Інвестиції в землю
Крилата фраза Марка Твена: «Купуйте землю - її більше не виробляють», яку так люблять брокери, не дуже підходить для Росії. У країні, де нараховуються десятки мільйонів гектарів неосвоєних земель, ліквідність багатьох виставлених на продаж ділянок викликає серйозні сумніви. Учасники ринку розповіли DailyMoneyExpert, чому приватні інвестиції в російську землю практично втратили актуальність.
Експерти вельми песимістично оцінюють земельний ринок. Причому мова йде навіть не про російську глибинку, а про ділянки в Московській обрости, розташованих на середньому видаленні від МКАД.
«Ніякого сенсу інвестицій в землю немає. Зараз на ринку продається досить ділянок, які вже підготовлені для будівництва, і продаються з дисконтом. Найчастіше нижче собівартості », - вважає директор бізнес-напрямки нерухомість компанії Strategy Capital Advisor Наталія Круглова.
Придбання землі у вигляді активу або засоби збереження грошей - сумнівна перспектива, особливо з урахуванням зростання податків і контролю за її використанням з боку російського законодавства, впевнений генеральний директор Вотчина Country Club Михайло Михайлов.
Однак громадяни, які бажають інвестувати кошти в землю, знайдуться завжди. Спробуємо розібратися в перспективах такої покупки. У даній статті ми спеціально не будемо розбирати покупку ділянок з підрядом і без підряду в організованих селищах.
В даний час у приватного інвестора існують три основні варіанти вкластися в даний актив:
- купити землю сільгосппризначення в розрахунку на зростання вартості або переклад в ІЖС (індивідуальне житлове будівництво) з подальшим продажем;
- купити ділянку в дачному товаристві або в селі, розраховуючи на подальше зростання вартості;
- купити ділянку землі для реалізації власного девелоперського проекту.
Існує і четвертий варіант - купити землю сільгосппризначення і організувати на ній фермерське господарство, але це вже не зовсім інвестиції, а скоріше відкриття нового бізнесу.
Круглова вважає, що сьогодні не вийде купити сільгоспземлі дешево, а потім продати дорого. «Ціни не піднімаються, а ось вартість" тримання "землі росте на очах. Довго сидіти в активі не вдасться: всі регулювання обороту земель в РФ зараз орієнтоване на боротьбу зі спекулянтами. Навіть великі забудовники продають свої земельні банки, якщо плани їх освоєння не вкладаються в 3-5 років », - підкреслила експерт.
«Не варто очікувати зростання вартості сільськогосподарських земель в найближчі півтора-два роки. Однак через три-чотири роки зростання може скласти від 6 до 9% в рік », - вважає директор департаменту житлової нерухомості NAI Becar Поліна Яковлєва.
Вкладення в сільськогосподарські землі можуть виглядати привабливими, якщо розглядати їх як на інвестиції в реальних виробників, зазначив Михайлов.
«Інвестувати в землі сільгосппризначення можна тільки під розвиток профільного виробництва - сільського господарства. З урахуванням санкцій і курсу на імпортозаміщення при певній підтримці держави такі проекти можуть стати цікаві », - згоден з колегою Вишина.
«Тим часом ліквідних пропозицій на ринку сільгоспземель мало. Сьогодні велика частина виставлених на продаж земель зосереджена в районах Підмосков'я, що межують з сусідніми областями. Вони, як правило, не цікаві для розвитку сільгоспвиробництва та житлового будівництва. Іншими словами, це низьколіквідні пропозиції. Однак саме на ці земельні ділянки діють найістотніші дисконти », - підкреслив Менжунов.
Інвестиції в землі сільгосппризначення, якщо мова не одягнений про їх використання за прямим призначенням, навряд чи можна вважати придатними для широкої аудиторії, оскільки при їх покупці існує величезна кількість підводних каменів. Нна ринку дуже багато шахраїв, а продаються ці землі, як правило, дуже великими площами, що означає високий поріг входу, резюмував керуючий партнер «M9 development» Максим Морозов.
Хатинка в селі
Інвестувати в дачі і села має сенс, якщо дачний ділянка розташована не далі 80 км від міста, а сільський - 40 км. Також ділянки повинні володіти мінімальним набором комунікацій - електрика і вода.
«Великим плюсом для ділянках в селах є наявність магістрального газу», - зазначив керуючий виставкою будинків «Малоповерхова країна» Роман Коняхин.
Він додав, що централізованої каналізації в селах і дачних селищах зазвичай немає, тому інвестору можливо доведеться робити автономну каналізацію, адже не кожен кінцевий покупець готовий до покупки ділянки без підведеної каналізації.
В цілому ж інвестиційний потенціал сільських і дачних ділянок ненабагато вище, ніж у сільгоспземель.
Сам собі девелопер
Найбільш прибутковим варіантом учасники ринку вважають придбання ділянки землі для подальшого входження в девелоперський проект, щоб на виході забрати свою частку метрами або грошима. Втім, конкуренція в цій сфері висока, а інвестору також знадобляться специфічні знання.
«Багатьом сьогоднішнім лендлордам земля дісталася" за мішок картоплі ". Нещодавно податки на землю підняли, прив'язавши розрахункову базу до кадастрової вартості, що, природно, змусило власників шукати шляхи реалізації земель », - вказав Вишина.
«Сьогодні складно утримувати ділянку" віджатий свого часу за корупційною схемою і висить на балансі до кращих часів ". Останнім часом ми бачимо величезну кількість власників землі з проханнями: зробіть хоч щось з ділянкою нашим, продайте, візьміть в девелоперський проект », - зазначив Вишина.
Наприклад, компанія «Абсолют Нерухомість» своєчасно перевела свої ділянки з сільськогосподарського призначення під житлове будівництво, і багато проектів зараз реалізуються на місці колишніх сільгоспземель. Однак є і багато «підвішеному» активів, які крім як за прямим призначенням і не можуть бути реалізовані, пояснив заступник генерального директора Est-a-Tet. Владислав Луцков.
В даний час з точки зору девелопера заміських проектів цікаві ділянки від 5 до 20 га на відстані від 10 до 50 км від МКАД. Саме ліквідне напрямок - захід, саме неліквідне - схід. Окремо розглядаються ділянки в Новій Москві через свого статусу і перспектив розвитку столиці, а й з ними пов'язаний і істотний мінус - все узгодження проходять через Москву, тому витрати будуть істотно вище, ніж в області, пояснив Вишина.
Підсумки і перспективи
«Не впевнена, що в загальному випадку інвестиції в землю можуть принести дохід, що однак не виключає локальних ситуацій, наприклад, персонального інсайдерського знання про якийсь території і планах її майбутнього розвитку. Зокрема можна вкластися в землі близько майбутніх автодоріг, але це авантюра, з ймовірністю виграшу не більше, ніж в 50% », - вважає Круглова.
У світлі останніх перетворень до одного з найперспективніших напрямків можна віднести Кримський півострів, додав Михайлов.
Круглова впевнена, що в загальній перспективі нас чекає збільшення обсягу пропозиції за зниженими цінами, відсутність ліквідності і зростання податкового навантаження. «У сукупності, володіти землею має сенс тільки якщо відомо, як її використовувати тут і зараз», - підкреслила Круглова.
Ринок нерухомості стагнує, ціни на об'єкти знижуються, згоден з колегою Морозов.
Таким чином, в даний час інвестиції в землю фактично позбавлені практичного сенсу. Переклад сільгоспземель під ІЖС складний і доріг, а розвивати ферму зважиться не кожен. Ділянки в дачах і селах дадуть лише 10% річних і то в перспективі, а входження в девелоперський проект зажадає дійсно вдало розташованого ділянки з можливістю підведення комунікації. Тому земельному інвестору залишається сподіватися лише на інсайд і пошук реально недооцінених активів. dme.
Найчастіше читають: