Договір пайової участі в будівництві

Попередня ↔ Наступна

Перш, ніж дати поняття договору пайової участі в будівництві і розглянути всі нюанси договору важливо відзначити наступне:

Наочно це можна побачити на прикладі витяги з договору:

Даний же закон 214-ФЗ також встановлює такі обов'язкові умови пайового будівництва, які так чи інакше повинні бути прописані в договорі:

Повинно бути визначення конкретного об'єкту пайового будівництва, яке підлягає передачі інвестору відповідно до проектної документації;
Повинні бути вказані терміни передачі об'єкта забудовником інвестору;
Також повинні бути зазначені ціна договору, порядок і термін її сплати;
Повинен бути вказаний гарантійний термін на об'єкт пайового участі в будівництві.

Однак перед тим, як обговорити, всі описані вище умови ознайомимося для початку з порядком реєстрації договору пайової участі в будівництві.

Реєстрація договору пайової участі в будівництві

Договір пайової участі укладається у письмовій формі і в обов'язковому порядку підлягає державній реєстрації, причому дійсним він вважається також з моменту такої реєстрації.

Реєстрація договору пайової будівництва та його порядок описується в Законі №122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Для реєстрації договору забудовником подаються такі документи:

договір з найпершим учасником;
проектна декларація;
дозвіл на будівництво;
план об'єкта нерухомості з докладним описом місця розташування і кількості житлових і нежитлових приміщень, які знаходяться в складі цього об'єкта.
договір поруки, в разі, якщо забудовник як виконання своїх зобов'язань вибрав поручительство.

Реєстрація договору пайової участі відбувається протягом місяця. Оригінал договору зі штампом про реєстрацію повертається інвестору, друга копія залишається у забудовника і третю копію залишає собі реєстраційний орган.

Відзначимо, що до моменту подачі договору пайової участі на реєстрацію текст договору повинен бути складений уже з урахуванням всіх можливих умов, які забудовник може запропонувати інвестору. Як правило, текст договору в подальшому не повинен змінюватися. Однак, якщо інвестор все ж вважатиме, що договір є незаконним або обтяжливим, то тут може знадобитися допомогою юриста для проведення правової експертизи, щоб вирішити - підписувати такий договір чи ні.

І ось тепер, перш ніж перейти до етапу - укладення договору пайової будівництва, тобто підписати цей договір можна як раз і розглянути ті умови, на які інвесторами в першу чергу треба звернути особливу увагу.

Умова №1 Визначення конкретного об'єкта, що підлягає передачі інвестору

Отже, згідно з вимогами Закону №122-ФЗ, до договору пайової участі в будівництві повинні бути додані документи:

З описом об'єкта пайового будівництва, які складені забудовником і узгоджені з інвестором;
Із зазначенням місця розташування об'єкта пайового будівництва на плані об'єкту, що будується нерухомого, а також і планована площа об'єкту пайового будівництва;
Опис об'єкта, в якому вказується стан об'єкта на момент передачі його інвесторові.

Наочно це можна побачити з наступних витягів прикладу договору:

Умова №2 Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва інвестору

Безумовно, в договорі має бути прописаний конкретний термін передачі об'єкту пайового будівництва інвестору. Наочно це можна побачити нижче:

Крім того, в договорі повинні бути прописані і наступні нюанси:

У разі, якщо виникли непередбачені ситуації, в результаті яких будівництво нерухомості може затягнутися, то забудовник повинен своєчасно, а саме протягом двох місяців до закінчення договору пайового будівництва, попередити інвестора про ситуації, що склалася і запропонувати інші умови договору. Причому зміни умов договору повинно здійснюватися в порядку, встановленому Цивільним кодексом РФ.
Якщо відбулося порушення передбаченого договором терміну передачі об'єкту пайового будівництва інвестору (без попередження), то забудовник зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі однієї семідесятіпятой ставки рефінансування Центрального банку РФ від ціни договору за кожен прострочений день.

Умова №3 ціна договору, строк і порядок її сплати

Як ми вже відзначали, пайова участь в будівництві має безліч нюансів і підводних каменів, але ця умова вимагає більш уважного підходу до справи і більш детального розгляду.

Для початку поговоримо про порядок сплати за договором, оскільки часом головним болем учасників пайового будівництва стає обов'язкова вимога забудовником внести N-ну суму за договором пайової участі ДО його безпосередньої реєстрації.

Якраз таки в цей проміжок часу, коли забудовник вимагає внести гроші, але договір пайового будівництва ще не зареєстрований, дуже часто можна зустріти зловживання з боку забудовника, наприклад, такого роду, як подвійна продажу квартири. Якщо таке все ж сталося, то законним учасником ДДУ вважається той, чий договір пройшов реєстрацію першим, незалежно від термінів оплати. Другий же учасник при цьому може розраховувати тільки повернення своїх коштів через суд і на відсотки за користування чужими грошовими коштами, також він має право вимагати відшкодувати завдані збитки.

Але таких ситуацій все ж можна уникнути, головне знати необхідні нюанси. Тут же потрібно пам'ятати те, що до проведення державної реєстрації договору пайової участі, він вважається не чинним, тобто неукладеним. І забудовник не має ніякого права вимагати у учасника пайового будівництва будь-які грошові кошти.

За незаконне залучення грошових коштів учасників, тобто до реєстрації договору пайової участі, забудовник може бути оштрафований наглядовим органом на суму до 1 млн руб. за кожен такий випадок.

З іншого боку багато забудовників все-таки продовжують винаходити всілякі юридичні конструкції для отримання грошових коштів від учасника договору пайового будівництва до реєстрації і примудряються обійти вимогу про реєстрацію ДДУ, уникнувши і покладеного штрафу. Один із прикладів можна побачити нижче:

Погодьтеся, що конструкція досить дивна, оскільки вставлена в сам договір пайової участі, який, як ми вже говорили, до реєстрації є недійсним.

Ще одними найбільш поширеними прийомами отримання грошей з учасника до реєстрації ДДУ є вексельні схеми, попередні договори пайової участі та договори позики.

Таким чином можна зробити наступні основні зауваження:

За договором пайової участі відповідно до Закону 214-ФЗ оплата повинна проводитися тільки після державної реєстрації договору.
Якщо за договором пайової участі забудовник намагається отримати гроші до реєстрації договору, і при цьому вдається до всіляких схем, то це швидше за все свідчить про його напруженої фінансової ситуації, але документи, ймовірно, в порядку.

Тепер же можна відповісти і на питання, що стосуються того, коли і яким чином за умовами договору інвестор повинен внести гроші.

Грошові кошти повинні бути сплачені учасником шляхом перерахування на розрахунковий рахунок забудовника, а так само інших іншим, дозволеним чинним законодавством способом в день укладення Основного договору пайової участі, тобто на цей момент часу він вже повинен бути зареєстрований. Причому сплата ціни договору може здійснюватися шляхом одноразової внесення платежу або у встановлений договором період.

Тут також необхідно зазначити, що в разі, якщо відповідно до договору виникло прострочення внесення платежу учасником ДДУ, то забудовник також має повне право вимагати розірвання договору в судовому порядку.

Умова №4 Гарантійний термін на об'єкт пайового участі в будівництві

У статті 7 Закону 214-ФЗ сказано, що гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва (крім інженерного і технологічного обладнання, що входить до складу даного об'єкта) встановлюється договором і не може становити менше ніж 5 років. Причому зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі об'єкту пайового будівництва інвестору, якщо інше не передбачено договором.

А договором, як правило, дуже часто передбачено інше, причому не на користь учасника договору:

Як бачимо в даному випадку гарантійний строк обчислюється не з дня передачі об'єкта інвестору, а з дня отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку.

Однак, якщо виникла ситуація, коли забудовник побудував об'єкт з відступами від умов договору або їм же істотно порушені вимоги до якості об'єкту пайового будівництва, то Ви маєте повне право відповідно до закону і за своїм вибором вимагати від забудовника:

відшкодування своїх витрат на усунення недоліків;
безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
відповідного зменшення ціни договору;
відмовитися від виконання договору і зажадати повернення грошових коштів і сплати відсотків.