Критерієм оцінки технічного стану будівлі в цілому і його конструктивних елементів та інженерного обладнання є фізичний знос - це втрата ними первісних техніко-експлуатаційних якостей в результаті впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини.
В процесі багаторічної експлуатації конструктивні елементи і інженерне обладнання під впливом фізико-механічних і хімічних чинників постійно втрачають свої експлуатаційні якості. Під втратою техніко-експлуатаційних якостей розуміється зниження конструктивними елементами будівель міцності, жорсткості, стійкості під впливом руйнівних впливів навколишнього середовища. Внаслідок зниження цих якостей, будівлі з часом піддаються старінню і руйнуванню. Крім безлічі руйнуючих чинників будова, знос житлових будинків та їх конструкцій залежать також від різних місцевих умов, дотримань вимоги по експлуатації та утримання будівель, системи технічного обслуговування та ремонтів як будівлі в цілому, так і різних елементів конструкції.
У оціночної діяльності знос розглядається як основний фактор вартості об'єкта нерухомості при застосуванні витратного підходу. Тут знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового і оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості знову відтвореного будівлі (визначеної за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості оцінюваного об'єкта.
Визначення зносу необхідно для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюється об'єкта нерухомості.
- Поняття фізичний знос нерухомості
Фізичний знос - це втрата вартості будівель в результаті їх експлуатації та впливу природних сил.
Фізичний знос відображає зниження працездатності об'єкта нерухомості в результаті як природного фізичного старіння, так і впливу зовнішніх несприятливих факторів. Фізичний знос враховується в нормах амортизаційних відрахувань.
У теорії розрізняють дві стадії фізичного зносу будівлі: усувний і непереборний. Перша стадія фізичного зносу характеризується погіршенням техніко-економічних показників експлуатації будівлі. На цій стадії зниження споживчих якостей є наслідком збільшення потоку відмов в роботі конструктивних елементів і інженерних систем будівлі, в результаті цього скорочується термін експлуатації об'єкта, збільшуються експлуатаційні витрати (витрати на технічне обслуговування, поточний ремонт і т.д.). Ознакою непереборного фізичного зносу є те, що подальша експлуатація будівлі стає неприпустимою за умовами забезпечення вимог безпечної експлуатації об'єктів житлового фонду. Слід зазначити, що існують методики нелінійного розрахунку непереборного фізичного зносу, причому ступінь нелінійності часто є функцією якості експлуатації.
При експлуатації споруд розрізняють силове вплив навантажень, що викликає об'ємне напружений стан, і агресивна дія навколишнього середовища, в результаті чого споруди швидко зношуються і виходять з ладу.
Агресивної є середовище, під впливом якої змінюються структура і властивості матеріалів. Це призводить до безперервного зниження міцності і руйнування структури: таке руйнування називається корозією.
Руйнування будівельних матеріалів має дуже різноманітний характер: хімічний, електрохімічний, фізичний, фізико-хімічний. Класифікація агресивності середовищ і їх впливу приведена в СНиП 2.03.11-85, агресивні середовища діляться на газові, рідкі та тверді.
Газові середовища - це такі сполуки, як сірковуглець (CS2), вуглекислий газ (CO2), сірчистий газ (SO2) і ін. Їх агресивність характеризують три головні показники: вид і концентрація газів, їх розчинність в воді, вологість і температура газів.
Рідкі середовища - це розчини кислот, лугів і солей, а також масла, нафта, розчинники та ін. Агресивність таких середовищ визначається трьома показниками: концентрацією агресивних агентів, їх температурою, швидкістю руху або величиною напору у поверхні конструкції.
Тверді середовища - це пил, грунти і т.п. Їх агресивність оцінюється чотирма показниками: дисперсністю, розчинність в воді, гігроскопічність і вологістю навколишнього середовища. Особливо активну роль в твердих середовищах грає волога.
Вплив повітряного середовища. Забруднене повітря особливо в поєднанні з вологою призводять до передчасного зносу, корозії, розтріскування і руйнування будівельних конструкцій.
Найбільш інтенсивними забруднювачами є продукти згоряння різних видів палива. Тому в містах і промислових центрах метали піддаються корозії в 2-4 рази швидше, ніж в сільській місцевості, де спалюється менше вугілля і нафтопродуктів.
До основних продуктів згоряння більшості видів палива відносяться вуглекислий і сірчистий гази. При розчиненні вуглекислого газу у воді утворюється вуглекислота - кінцевий продукт згоряння багатьох видів палива: вона руйнівно впливає на бетон та інші будівельні матеріали. При розчиненні сірчистого газу в воді утворюється сірчана кислота, також руйнує бетон.
Вплив грунтових вод. Ґрунтова вода по капілярах переміщається вгору на значну висоту і обводнять верхні шари грунту. У деяких умовах капілярні і грунтові води можуть зливатися і стійко обводнять підземні частини споруд, в результаті чого посилюється корозія конструкцій, знижується міцність підстав.
Відомо багато різновидів агресивності грунтових вод: з них найчастіше виділяють общекіслотную, витравлюють, сульфатну, магнезіальних і вуглекислотну - в залежності від вмісту у воді відповідних домішок та їх концентрації, зазначених у СНиП 2.0311 -85.
Вплив негативної температури. Негативна температура призводить до замерзання вологи в конструкціях і грунтах підстав, руйнівно впливає на будівлі.
- Способи визначення фізичного зносу
Виділяють три способи розрахунку зносу:
- метод терміну життя (служби);
- метод розбиття на види зносу;
- метод ринкової вибірки.
- Розрахунок зносу методом терміну життя (служби)
Сукупний накопичений знос є функцією часу об'єкта.
Метод терміну життя (служби) базується на вимозі інвестора про 100% амортизації будівлі протягом терміну його економічної служби, так як це забезпечує повне повернення інвестованого капіталу. Тому до закінчення строку економічної експлуатації знос не може бути 100% -ним. В даному методі дійсний вік і термін економічної служби будівлі є основними поняттями, які використовує оцінювач. Відсоток загального зносу визначається як відношення дійсного віку об'єкту до терміну його економічної служби. Сума зносу розраховується наступним множенням цього коефіцієнта зносу на величину повної відновної вартості.
Метод терміну життя (служби) вимагає від оцінювача послідовного проходження наступних етапів:
1 етап. Визначення прогнозованого загального строку економічної експлуатації за схожими будівлям, що функціонує на даному ринку.
2 етап. Розрахунок дійсного віку оцінюваного будинку, який може дорівнювати фактичному віку, якщо у будівлі типовий рівень обслуговування.
3 етап. Розрахунок співвідношення дійсного (фактичного) віку і загального терміну економічної служби, який є граничною нормою зносу будівель.
4 етап. Визначення суми загального зносу будівель шляхом множення повної відновної вартості на граничну норму зносу.
5 етап. Розрахунок залишкової вартості будівель, як скоригованої на розрахунковий відсоток зносу повної відновної вартості будівель.
При розрахунку зносу методом ефективного віку використовуються поняття: фізичне життя будівлі, ефективний вік, решту терміну економічного життя. Розглянемо періоди життя будівлі і характеризують їх оціночні показники.
Фізичне життя будівлі (ФЖ) - період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя об'єкта закладається при будівництві і залежить від групи капітальності будівлі. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.
Хронологічний вік (ХВ) - період часу, що пройшов з введення об'єкта в експлуатацію до дати проведення оцінки.
Економічне життя (ЕЖ) визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період проводяться поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта.
Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і сформованих на дату проведення оцінки економічних факторів, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта. Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у велику чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будинку ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічним.
Що залишився термін економічного життя (ОСЕЖ) будівлі - період часу від дати проведення оцінки до закінчення його економічного життя.
Визначення зносу будівель методом терміну життя базується на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і припущенні, що ефективний вік об'єкта так відноситься до типового терміну економічного життя, як накопичений знос до вартості відтворення (заміщення) будівлі.