Відразу варто зауважити, якщо Ви вирішили здійснити операцію з житлом, власником якого (або власником частки в якому) є неповнолітня дитина, потрібно заздалегідь почати готуватися до цього кроку. Такі угоди не відбуваються один день, а порю і місяць-два для них нереально швидкий термін.
Для початку вимоги закону
Виходячи зі змісту статті 37 Цивільного кодексу Російської Федерації, будь-які операції з майном неповнолітніх можуть відбуватися лише за попередньою згодою (або дозволу) органу опіки та піклування.
Таким чином, без даного дозволу на угоду відчуження майна неповнолітніх реєстраційний орган відмовить у реєстрації угоди.
Орган опіки буде стежити за дотриманням майнових інтересів неповнолітніх, щоб їх права жодним чином не були ущемлені, а матеріальне становище не погіршилося після операції.
Що потрібно знати, і які документи підготувати, якщо Ви зважилися на такий крок, як продаж житла, власником якого є неповнолітні діти (дитина)?
1. Необхідно приготувати копії правовстановлюючих документів на наявне житло (Свідоцтва про власність і документи, на підставі яких вони видані).
2. Технічний паспорт на відчужуване житло (документ необхідний для того, щоб орган опіки міг вирахувати частку неповнолітніх в метрах). Термін дії технічного паспорта - 5 років, якщо виданий він більш, ніж 5 років тому, варто завчасно оновити його, щоб така прикра дрібниця не гальмувала і без того нелегку операцію.
3. Підтвердження вартості відчужуваного житла. Одним фахівцям органу опіки досить журналу по нерухомості, щоб визначити, чи відповідає ціна, заявлена Вами, середньої по району, і не занижена вона, інші зажадають звіт про ринкову вартість.
4. Копія особового рахунку (органам опіки цікаво знати, скільки людей зареєстровано разом з неповнолітніми).
5. Копії особистих документів всіх власників, в разі, якщо власник або власники лише діти, знадобляться ще копії паспорта батьків.
6. Попередній договір купівлі-продажу об'єкта, що здобувається з виділенням у ньому частки дітей не менше, аніж у них є в відчужуваному об'єкті. Іншими словами, якщо у дитини частка в житло становить 1/3, то придбати в купується будинку (квартирі) частка може бути більше, наприклад, 1/2, але менше бути не може.
7. Копії правовстановлюючих документів на придбаний об'єкт.
8. Копія технічного паспорта на придбаний об'єкт (в купується житло кількість квадратних метрів не повинно бути менше, ніж продається). Якщо менше - дозволу не отримати, тому що в наявності погіршення становища дітей.
9. Підтвердження вартості житла, що купується. Житло не може коштувати менш продаваного, при цьому більше може.
10. Нотаріальне згоду третіх осіб на проживання дітей до моменту угоди. Причому зовсім недавно таке
згоду могли дати родичі в Вашому місці проживання (навіть при переїзді в інший регіон). Але з недавніх пір практика змінилася - з мене при переїзді в іншу область зажадали нотаріальна згода з регіону, в який я переїжджала. Майте це на увазі, якщо збираєтеся їхати за межі свого регіону!
11. Висновок органу опіки на придбаний об'єкт. Цей документ отримують у такий спосіб: після того, як всі документи, перераховані вище, і заяву про прохання дати дозвіл на угоду передані до відділу опіки, фахівці зв'язуються з відділом опіки іншого району (якщо переїзд і угода в одному населеному пункті) або з відділом опіки іншого регіону, і направляють їм письмовий запит (Поштою Росії) про проведення «виходу на об'єкт» з метою видачі висновку: чи підходить даний об'єкт для проживання неповнолітніх, чи ні. На що звертатимуть увагу фахівці одягла опіки, а значить, необхідно знати і вам. Житло має відповідати санітарним нормам і правилам, в ньому повинна бути обробка, санвузол, опалення, вода. Тобто продати квартиру і купити новобудову без обробки і сантехніки навряд чи вийде. Також складніше переїхати з упорядкованої квартири в приватний будинок. Однак мені, наприклад, це вдалося. Скажу більше, я особисто контролювала всі етапи роботи органів опіки в обох випадках (в своєму місті і в місті, куди ми з дітьми переїжджали) і згода органів опіки було отримано в рекордні терміни - всього за два тижні.
Також органи опіки буде цікавити близькість дитячих садків і шкіл в місці придбання нового житла (в залежності від віку дітей).
Крім того, складності можуть виникнути при переїзді з великого міста в область, тому що така зміна теж вважається погіршенням становища дітей. Але якщо всі інші моменти (частка, метраж, благоустрій) дотримані або поліпшені, то індивідуальному порядку можна вирішити це питання. Фахівці в казенних установах - теж люди, у них теж є діти. Вони можуть зробити і невеличкий відступ від правил.
Якщо Ви теж зацікавлені в швидкому узгодженні операції, то дозволю собі дати кілька порад
Підготуйте по можливості максимум документів з даного списку (без фанатизму, як було сказано вище, оцінка може виявитися не обов'язковою), дізнайтеся прийомні дні та сходіть на консультацію до органу опіки, фахівець підкаже Вам, які документи ще необхідно підготувати і чи підходить обраний Вами об'єкт нерухомості для узгодження.
До речі кажучи, в багатьох містах зараз працює служба одного вікна, куди потрапити і здати документи набагато простіше, ніж до відділу освіти, який, як правило, перевантажений роботою. Так, в місті, де я продавала житло, у відділі опіки та піклування над неповнолітніми приймальний день був раз в тиждень, а в службі одного вікна - щодня.
Вам необхідно тісно співпрацювати з продавцем квартири, що купується або будинку - щоб він проконтролював свій відділ опіки, іноді (особливо в умовах дефіциту часу) важливо самим проявити ініціативу. У моєму прикладі, швидко отримати узгодження нам допомогло те, що в службі одного вікна я попросила запит в інше місто направити не тільки поштою, але і факсом, що при мені і зробили. Продавець в іншому місті звернувся до відділу опіки, залишив свої контакти, і запропонував відвезти фахівця для огляду житла, що купується, після видачі висновку також попросив направити в моє місто його за допомогою факсимільного повідомлення.
Повний пакет документів був зданий, і для видачі дозволу на угоду мені було потрібно лише позитивний висновок про придатність житла для проживання неповнолітніх щодо придбаного об'єкта.
Якби ми з продавцем не вжили цих простих, але ефективних заходів, наша угода відсунулася б ще на чималий термін: контрольний термін доставки кореспонденції з одного міста в інший складає 11 днів (а листи потрібно доставити в обидві сторони).
Сподіваюся, мій досвід буде комусь корисний, і допоможе легше перенести такий нелегкий процес, як продаж житла, власниками якого є неповнолітні.
Я зіткнулася з двома органами опіки в різних регіонах і підхід і вимоги у них різні.
Вони їх складають виходячи зі своєї практики.
У моєму регіоні не дозволяли зменшувати частку, навіть якщо метраж на порядок збільшувався, я писала, якими міркуваннями вони мотивували свою позицію.
Тому всім рекомендую заздалегідь сходити в свою опіку і дізнатися, чи влаштує їх даний конкретний варіант. Закон встановив вимогу дотримуватися інтереси неповнолітніх, а як саме, вони вже самостійно вирішують.
У моєму регіоні не дозволяли зменшувати частку Загалом ви мене черговий раз переконали, що виділяти дітям частку загрожує.
Наприклад, є сім'я: тато, мама, дитина. Кожному належить 1/3 в трійці (100 м2), з якихось причин раптом потрібні гроші (на операцію, наприклад), ставиться питання про продаж троячки і про покупку однушки (30 м2). Я так розумію, що в цьому випадку вся одиничка буде належати тільки дитині, а татові з мамою - дулю, незважаючи на те, що вони на цю квартиру гарували. Так?