У побуті вже з'явився новий термін «креативна нерухомість». Як функціонують арт-кластери? Якими мотивами керувалися їх організатори? Чи є креативна нерухомість прибутковою?
Модникам радянських часів тільки в страшному сні могло наснитися, що в XXI столітті центром тяжіння столичної богеми і модних тусовок стануть заводи. Але життя сміливіше вигадки, сьогодні індустріальна нерухомість все частіше перетворюється в незвичайні офісні та виставкові центри, де зібрані компанії, пов'язані з творчістю та медіа.
Поява креативних кластерів в Москві - наслідок кількох тенденцій. Перша: розвиток креативної індустрії і особливих територій, з нею пов'язаних, - один з важливих трендів у розвитку світової економіки. Москва з запізненням, але вступила на цей шлях. Друга: ревіталізація промислових зон - одна з головних задач, що стоять перед сучасними містами. У Москві промзони займають мало не чверть міської території. Третя: індустріальна естетика - високі стелі, величезні вікна, грубі цегляні стіни, відсутність декору - сьогодні явно в моді.
Московські креативні кластери різноманітні. Деякі складаються з виставкових просторів, інші - з офісів, треті намагаються зробити складний центр з елементами торгівлі. Однак у всіх центрів є одна спільна риса: в чому вони виникли мимоволі. Власники заводів планували звести на місці фабрики стандартні офіси або житло, але криза і нове столичне уряд ці плани підкоригували.
«Буває так, що у об'єкта гарне місце розташування, але з якихось причин там не можна реалізувати проект нового будівництва, - роз'яснює генеральний директор DTI Property Management Антон Белобжескій, - Наприклад, існують обмеження по містобудівним регламентам, неможливо змінити цільове призначення або є обмеження з -за охоронного статусу. Створивши імідж арт-об'єкту і інвестувавши мінімальні кошти в ремонт, девелопер отримує дохід, нехай і менший, ніж при створенні бізнес-парку, але не зазнає збитків ». Так чи інакше, Москва отримала ряд цікавих об'єктів, де сьогодні б'ється пульс творчого життя столиці.
«Арма»: креативщики вже з'їжджають
Схожа ситуація склалася і з заводом «Арма». Він розташований в районі метро «Курська» - в місці з найвищою концентрацією креативної нерухомості. Газгольдерне завод «Арма» був побудований в 1861 році, після приватизації він в різний час належав банкам «Слов'янський» і «Візаві». Сьогодні його власником є компанія «Большой город». Однак у «Візаві» і «Великого міста» є загальний власник - мільярдер Рустам Терегулов. Схоже, структура просто змінила вивіску.
«Однак розробка концепції привернула увагу до заводу громадських організацій, що борються за збереження історичної спадщини. Потім з'явилися різні комісії, і нове будівництво там було заборонено », - продовжує Евеліна Ішметова. Власникам нічого не залишалося, крім як здавати приміщення за низькими ставками. Там проводилася політика відкритих дверей. Брали всіх орендарів, але основний пул склався з творчих компаній.
Але топ-менеджери «Великого міста» все-таки не залишили початкових планів. Вони провели реконструкцію однієї з веж-газгольдерів. Після цього орендна ставка піднялася з 10-12 до 20 тис. Рублів за метр. Охочих зняти площі трохи. Ціна відповідає класу А, але оточення вежі не дотягує і до класу В. У результаті вийшло так, що нових орендарів «Большой город» не знайшов, а частина старих втратив.
Artplay-1: синергія торгівлі і мистецтва
Artplay-2: з акцентом на дизайн
Artplay стала освоювати нову індустріальну майданчик - територію заводу «Манометр», який належить компанії «Аллтек». Помінявши місце проживання, менеджери Artplay вирішили, що заробляти гроші за схемою «оренда - капітальний ремонт - здача площ в суборенду» - занадто ризикований і витратний бізнес. На «манометри» компанія виступила оператором проекту. Всі будівлі заводу, загальна площа яких становить близько 75 тис. Кв. м, були передані в управління Artplay, яка вирішила реконструювати всю територію заводу в рамках загальної концепції «Центр дизайну Artplay».
Artplay відрізняється від більшості багатофункціональних комплексів фейс-контролем орендарів. Потенційні мешканці центру повинні відповідати концепції місця, в якій основним є слово «дизайн». Різні дизайнерські школи і курси можуть розраховувати на пільгову орендну плату. Сьогодні один з якірних орендарів Artplay - Британська школа дизайну, що займає офіс площею 5 тис. Кв. м. Молоді дизайнери, з одного боку, генерують потік клієнтів для шоу-румів, а з іншого - самі є потенційними орендарями центру.
Експерти вважають, що у такого центру хороше майбутнє. Особливо цінно, що в районі метро "Курська" влаштувалися також арт-центри "Винзавод" і "Арма". Вийшов великий кластер, і в результаті синергії виграють всі. Конкуренції з боку сусідів в Artplay не бояться, тому що всі грають на різних полях.
«Флакон»: дохідна ревіталізація
Микола Матушевський представляється як ревіталізатор дизайн-заводу «Флакон». Тобто його незвичайну посаду можна трактувати як «повертає життя». Матушевський давно збирався створити спеціальний кластер для працівників творчих професій. Однак високі ціни на нерухомість не давали реалізувати задумане. Але не було б щастя, та нещастя допомогло - точніше, допоміг підприємцю криза, коли багато бізнесменів згортали свої проекти. У їх числі була і група французьких інвесторів, які планували побудувати офісний центр на території заводу з виробництва флаконів для парфумерної промисловості. Але в кризу французи вирішили не ризикувати і продали майданчик Матушевський.
А ось проекти, в яких основні площі віддано під арт-галереї, назвати бізнесом важко. Найвідоміший з таких проектів - «Винзавод». Він належить Роману Троценко, відомому підприємцю на ринку злиттів і поглинань. Майданчик, за словами експертів, мала проблеми з юридичним статусом землі та будівель, а також ряд містобудівних обмежень - в загальному, зробити з нього повноцінний комерційний проект за схемою «все знести і забудувати» навряд чи вдасться. І тоді завод був відданий під мистецтво.
Інвестиції в центр сучасного мистецтва, яким сьогодні керує дружина бізнесмена Софія Троценко, склали 12 млн доларів. Оренда виставкових площ на «Винзаводі» обходиться власникам галерей приблизно в 500 доларів за метр в рік, що можна порівняти з цінами, наприклад, в офісному комплексі класу С. При цьому «Винзавод» витрачає все, що заробляє.
В цілому арт-кластери вкрай важливі для сучасного міста - саме в них вирує творче життя. Москва включилася в світовий тренд ревіталізації індустріальних просторів менш десяти років тому, і тому півдюжини креативних просторів нового типу - це не так вже й погано.
Читайте також:
Розвиток творчих кластерів в Росії - Експерт Ради Європи Михайло Гнедовский міркує про креативної економіки, історії і перспективи розвитку творчих кластерів.