У цій статті ми з вами розглянемо чинники, що безпосередньо впливають на ціноутворення організованих заміських селищ. Таких аспектів багато, і всі вони істотно можуть відрізнятися один від одного. Часом трапляється, що в очах деяких покупців плановані будівельною фірмою переваги раптом приймають вид недоліків, і навпаки. Загалом, поведінка покупця на ринку нерухомості буває важко передбачити.
Одним з найважливіших факторів може бути розташування реалізованого котеджу по відношенню до інших домоволодіння в пропонованому селищі. Найдорожчими, так би мовити, елітними ділянками зараз вважаються землі, розташовані безпосередньо на околиці селища. Вартість котеджів, зведених на березі водойм, майже біля самого лісу, також найвища в реалізованих заміських селищах.
Щоб проаналізувати склад реалізаційної ціни на заміську нерухомість, необхідно з'ясувати для себе мету, яку переслідує покупець, купуючи собі ту чи іншу домоволодіння. Тоді ми зрозуміємо, за що він буде платити подвійну ціну, а будь особливостей йому і даром не потрібно.
компетентну думку
Тетяна Молтянскій, начальник відділу заміської нерухомості АН "Посад":
З іншого боку, всім потенційним покупцям будинок мрії бачиться виключно серед лісового масиву, з прекрасним ландшафтом поблизу, або на березі чистого, красивого водойми. Такі характеристики досить відчутно підвищують ціну на об'єкт нерухомості.
Як правило, в межах одного заміського селища вартість розташованих в ньому котеджів може значно варіюватися. Так, стандартний котедж, яких можна ще багато зустріти, і не тільки в одному селищі, не буде настільки дорогим. Зрозуміло, що основною характеристикою високої ліквідності об'єкта нерухомості завжди була і буде вважатися площа домоволодіння і території, йому належить.
Зараз потенційні покупці цікавляться розташуванням котеджу в селищі. Вважається, що будинок, віддалений від центру селища, буде більш затребуваний. Тому домоволодіння, зведені на самій околиці заміського селища, коштують дорожче своїх побратимів в центрі. Ціну об'єкта визначає і архітектурна концепція. Вдале використання якісних будівельних матеріалів і забезпечення навіть другорядними елементами інфраструктури вноситиме свій внесок в рівень ціни домоволодіння.
Так що якщо ви хочете заощадити на грошах на шкоду власному комфорту, сміливо можете купувати собі домоволодіння в центрі селища або у самого в'їзду в нього. Спокійне життя там буде вам тільки снитися. З огляду на це, девелопери часто вдаються до знижок на будинки, розташовані в обговорюваних територіях. Самі ж дорогі котеджі зводяться на спокійних околицях, де мешканця ніщо не може потривожити.
компетентну думку
Дмитро Шендеров, керівник групи компаній Красноярський комбінат швидкісного домобудівництва "Народний дім"
При цьому потрібно мати на увазі, що в деяких селищах у вартість квадратного метра входить ціна земельної ділянки, яка також здатна варіюватися. І тоді до котеджу, який продається за 30 тисяч рублів за квадратний метр, може додається ділянку в 1-6 сотки, в іншому випадку садиба за ціною 35 тисяч рублів за квадратний метр має розмір прибудинкової території в 7 15 соток.
Ціна залежить від типу будинку, найдешевше коштують квартири в будинках, які, як правило, продаються з невеликою земельною ділянкою в 2-4 сотки, потім йдуть зблоковані будинки, розраховані на двох господарів, дорожче інших видів забудови стоять індивідуальні котеджі. Зазвичай житлові будинки проектуються з одним гаражем на два автомобіля, що також входить в кінцеву вартість котеджу. В організованому селищі можуть бути сусідами котеджі, витримані в одному архітектурному стилі, але побудовані із застосуванням різних будівельних матеріалів, що позначається на їх вартості.
І все ж головне в структурі вартості коттеджа- це наявність комунікації, якщо комунікації в селищі центральні, вартість будинків в межах населеного пункту особливо не вагається, в селищі з автономними системами опалення, водопостачання та каналізації подорожчання відбувається в залежності від того, наскільки близько розташовується котедж до того чи іншого виду інженерних мереж.
В даний час будівельні фірми докладають всіх можливих дії для того, щоб забезпечити високу затребуваність своїх "дітищ" на ринку заміської нерухомості. Постійно шукають нові можливості і застосовують інноваційні розробки. Для потенційного покупця це є відчутною перевагою. Для того щоб привернути його увагу, кращі будівельні фірми змагаються один з одним на предмет якості, індивідуальності і вдалого розташування селища.
Для прикладу, в деяких територіях, що забудовуються організованими заміськими селищами, зовсім немає водойм. Що роблять в цьому випадку забудовники? Роблять штучне зведення водойм. Причому не тільки невеликих ставків. Є випадки створення озер і навіть річок. А при відсутності лісового масиву стало повсюдним висаджування дерев, іноді і реліктових.
Серед головних завдань сучасного девелопера особливо важливо залучити якомога більше суспільної уваги. Для цього витрачається багато сил і коштів. Причому самі самі, в сенсі ексклюзивності, селища незвично стають найбільш затребуваними. Такий вже маркетинговий, або зрозуміліше, стратегічний хід фахівців з нерухомості. Справа в тому, що чим більше уваги буде приділятися такому незвичайному селищу, тим активніше будуть продаватися будинку в інших селищах цієї будівельної фірми. І ціни на її домоволодіння також матимуть тенденцію до підвищення, адже попит породжує пропозицію.
Інші забудовники не роблять таких радикальних заходів. Вони весь організований заміський селище планують таким чином, щоб більшість розташованих там домоволодінь знаходилося в максимально комфортній зоні. Для цього селище зводиться далеко від головних трас або інших джерел шуму. Популярно на цей момент також створення всіляких громадських зон з гаями, скверами, парками і всілякими каналами.
Родзинкою пропонованого ділянки запросто може стати розташування селища на штучному пагорбі. Особлива перевага цього полягає в можливості милуватися розкинулися навколо просторами. Та й емоційне задоволення від проживання на височини може бути дуже великим. В давно минулі часи життя на вершинах пагорбів була долею лише дуже відомих людей, наприклад членів королівських сімей або прославлених князів. Так що мати таке домоволодіння може бути дуже престижно.
Ще однією перевагою може бути наявність поблизу водойми, оскільки відкривається багато можливостей, пов'язаних з відпочинком на воді. Лісовий масив за вікном також є фактором, що впливає на підвищення ціни на домоволодіння.
компетентну думку
Ольга Коваль, начальник інвестиційного відділу компанії "ФБК":
- Ціна котеджу в заміському селищі буде варіюватися в залежності від того, які матеріали використані при будівництві - елітні або більш спрощений варіант. Крім того, величезний вплив справляє розташування населеного пункту, чим ближче до Красноярську знаходиться котеджне селище, тим дорожче будуть коштувати в ньому будинку. З цієї причини котеджі, побудовані в селищі клубного типу в Ветлужанка, що знаходяться в межах 10-хвилинної їзди від центру міста, оцінюються вище, ніж ті, що будуються в передмістях Красноярська в районі Ємельяново.
При ціноутворенні враховується наявність в селищі міських центральних інженерних мереж або необхідність прокладати автономні комунікації. Крім того, вартість визначається типом котеджної забудови, тим, будуються будинки з традиційного матеріалу - цегли або зводяться за технологіями швидкого домобудівництва.
Нерідко трапляється, що для визначення ціни котеджів в одному селищі будівельній фірмі доводиться вдаватися до професійної допомоги експертів. Справа знову ж в тому, що зараз ціна залежить від дуже багатьох складових. Навіть в межах одного організованого заміського селища його ділянки не можуть бути однаково привабливими. Як ми вже говорили, вартість різниться навіть через відстані до центру селища або в'їзду в нього. Для того щоб найбільш раціонально використовувати такі відмінності, зараз повсюдно входить в практику розробка системи коефіцієнтів для кожного окремого селища.
Така система враховує буквально все особливості і дозволяє найбільш організовано підійти до питання реалізації нерухомості. Зокрема, враховуються такі чинники, як віддаленість будинку від головної траси, близькість розташування лісового масиву або водойми, транспортна доступність. Чималу роль також відіграє близькість елементів інфраструктури, наприклад, майданчиків для дітей, яхт клубів, місць для паркування, ресторанів і спортивних центрів.
Крім таких характерних особливостей, враховуються також унікальні параметри. До таких відносяться види грунту, висота над рівнем моря, наявність і кількість сусідніх будинків, а також архітектурні дані.
Існують свої особливості, що стосуються площі території, закріпленої за певним котеджем. У будь-якому випадку варто пам'ятати, що чудова ліквідність безпосередньо пов'язана з величиною площі ділянки. Це означає чим більше площа, тим швидше продасться проект. Так що яким би великим не був будинок, побудований на невеликій території, він завжди буде дешевше своїх побратимів з великою ділянкою землі. Для найбільш вигідного вкладення в заміську нерухомість бажано все ж купувати будинок з великим земельним наділом.
Так що завжди варто бути обачним, вибираючи собі для придбання будинок з маленьким ділянкою. Згодом виявиться, що вам буде дуже важко його продати саме з причини невеликої площі землі. Та й ціна швидше за виявиться навіть нижче вартості придбання. Хоча це не завжди виправдано. Так, зустрічалися випадки, коли домоволодіння з компактним ділянкою продавалося набагато швидше такого ж котеджу, але на більшій території. Так що потрібно оцінювати ще завантаженість території будовою.
компетентну думку
Дмитро Метельков, генеральний директор девелоперської компанії "RESTATE GROUP" (приміський селище "Chalet Club"):
- Як правило, собівартість домоволодіння в заміському селищі включає кілька основних складових, серед них вартість земельної ділянки, витрати на будівництво котеджу, інженерне забезпечення, зведення об'єктів інфраструктури. Однак при визначенні ціни, по якій будуть продаватися котеджі в тому чи іншому заміському селищі, девелопер відштовхується не від собівартості проекту, вартість квадратного метра в котеджі формується під впливом існуючого на ринку попиту. Тому ціна в більшій мірі залежить від місця розташування селища, його формату, застосовуваних матеріалів. Важливим фактором є також вид права на земельну ділянку майбутнього домоволодіння - оренда або власність. Звичайно, повне інженерне забезпечення і розвинена інфраструктура вимагають від забудовника істотних капіталовкладень. Питання тут лише в тому, на які додаткові витрати по розвитку свого селища готовий піти девелопер.
Обговорювати це можна цілу вічність. Головне, потрібно взяти на замітку оптимальне співвідношення площі землі і споруди. Ділянка землі повинен перевищувати площу будови приблизно в 10 разів. Не варто відмахуватися і від ступеня індивідуальності самої будови. Незважаючи на однакову площу, архітектурні відмінності можуть самим прямим чином впливати на ціну об'єкта.
Забудовники застосовують також інші зусилля для найбільшої рентабельності своїх творінь. Наприклад, зони, які вважаються найбільш вдалими, будуть продаватися окремо. Йдеться про наділи поблизу водойми, лісового масиву або поля. Саме ці ділянки зазвичай реалізуються в першу чергу. Беручи це до уваги, забудовники об'єднують такі домоволодіння в VIP зону. Така поправка сильно впливає на продаж навіть за цінами, що вдвічі перевищує вартість котеджів в тому ж селищі.
Щодо такої практики існують різні думки. З одного боку, створення особливих зон не що інше, як способи залучення максимальної уваги громадськості до своєї діяльності в цілому. А на думку інших, мета всього лише дорожче продати, що можна реалізувати за високими цінами. Іншими словами, чим якісніше товар і чим більш привабливими характеристиками він володіє, тим за більш високу ціну його можна реалізувати.
Хоча безперечно, такі ексклюзивні зони володіють багатьма перевагами. Наприклад, все стає ясно навіть не присвяченому в складну науку ціноутворення. Зрозуміло, якими особливими достоїнствами володіє VIP зона.
Зазвичай пропозиції домоволодінь в таких особливих зонах розраховані на людей з високим статусом в суспільстві, оскільки саме такі будинки дозволять на деякий час відпочити від зовнішнього світу і відновити душевну рівновагу. Не секрет, що в наш час стало більш популярним розслаблятися наодинці з природою, що на руку девелоперам.
Для найкращого обслуговування публічних персон використовуються обмеження території. Наприклад, можливе перекриття доріг або обнесення всієї особливої території огорожею. Для комфорту проживання в елітних зонах передбачено особливе обслуговування таких мешканців у всіх об'єктах внутрішньої інфраструктури. Тобто усамітнення гарантовано. Це також своєрідний маркетинговий хід з боку будівельної фірми.
Загалом, все селище зведений в злагоді з генеральним планом, що передбачає використання одного архітектурного напрямку. Рідко зустрічаються випадки, коли домовласникам дозволяється зводити котеджі за власним проектом і бажанням. Але не варто спокушатися - таке можливо тільки після повного узгодження з архітектурною концепцією.