1) зниження ефективності управління та якості житлово-комунальних послуг при великій кількості власників приміщень, необхідність проведення загальних зборів по кожному житловому питанню;
2) відсутність можливості виконувати капітальний ремонт за рахунок коштів Фонду сприяння реформуванню ЖКГ.
Звертаємо Вашу увагу, що в оновленому ГК з'явилося нове поняття: товариство власників нерухомості (ТСН).
Однак, в ЖК РФ зміни ще не внесені.