Багато громадян, які не мають можливість накопичити кошти на покупку власної квартири або взяти кредит на її придбання, знімають житло.
Чи потрібно при цьому складати договір оренди квартири між фізичними особами? Як правильно його скласти? Які умови слід включати в нього? Ці та інші питання висвітлюються в цій статті.
Укладення договору оренди в письмовому вигляді дисциплінує обидві сторони. Не праві власники квартир, які здаючи житло своїм знайомим або друзям, вважають неетичним оформити цю угоду типовим договором.
Та й для квартиронаймачів така угода не можна вважати надмірністю. Адже грамотне складання договору - гарантія захисту інтересів обох сторін при появі різних розбіжностей і суперечок між ними.
Наприклад, хтось зняв квартиру на тривалий термін, узгодивши всі умови в усній формі. Можливо, він навіть заплатив за квартиру на кілька місяців вперед і навіть почав її ремонт. Господар квартири знаходить іншого, більш вигідного мешканця, і вимагає від свого квартиранта збільшення оплати за житло або звільнити його в короткий термін.
Квартиронаймачів нічим не захищений в такому випадку. При грамотно складеному договорі оренди подібний казус неможливий.
При оплаті податків господарем житла, що здається, також необхідно мати письмово оформлений договір оренди, копія якого додається до податкової декларації.
Зразок договору
ДОГОВІР ОРЕНДИ КВАРТИРИ
_______________________________________________________. іменований надалі «Орендодавець», з одного боку, і
_________________________________________________________. іменований надалі «Орендар», з іншого боку, уклали цей договір про наступне:
м ____________________, вул. ________________________________ д. _______ кв. ____, площею ______ кв.м.
Стан переданого приміщення відповідає вимогам, що дозволяє їх нормальну експлуатацію.
1.2. Мета оренди - проживання Орендаря та членів його сім'ї.
II. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
2.1. Орендодавець зобов'язаний:
- 2.1.1. Передати приміщення і ключі від нього після отримання оплати.
- 2.1.2. Прийняти звільнені приміщення від Орендаря при припиненні дії договору.
2.3. Орендар не має права передавати права та обов'язки за договором третім особам. Здача приміщень в суборенду, а так само їх надання фізичним і юридичним особам за договорами про спільну діяльність заборонені.
2.4. Орендарю забороняється укладати прямі договори з комунальними підприємствами на опалення, водопостачання та водовідведення, а також договору на встановлення пожежної та охоронної сигналізації без письмового дозволу Орендодавця.
III. ОРЕНДНІ ПЛАТЕЖІ І ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
3.2. Орендар самостійно сплачує суму, належну до сплати за кожний місяць на підставі цього договору, показань приладів обліку і рахунків обслуговуючих організацій.
3.3. Орендодавець відповідно до договору і зі ст. 762 ГК України (ст. 614 ЦК України) має право переглядати розміри платежів за оренду приміщень і надані послуги, але не частіше ніж 1 раз в квартал. Перегляду не підлягають періоди, вже оплачені Орендарем.
3.4. При порушенні термінів і порядку повернення орендованих приміщень Орендодавцю, встановлених цим договором, Орендар зобов'язаний перераховувати орендну плату в повному обсязі по день фактичного повернення приміщень, оформленого двостороннім актом прийому-передачі.
IV. Відповідальність сторін, РОЗГЛЯД СПОРІВ
4.1. За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором відповідальність відповідно до чинного законодавства і цим договором.
4.2. Відповідальність за збереження орендованого приміщення і що в ній знаходиться несе Орендар.
4.3. У разі прострочення платежів, передбачених в п. 3.1 договору, Орендар зобов'язаний сплатити Орендодавцю пеню в розмірі 1% від суми простроченого платежу за кожен день прострочення.
4.4. Сплата санкцій, встановлених цим договором, не звільняє винну сторону від виконання зобов'язань за договором або усунення допущених порушень.
4.5. Спори між сторонами вирішуються в установленому законодавством порядку.
4.7. У всіх інших можливих ситуаціях, які залишилися не врегульованими, цим договором, сторони керуються чинним матеріальним і процесуальним законодавством країни, в якій знаходиться об'єкт оренди.
Y. ВНЕСЕННЯ ЗМІН І ДОПОВНЕНЬ, розірвання договору
5.1. Зміни або доповнення до цього договору оренди вносяться відповідно до чинного законодавства шляхом підписання між сторонами додаткової угоди, що є невід'ємною частиною договору.
5.2. Договір припиняє свою дію у випадках:
5.2.1. Закінчення його терміну, в разі якщо він не був продовжений сторонами шляхом підписання письмового документа.
5.2.2. Дострокового розірвання:
- а) за ініціативою Орендаря, з обов'язковим письмовим повідомленням про це не пізніше, ніж за 1 місяць до моменту виселення. При цьому внесені авансові платежі за оренду приміщення не повертаються;
- б) з ініціативи Орендодавця в разі прострочення платежів, встановлених в п.3.1 договору більш ніж на 1 день. При цьому договір вважається розірваним з моменту вручення Орендарю письмового повідомлення про розірвання договору.
У разі відсутності Орендаря або його представника в день розірвання договору в орендованому приміщенні, повідомлення вважається доставленим від дня його складання. В цьому випадку, а так само в разі відмови звільнити приміщення до дня припинення дії договору або в день його припинення, щоб уникнути простою приміщення, Орендодавець має право прийняти майно на відповідальне зберігання і перемістити його в інше приміщення, звільнивши приміщення для подальшої здачі в оренду іншим орендарям або власного використання.
- в) у разі відчуження орендованого приміщення.
5.3. Договір оренди так само може бути розірваний достроково у випадках:
- а) порушення Орендарем умов цього договору.
- б) необхідності проведення невідкладних робіт з метою ліквідації загрози життю, здоров'ю людей або заподіяння іншої шкоди, які потребують невідкладного звільнення приміщень, про що Орендодавець письмово або усно повідомляє Орендаря.
- в) відмови Орендаря на оплату орендних платежів за новими ставками, в разі їх збільшення.
- г) у разі необхідності Орендодавцю проведення ремонту в орендованому або суміжних приміщеннях, якщо здійснення ремонту неможливо без звільнення приміщення.
- д) в разі необхідності використання приміщення Орендодавцем для власних потреб чи інших цілей. В цьому випадку Орендодавець попереджає Орендаря не пізніше, ніж за 1 місяць до дати звільнення приміщення.
5.4. У разі припинення дії договору, як на підставі закінчення його терміну, так і в зв'язку з достроковим його розірванням, Орендар зобов'язаний не пізніше останнього дня дії договору звільнити орендовані приміщення та повернути їх в стані, не гірше того, яке було на день приймання, з підписанням двостороннього акту прийому-передачі. Вартість вироблених Орендарем поліпшень орендованого майна не відшкодовується.
5.5. У разі згоди сторін на продовження договору складається письмове двосторонню угоду, що додається до цього договору, з уточненням нового терміну дії договору, розмірів і термінів платежів, змін в послугах, що надаються і обов'язки сторін.
______________ / ______________________ / _________________ / _______________________ /
Зразок в форматі Word
Що ще потрібно знати?
Далі піде мова про те, які обов'язкові умови слід передбачити при укладенні договору найму житла.
Така угода може бути короткостроковим - до року і довгостроковим - від року до п'яти років. Причому під час дії цього договору господар квартири - наймодавець - не має права виселити свого мешканця або мешканців без їх згоди.
Всі мешканці (крім малолітніх дітей) повинні бути прописані в договорі. Постоялець - наймач - повинен попередити господаря квартири за три місяці в разі, якщо він не має наміру більше жити в ній.
У договорі розписуються обов'язки сторін, зокрема від наймача потрібно:
- Використовувати дане приміщення тільки як житло.
- Зберігати його в чистоті, не псувати його і речі, які там знаходяться.
- Чи не переустраивать і не реконструювати квартиру без згоди її власника.
- Оплачувати всі комунальні послуги.
- Проводити поточний ремонт квартири.
Останні два зобов'язання можуть покладатися також і на наймодавця, що фіксується в договорі. У ньому також розписуються всі комунальні послуги, які оплачує наймач і тарифи на них. Важливо в цьому документі домовлятися про умови оплати при зміні вартості даних послуг.
Зазвичай, мешканці вносять платежі за всі послуги, які фіксуються лічильниками (газ, електрика, вода), а за інші послуги вносить плату господар квартири. Але тут можливі варіанти залежно від конкретних домовленостей, зафіксованих письмово. Бажано при цьому прикласти до договору графік цих платежів.
Вказуються їх стан та наявні в них дефекти. Це буває необхідно в разі псування цих речей. Господар квартири тоді може вимагати відшкодування збитків аж до суду.
Важливим пунктом договору є умови повернення наймачеві внесеного ним страхового депозиту, який не слід плутати із заставою або авансом за квартиру. Депозит - це підстраховка господаря квартири на самий неприємний випадок, коли мешканцями псується його майно, або коли вони мають заборгованості по будь-яким квартирним платежам при виїзді з приміщення.
У кращому випадку (якщо таких неприємностей немає) страховий депозит повністю повертається мешканцеві при розставанні з ним. При необхідності ж з цієї суми відшкодовуються всі понесені наймодавцем збитки.
Слід додати, що форма угоди найму житла довільна, додаткові, не згадуються вище, пункти конкретного договору можуть вноситися в нього на розсуд його учасників. Це можуть бути умови здачі квартири іншим особам повністю або частково, так званий піднайом квартири, мінімальний термін, протягом якого не можна анулювати договір, умови і терміни його пролонгації та інші моменти.
Ось кілька порад з цього приводу:
- Власникам квартир слід уважно вивчити документи передбачуваних мешканців, зробивши з них копії.
- Трапляється, що на що здається житло є рішення суду про арешт або його розділі. Щоб уникнути таких неприємностей перед оформленням договору слід роздобути виписку зі служби держреєстрації про права на майно та угод з ним. Не зайвим буде також упевнитися в тому, чи є ще особи, зареєстровані в квартирі, отримавши архівну виписку з будинкової книги.
- Бажано зажадати від хазяїна квартири квитанції по оплаті комунальних послуг за останні місяці, щоб не опинитися в подальшому в неприємній ситуації.
- Слід також отримати письмову згоду всіх зареєстрованих в квартирі мешканців старше 14 років на здачу її господарем внайми.
- Якщо в квартирі буде знаходитися тварина, то бажано внести всі відомості про нього (розміри, порода) в договір найму.
- Необхідно узгодити з господарем квартири також порядок його відвідування житла, детально розписати умови ремонту такого аж до витрат на нього і за чий рахунок він буде робитися.
- Іноді доводиться домовлятися з господарем квартири навіть про кількість гостей, які можуть відвідувати вас, про дозвіл палити в приміщенні і інших.
- Якщо при первинному огляді квартири виявлені суттєві дефекти покриттів, замків, дверей, що вимагають їх заміни, то це слід обговорити окремо.
- Вимога наймодавця про значну передоплаті за житло повинно викликати підозри. Віддаючи гроші господареві квартири необхідно вимагати при цьому розписку!
- Наймачеві, яка уклала письмовий договір, слід знати, що він має право переважного знімання житла. Це означає, що в разі його передчасного та необґрунтованого виселення господарем квартири з наступною здачею її іншій особі, колишній наймач може звернутися до суду з метою розірвання такого договору та відшкодування йому понесених при виселенні збитків.
Здаючи або знімаючи квартиру, щоб не потрапити «в халепу» слід дотримуватися наступних правил:
- Оформляти при цьому письмовий договір, вписуючи в нього всі важливі для обох сторін умови, особливо це стосується термінів проживання, розмірів і термінів різних грошових виплат.
- Уважно вивчити всі папери на квартиру і документи її власника і передбачуваних мешканців.
- Простудіювати всі свої права і обов'язки, що випливають з ситуації, що склалася;
- Попередньо постаратися знайти спільних знайомих, щоб звернутися до них за рекомендацією даної особи.
Все це допоможе уникнути частих в подібному питанні підводних каменів.