Потенційний річний дохід від закордонної нерухомості зараз явно перевищує ставки по валютних депозитах у великих російських банках (в середньому 2% річних), що робить цей варіант досить привабливим для російських інвесторів. Нерухомість за кордоном, до того ж, використовується як додатковий захисний актив. По-перше, курси валют і цінних паперів можуть скакати, а квартира або будинок залишаться стояти, їм загрожує хіба що стихійне лихо, від якого можна застрахуватися. По-друге, квартиру завжди можна використовувати за прямим призначенням - взяти квитки на літак і залишитися жити за кордоном.
Директор департаменту нерухомості UFG Wealth Management Андрій Розов, втім, відзначає, що покупка житлової нерухомості за кордоном - хороший варіант для тих, хто готовий витратити на інвестиції не більше $ 3 млн. Тим, хто має в своєму розпорядженні великими сумами, є сенс придивитися до комерційної нерухомості, прибутковість якої в 1,5 рази вище, ніж у житловий.
Найдохідніші локації для здачі квартири в оренду діляться на два типи: популярні місця відпочинку і міжнародні ділові центри. До перших відносяться Франція, Іспанія, США та інші країни з розвиненою туристичною інфраструктурою на березі моря або океану. До других - Нью-Йорк, Лондон, Франкфурт і Женева.
Аналізуючи вибір місця, варто звернути увагу на такі фактори як розмір міста (чим більше, тим краще), рівень економічного розвитку, транспортна доступність нерухомості, а також район (найкраще - історичний або респектабельний).
Кращим варіантом для інвестицій в нерухомість експерти називають мікроапартаменти - маленькі квартири-студії площею до 30 кв.м c ліжком, санвузлом, душовою і міні-кухнею. Їх вартість - близько € 100 000-120 000. І хоча вартість орендної плати невисока (€ 400-600 на місяць), в результаті прибутковість такої квартири буде вищою (4-5% річних), ніж у апартаментів вищого класу. Крім того, такі квартирки зазвичай знаходяться в популярних серед молоді районах.
За даними міжнародного брокера нерухомості Tranio, найширший спектр пропозицій в сегменті мікронедвіжімості - в Берліні. Невеликі студії тут коштують недорого (від € 100 000), а ось орендна плата за квадратний метр висока - € 25. А, наприклад, в Будапешті, одному з найпопулярніших туристичних міст, вартість оренди досягає € 40 за квадратний метр, так що цей показник може досягати 11% в рік.
Угода з купівлі квартири проходить через банк країни, в якій знаходиться нерухомість. Важливо пам'ятати, що переведення грошей на рахунок в закордонний банк, від вас зажадають пояснити, як ці кошти були зароблені. Зазвичай потрібні довідки за формами 2-ПДФО. 3-ПДФО або документ, що підтверджує, що гроші виручені від продажу якогось іншого об'єкта.
У більшості країн також існують податкові та міграційні обмеження на придбання нерухомості. У ряді випадків людина без місцевого громадянства або дозволу на проживання в принципі не може придбати квартиру. З такими обмеженнями, наприклад, можна зіткнутися в Швейцарії, Греції, Данії та Канаді.
Втім, є обхідний шлях - оформити покупку квартири на компанію, в якій контрольний пакет акцій і часток належить місцевим юридичним і фізичним особам. Правда, зараз деякі держави, катуючи зробити прозорими фінансові потоки, що проходять через країну, стали вимагати від компаній, що купують житлову нерухомість, розкриття кінцевого бенефіціара угоди. Так, наприклад, надходить Великобританія.
Головний недолік інвестицій в нерухомість - високі витрати. Частина доходів інвестора, часом досить значна, піде на податки. Є країни, з якими у Росії діють угоди про уникнення подвійного оподаткування. Зазвичай дохід від оренди нерухомості оподатковується в тій країні, де була сов ершена покупка. Але російські податківці можуть вимагати сплатити до бюджету різницю: податкова ставка за кордоном, як правило, нижча від російської.
Інший нюанс - з часом прибутковість нерухомості знижується. Підтримка житлової інфраструктури вимагає додаткових вкладень. Часто власникам, щоб не витрачатися постійно на поїздки за кордон, доводиться вирішувати проблеми з керуючою компанією, оплачуючи послуги посередників - довірених осіб.
Втім, якщо всі ці клопоти здадуться надмірними, квартиру в ліквідному районі завжди можна продати, отримавши вигоди від зростання цін на нерухомість.