Як відповісти на вимогу керуючої компанії (КК) на вимогу прибрати двері або замки з дверей із загальних коридорів і вестибюлів багатоквартирного будинку.
Що робити, якщо керуюча компанія вимагає прибрати двері або зняти замки з дверей відгороджує загальний коридор або частина загального коридору?
Досить часто в Росії керуючі компанії звертаються до власників житлових приміщень в багатоквартирних будинках з з вимогами або приписами прибрати додаткові двері, що відгороджують частину загальних коридорів, вестибюлів або з вимогами зняти з таких дверей замки, так як це нібито суперечить Правилам пожежної безпеки в Росії або порушує права інших власників у праві користування спільним майном багатоквартирного будинку.
Давайте розглянемо, в яких випадках подібні вимоги зняти двері з коридору є неправомірними і що робити, щоб відстояти своє право на додаткову безпеку квартир, яке забезпечується такими додатковими дверима.
Слід згадати, що часто керуючі компанії (КК) використовують вимоги щодо зняття додаткових дверей в коридорах загального користування в якості "помсти" власникам житла за скарги на їх безумовно бездоганне і якісне обслуговування наших будинків по абсолютно розумними цінами. Більш просте рішення у вигляді належного исполения своїх обов'язків таким керуючим компаніям не здається очевидним.
Ситуація №1: Керуюча компанія або ТСЖ обґрунтовує свої вимоги зняти двері або замок з дверей порушення вимог Правил пожежної безпеки в Російській федерації ППБ 01-03. зокрема:
Пункт 40: У будівлях, спорудах організацій (за винятком індивідуальних житлових будинків) забороняється: встановлювати додаткові двері або змінювати напрямок відкривання дверей (у відступі від проекту) з квартир в загальний коридор (на майданчик сходової клітки), якщо це перешкоджає вільній евакуації людей або погіршує умови евакуації із сусідніх квартир.
Пункт 53: При експлуатації евакуаційних шляхів і виходів забороняється: влаштовувати на шляхах евакуації пороги (за винятком порогів в дверних отворах), розсувні і підйомно-опускні двері й ворота, двері і турнікети, а також інші пристрої, які перешкоджають вільній евакуації людей.
У Постанові №390 вимоги щодо протипожежної безпеки в частині, що стосується багатоквартирних будинків сформульовані по-іншому:
Пункт 23: На об'єктах забороняється:
підпункт д) знімати передбачені проектною документацією двері евакуаційних виходів з поверхових коридорів, холів, фойє, тамбурів і сходових кліток, інші двері, що перешкоджають поширенню небезпечних факторів пожежі на шляхах евакуації.
підпункт е) виробляти зміна об'ємно-планувальних рішень та розміщення інженерних комунікацій і устаткування, в результаті яких обмежується доступ до вогнегасників, пожежних кранів і інших систем забезпечення пожежної безпеки або зменшується зона дії автоматичних систем протипожежного захисту (автоматичної пожежної сигналізації, стаціонарної автоматичної установки пожежогасіння, системи димовидалення, системи оповіщення та управління евакуацією).
Пункт34. Двері на шляхах евакуації відкриваються зовніш у у напрямку виходу з будівлі, за винятком дверей, напрямок відкривання яких не нормується вимогами нормативних документів з пожежної безпеки або до яких пред'являються особливі вимоги.
Пункт 35. Запори на дверях евакуаційних виходів повинні забезпечувати можливість їх вільного відкривання зсередини без ключа.
Пункт 36. При експлуатації евакуаційних шляхів, евакуаційних та аварійних виходів забороняється:
а) влаштовувати пороги на шляхах евакуації (за винятком порогів в дверних отворах), розсувні і підйомно-опускні двері й ворота, двері і турнікети, а також інші пристрої, які перешкоджають вільній евакуації людей;
б) захаращувати евакуаційні шляхи і виходи (в тому числі проходи, коридори, тамбури, галереї, ліфтові холи, сходові майданчики, марші сходів, дверей, евакуаційні люки) різними матеріалами, виробами, устаткуванням, виробничими відходами, сміттям та іншими предметами, а також блокувати двері евакуаційних виходів;
в) влаштовувати в тамбурах виходів (за винятком квартир та індивідуальних житлових будинків) сушарки і вішалки для одягу, гардероби, а також зберігати (в тому числі тимчасово) інвентар та матеріали;
г) фіксувати самозакривні двері сходових кліток, коридорів, холів і тамбурів у відкритому положенні (якщо для цих цілей не використовуються пристрої, автоматично спрацьовують при пожежі), а також знімати їх.
З вищенаведених вимог Постанови Уряду РФ №390 випливає, що двері можуть суперечити протипожежного режиму, якщо ускладнюють доступ до засобів пожежогасіння, обмежують зону дії пожежної сигналізації або автоматичної системи пожежогасіння або мають замки, що відкриваються зсередини (по ходу шляхів евакуації) за допомогою ключа.
Якщо ж встановлені двері не перешкоджає доступу до систем пожежогасіння і має замок, який зсередини по ходу шляхів евакуації відкривається без ключа (баранчиком, рукояткою), то це не суперечить вимогам Постанови Уряду РФ №390 "Про протипожежному режимі".
Однак керуюча компанія або ТСЖ можуть спробувати скористатися аргументацією з Пункту 36 а. двері можуть перешкоджати вільній евакуації людей. З вимогами до шляхів евакуації допоможе розібратися СНиП 2.01.02-85 * Протипожежні норми і СНиП 21-01-97 * Пожежна безпека будівель і споруд.
Частково скасований СНиП 2.01.02-85 регламентує наступні вимоги до шляхів евакуації:
Пункт 4.6. Ширина шляхів евакуації в світлі повинна бути не менше 1 м. Дверей - не менше 0,8 м. При дверях, що відкриваються з приміщень в загальні коридори, за ширину евакуаційного шляху коридором слід приймати ширину коридору, зменшену: на половину ширини дверного полотна - при односторонньому розташуванні дверей; на ширину дверного полотна - при двосторонньому розташуванні дверей.
Пункт 4.12.Двері на шляхах евакуації повинні відкриватися у напрямку виходу з будівлі.
Пункт 4.15. Двері сходових кліток, що ведуть у загальні коридори, двері ліфтових холів і тамбурів-шлюзів повинні мати пристосування для самозачинення та ущільнення в притворах і не повинні мати запорів, що перешкоджають їх відкриванню без ключа.
СНиП 21-01-97 * "Пожежна безпека будівель і споруд" відносить багатоквартирні житлові будинки до класу функціональної пожежної небезпеки Ф1.3. Для цього класу пожежної небезпеки встановлюються наступні вимоги до евакуаційних виходів:
Пункт 6.16 Висота евакуаційних виходів в світлі повинна бути не менше 1,9 м, ширина не менше: 0,8 м - у всіх інших випадках. У всіх випадках ширина евакуаційного виходу повинна бути такою, щоб з урахуванням геометрії евакуаційного шляху через отвір або двері можна було безперешкодно пронести носилки з лежачим на них людиною.
Пункт 6.16 Двері евакуаційних виходів і інші двері на шляхах евакуації повинні відкриватися у напрямку виходу з будівлі. Не нормується напрямок відкривання дверей для: а) приміщень класів Ф1.3 (житлові багатоквартирні будинки).
Пункт 6.18 Двері евакуаційних виходів з поверхових коридорів, холів, фойє, вестибюлів і сходових кліток не повинні мати запорів, що перешкоджають їх вільному відкриванню зсередини без ключа. У будівлях заввишки більше 15 м зазначені двері, крім квартирних, повинні бути глухими або з армованим склом. Сходові клітки, як правило, повинні мати двері з пристосуваннями для самозачинення і з ущільненням в притворах. У сходових клітках допускається не передбачати пристосування для самозачинення та ущільнення в притворах для дверей, що ведуть у квартири, а також для дверей, що ведуть безпосередньо назовні. Двері евакуаційних виходів з приміщень з примусовою протидимного захистом, в тому числі з коридорів, повинні бути обладнані пристроями для самозачинення та ущільненням в притворах. Двері цих приміщень, які можуть експлуатуватися у відкритому положенні, повинні бути обладнані пристроями, що забезпечують їх автоматичне закривання під час пожежі.
Пункт 6.27 Ширина горизонтальних шляхів евакуації і пандусів повинна бути не менше: 1,0 м - у всіх інших випадках.
Таким чином, якщо встановлені двері не суперечать перерахованим вище вимогам, то вимога демонтувати (зняти) їх або зняти замки, які відкриваються зсередини без ключа з боку керуючої компанії або ТСЖ на підставі "порушення правил пожежної безпеки" - безпідставні.
Ви можете повідомити про це керуючу компанію або ТСЖ рекомендованим листом з повідомленням про вручення, або звернутися за допомогою до адвоката, який зробить це за вас. Якщо встановлені двері справді не порушує перерахованих вище вимог, то з великою ймовірністю КК або ТСЖ відкличе свої претензії. Якщо ж цього не станеться, то доведеться відстоювати свої права в суді. Самовільно демонтувати двері або замок ні КК, ні ТСЖ права не мають. Якщо це станеться (в тому випадку якщо ви визнали свої права на двері), то їх дії підпадуть під дію статті 167 КК РФ "Умисне знищення або пошкодження майна". Викликайте поліцію і пишіть заяву на КК або ТСЖ (при необхідності).
У випадках, якщо глуха двері перекриває доступ до пожежного крана, то можна замінити глухі двері, на двері з армованим склом, яку пожежні можуть при необхідності розбити. У випадках перекриття доступу повітря до датчиків пожежної сигналізації над дверима можна зробити отвір площею щонайменше 2500 кв.см.
Ситуація №3: Крім порушення вимог пожежної безпеки керуюча компанія або ТСЖ можуть обгрунтувати своє вимоги порушенням прав на користування спільним майном будинку інших власників житлових приміщень. Що робити, якщо вам пред'явили вимогу прибрати двері із загального коридору на цій підставі?
Дії залежать від того, від чийого особи діє керуюча компанія. Якщо керуюча компанія виступає від свого власного імені, то слід попросити від КК продемонструвати вам рішення Загальних Зборів власників будинку в якому числом в 2/3 голосів (п.1 ст. 46 ЖК РФ), виходячи з метражу владеемих нерухомості, власники нерухомості доручили КК розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку. Без цього доручення дії керуючої компанії незаконні. Якщо такого рішення у КК немає, то нагадайте цим панам, що виключне право прийняття рішень по розпорядженню і управлінню спільним майном будинку лежить виключно на власників житлових приміщень (ст. 36 ЖК РФ), а КК - виключно сервісна організація для технічного утримання та обслуговування загального майна багатоквартирного будинку.
Якщо ТСЖ або КК має такий документ, то вам доведеться відстоювати свої права в суді, або (у випадку з ТСЖ) подати заяву про вихід з ТСЖ (п. 3 ст. 146 ЖК РФ). З моменту подачі Заяви членство в ТСЖ припиняється і його рішення стають для вас необов'язковими.
Щоб не мати проблем в подальшому за цим пунктом, слід скористатися п 2.3 ст. 44 Житлового Кодексу РФ і провести Загальні Збори Власників будинку на якому прийняти рішення про передачу права користування частками загального майна (прилеглі до квартир частини коридорів) в користування власникам квартир. Згідно п.1 ст. 46 ЖК РФ для прийняття такого рішення потрібно мати 2/3 голосів від всіх власників житлових приміщень виходячи з частки власності кожного голосуючого (п.3 ст. 48 ЖК РФ). Провести такі збори можна в заочній формі, так як ст. 47 ЖК РФ передбачає форму заочного проведення загальних зборів. Підготуйте рішення Загальних Зборів та розповсюдьте його через поштові скриньки. Власники їх підпишуть і або відправлять поштою ініціаторам Зборів, або опустять в ящик для голосування.
Ситуація №4: Якщо ж претензії за встановленою в коридорі двері будуть пред'явлені іншими власниками житлової площі многквартірного будинку, слід пам'ятати, що відповідно до ст. 36 ЖК РФ коридори є спільним майном всіх мешканців-власників. Згідно ст. 37 ЖК РФ частка мешканця в спільному майні пропорційна площі його квартири. Згідно ст. 247 ГК РФ учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, в тому числі і коридору, пропорційних його частці власності. Якщо питання не вдасться вирішити в досудовому порядку, то доведеться вирішувати його в суді.
Не бійтеся і не здавайтеся! Успіхів у боротьбі за свої права!
Замовити індивідуальну
будівельну консультацію
Отримати безкоштовні технічні консультації Дачника по будь-яких питань будівництва та ремонту можна на форумі куток.
Індивідуальна допомога в будівництві у вигляді онлайн відповідей на питання щодо вибору матеріалів і технологій для будівництва або ремонту будинку, конструкцій будинку, основам планування і компонування, влаштування інженерних систем.
Проводиться розробка індивідуального планування будинку на замовлення з точки зору раціональності конструктивних рішень при обраної технології будівництва та зручності користування будинком для всіх членів сім'ї з урахуванням їх інтересів.