Закон не містить вимог до форми видачі згоди, тому сторони, керуючись принципом свободи договору (п. 4 ст. 421 ЦК України), можуть визначити форму згоди в договорі. Форму згоди рекомендується передбачити письмову, тобто у вигляді документа, підписаного орендодавцем (п. 1 ст. 162 ЦК України). Для орендаря це буде належним доказом факту видачі орендодавцем згоди, в тому числі в разі спору в суді (ст. Ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Орендодавець також зацікавлений у встановленні письмової форми згоди, оскільки орендар, який не отримав згоду в такій формі, не зможе посилатися на будь-які інші дії орендодавця, які свідчать про схвалення укладеної угоди.
Згода орендодавця має відповідати вимогам ст. 157.1 ГК РФ і може бути видано декількома способами:
- включено в текст договору оренди при його укладанні;
- погоджено сторонами в додатковій угоді до договору,
- оформлено орендодавцем у вигляді окремого документа (листа) або шляхом проставлення відповідного напису на договорі суборенди або його проект.
Спосіб оформлення згоди може бути передбачений договором або обраний орендодавцем безпосередньо при зверненні орендаря з проханням про його видачу.
Якщо договором не встановлено умова про видачу згоди в письмовій формі
Орендодавець може видати згоду в будь-якій формі на свій розсуд, але з дотриманням вимог ст. 157.1 ГК РФ. Однак в цьому випадку згода може бути визнано отриманим, якщо орендодавець був повідомлений про що відбулася угоді і не заявив щодо неї жодних заперечень, а також зробив інші дії, що свідчать про свою згоду з її вчиненням.
Читайте також: Узгодження складу приладдя шляхом вказівки на спеціальні умови користування об'єктом оренди
Включення згоди в текст договору
Попередню згоду орендодавця може бути включено в текст договору оренди і може бути виражено в тому числі шляхом погодження умови про право орендаря укладати угоди, передбачені п. 2 ст. 615 ГК РФ, без отримання додаткової згоди орендодавця. Дана умова звільняє орендаря від обов'язку отримувати в подальшому згоду орендодавця на кожну конкретну угоду.
Орендодавець не має права заявляти про недійсність угод, якщо згоду на їх вчинення він належним чином висловив в договорі.
Приклад формулювання умови:
«Орендар має право здавати орендоване майно в суборенду (піднайом), передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем), а також здійснювати інші права, передбачені п. 2 ст. 615 ГК РФ. Отримання додаткового, в тому числі подальшого, згоди від орендодавця на це не потрібно ».
Якщо згода орендодавця не міститься в тексті договору оренди
У цій ситуації орендар до укладення договору на передачу об'єкта оренди або орендних прав третім особам зобов'язаний звернутися до орендодавця з проханням видати попередню згоду.
Орендарю, який вже уклав договір, необхідно запросити у орендодавця подальше згоду (схвалення) відповідно до п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Згода повинна бути видано орендодавцем упродовж розумного строку.
Якщо така згода не отримана і буде доведено, що про його відсутності знала або повинна була знати інша сторона на момент здійснення операції, то ця угода може бути визнана недійсною на підставі ст. 173.1 ГК РФ.
Читайте також: Внесення орендної плати третьою особою
Відповідно до зазначеної статті така угода є оспорімой, якщо із закону не випливає, що вона нікчемна або не тягне правових наслідків для особи, уповноваженої давати згоду. З вимогою про визнання правочину недійсним може звернутися орендодавець або інша особа, вказане в законі (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).
Необхідно враховувати, що умова договору, сформульоване як право орендаря на передачу об'єкта оренди або орендних прав третім особам, зокрема в суборенду, не завжди визнається судами згодою орендодавця, включеним в текст договору оренди.
Оформлення згоди окремим документом (листом)
Згода може бути оформлено орендодавцем окремим документом після укладення договору оренди. Воно повинно бути виконано на бланку орендодавця за його підписом або підписом уповноваженої ним особи. Орендарю при отриманні такої згоди рекомендується вимагати у орендодавця документ, що підтверджує повноваження який підписав його особи.
У попередню згоду силу ст. 157.1 ГК РФ необхідно вказати предмет угоди, зокрема договору суборенди. Оскільки в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договір суборенди за загальним правилом регулюється нормами про оренду, предмет цього договору визначається так само, як і предмет договору оренди.
Читайте також: Термін внесення орендної плати
В подальшому злагоді (схвалення) повинні міститися дані про конкретну угоді, зробленої орендарем. Зокрема, можна вказати реквізити і найменування сторін в угоді про передачу прав оренди або орендованого майна третій особі, яку дозволяє зробити орендодавець, дату і номер основного договору оренди.
Приклад формулювання згоди:
«______________ (орендодавець) та _______________ (орендар) уклали договір оренди від ___ N ____, об'єктом оренди за яким є: ________________________.
Орендодавець даним листом висловлює свою згоду на передачу орендарем об'єкта оренди _____________________ (зазначаються дані орендованого майна), наданого орендарю за договором оренди N ____ від «___» _______ 200_ р в суборенду. Отримання додаткових погоджень від орендодавця не потрібно ».
Оформлення згоди шляхом проставлення відповідного напису на договорі, що укладається орендарем з третьою особою, або його проект
Оформити згоду можна у вигляді письмового дозволу орендодавця, проставленного на документі, що підтверджує здійснюються угоду. Наприклад, орендодавець може письмово висловити свою згоду на укладення договору суборенди, зробивши відповідний напис на договорі суборенди або його проект і поставивши підпис під цим текстом.
При отриманні такого дозволу орендарю рекомендується вимагати від особи, яка видала такий дозвіл від імені орендодавця, документи, що підтверджують його повноваження.
Приклад формулювання згоди:
________ (орендодавець) згоден на передачу в суборенду орендованого ____________ (орендар) майна __________________ за договором оренди від ____ N ____ ».