Питання: Чи потрібна отримання дозволу на будівництво об'єкта нерухомості на землях СФГ?
Перш ніж говорити про даному виді дозволеного використання земельної ділянки, необхідно відзначити значення і деякі особливості двох наступних термінів - самого селянського фермерського господарства (СФГ) та земельної ділянки з видом дозволеного використання "для ведення селянського фермерського господарства СФГ.
КФХ- форма організаційно-правової комерційної діяльності, іншими словами - спосіб організації господарювання. Таку діяльність можуть вести або об'єднання громадян, або одну особу.
А ось в складі майна СФГ може бути земельна ділянка з видом дозволеного використання "для ведення КФГ".
При цьому необхідно розуміти, що СФГ і земельну ділянку "для ведення КФГ" не пов'язані між собою безпосередньо.
Земельна ділянка "для ведення КФГ" може перебувати у власності осіб, які не здійснюють фактичну діяльність з ведення селянського фермерського господарства. Закон не встановлює ні терміну, протягом якого необхідно таку діяльність почати, ні взагалі обов'язковості для власника такої ділянки відповідну діяльність вести.
У чинному законодавстві не міститься прямих вказівок на право будівництва на землях для ведення КФГ. Однак, досить уважно вивчити відповідні закони, щоб переконатися, що в законодавстві не міститься і заборон на будівництво. як наприклад це передбачено для польових ділянок ЛПГ або обмежень як у випадку з ділянками "для садівництва", на яких закон забороняє зведення капітальних будівель і можливе будівництво не більше однієї будівлі з певним призначенням. Тобто можна побудувати тільки 1 житловий будинок, 1 баню, 1 сарай і т.д. Для фермерських ділянок не передбачено обмежень ні за кількістю, ні за площею будівель. зрозуміло, в межах містобудівних, пожежних та інших нормативів.
«1. Громадяни та юридичні особи здійснюють належні їм права на земельні ділянки на свій розсуд, якщо інше не встановлено цим Кодексом, федеральними законами. »
У статті 6. Закону про СФГ N 74-ФЗ йдеться:
"1. До складу майна фермерського господарства можуть входити земельну ділянку, господарські та інші будівлі, меліоративні та інші споруди, продуктивна і робоча худоба, птиця, сільськогосподарські та інші техніка та обладнання, транспортні засоби, інвентар та інше необхідне для здійснення діяльності фермерського господарства майно . "
Так само і в статті 11 цього ж Закону: "Склад майна фермерського господарства: 1. Для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності можуть надаватися і купуватися земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення.
Таким чином, для діяльності СФГ допускається наявність у складі майна СФГ будівель несільськогосподарського призначення, тобто житлового, рекреаційного, промислового та інших призначень.
Для яких же об'єктів дозволу на будівництво не потрібна? Для цього слід звернутися до 51 статті Містобудівного кодексу РФ, в пункті 17 якої зазначено об'єкти, видача дозволу на будівництво яких не потрібно. Підпунктом 3 пункту 17 ст. 51 Містобудівного кодексу України передбачено, що не потрібно отримання дозволу на будівництво будівель і споруд допоміжного використання. У такому випадку для позитивного прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності на такі об'єкти нерухомості державному реєстратору необхідно упевнитися, що конкретний об'єкт нерухомості має допоміжне значення, і для реєстрації не потрібен дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію. Питання про те, що ж відносити до об'єктів допоміжного використання, залишається досить спірним. По-перше, Містобудівний кодекс України не розкриває поняття споруди та будівлі допоміжного використання. Споруди допоміжного використання згадуються в ГОСТ 27751-88 «Надійність будівельних конструкцій і основ», де вони належать до будівель і споруд зниженою відповідальності. проте зазначений документ також не дає визначення спорудження і будовою допоміжного використання, обмежуючись перерахуванням деяких з них: парники, теплиці, літні павільйони, невеликі склади і подібні споруди. Радянське законодавство також всього лише перераховувало деякі види об'єктів допоміжного призначення, не розкриваючи самого поняття, так, наприклад, в п. 20 листа Мінжитлокомунгоспом РСФРС від 09.03.1977 року зазначено, що до нежитлових цивільним будівлям відносяться також і капітальні нежитлові будівлі допоміжного призначення, наприклад будову лазні, пральні, харчоблоку, гаража та ін. розташовані на земельній ділянці будівлі спеціального призначення (лікарні, санаторію, профілакторію і т.д.). На великому заводі "спорудою допоміжного призначення" може бути все, що завгодно, аж до споруд з серйозними інженерними рішеннями. Наприклад, трансформаторна підстанція - це спорудження допоміжного призначення? А цегляний склад? А прохідна? А асфальтобетонна площадка?
Таким чином, проаналізувавши все вищесказане, можна зробити висновок, що критеріями віднесення об'єкта до будови, спорудження допоміжного використання є наявність на земельній ділянці основної будівлі, будівлі або споруди, по відношенню до якого нове будівлю або споруду виконує допоміжну або обслуговуючу функцію, відсутність самостійного призначення у нового будови і споруди. Думаю, слід окремо відзначити, що основна будівля за логікою має бути капітальним об'єктом, а не тимчасовим будовою, оскільки капітальний об'єкт, хоч і меншою площею, не може виконувати обслуговуючу функцію по відношенню до некапітальних, хоча і значно більшого об'єкту.
Найбільш широко поширене таке розуміння: під будівлями і спорудами допоміжного використання слід розуміти будь-які споруди, які призначені для обслуговування і експлуатації головної будівлі. В окремих випадках, в судовій практиці зустрічається думка, що для державної реєстрації права власності на такий об'єкт необхідно доводити (обґрунтовувати) допоміжний характер строеніявплоть до того, чтодолжен бути представлений виданий уповноваженим органом документ, який підтверджує, що дозвіл на будівництво реального об'єкта не потрібно виходячи з підпункту 3 пункту 17 статті 51 Містобудівного кодексу Укаїни.
Однак є й інше розуміння:
Необхідність наявності основної будівлі для визнання споруджуваного будови будовою допоміжного використання залишається очевидною. Ніщо не заважає будувати допоміжні будівлі до зведення основної.
Відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду. У той же час суду необхідно встановити, вживало чи особа, яка створила самовільну споруду, належних заходів до її легалізації, зокрема до отримання дозволу на будівництво і / або акта введення об'єкта в експлуатацію, а також правомірно відмовив уповноважений орган у видачі такого дозволу або акту введення об'єкта в експлуатацію.
Якщо інше не встановлено законом, позов про визнання права власності на самовільну споруду підлягає задоволенню при встановленні судом того, що єдиними ознаками самовільної будівлі є відсутність дозволу на будівництво і / або відсутність акту введення об'єкта в експлуатацію, до отримання яких особа, яка створила самовільну споруду, вживало заходи. У цьому випадку суд повинен також встановити, чи не порушує збереження самовільної будівлі права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створює чи загрозу життю і здоров'ю громадян.
Відповідно до статті 130 ЦК України об'єкти незавершеного будівництва віднесені законом до нерухомого майна. Виходячи з пункту 1 статті 222 ГК України самовільно побудовою визнається не тільки житловий будинок, інша будівля, споруда, а й інше нерухоме майно. Отже, об'єкт незавершеного будівництва як нерухоме майно також може визнаватися самовільно побудовою.
На об'єкт незавершеного будівництва як на самовільну споруду може бути визнано право власності за наявності підстав, встановлених статтею 222 ГК РФ.
* Згідно з нормативно-законодавчу базу на момент відповіді на питання