Що може бути предметом застави?
NB! У разі дефолту позичальника заставу переходить у власність банку.
Навіщо потрібна оцінка застави?
Оцінка застави дозволяє встановити правильне співвідношення між вартістю майна, що закладається і величиною кредиту, що згодом сприяє запобіганню (врегулювання) розбіжностей між сторонами угоди, які можуть виникнути при зверненні стягнення на предмет застави.
Незалежну оцінку вартості об'єкта нерухомості проводить банк.
Коли потрібно проводити оцінку застави?
До звернення за кредитом в банк не варто оцінювати майно, яке передбачається використовувати в якості застави, оскільки:
- перш ніж прийняти рішення про видачу кредиту, банк перевірить фінансовий стан позичальника, і, якщо він знайде його незадовільним, попередня оцінка взагалі не знадобиться;
- зазвичай банки мають власних акредитованих оцінювачів, тому існує ймовірність того, що звіти «сторонньої» компанії кредитна організація не прийме; якщо розгляд кредитної заявки буде тривати довго, то є ймовірність, що банк оголосить наявну оцінку застарілою.
Як визначається заставна вартість майна?
Оціночні компанії визначають вартість застави з деяким дисконтом: зазвичай його розмір становить 20-50% від ринкової ціни об'єкта.
Величина дисконту різниться в кожному конкретному банку, згідно з внутрішнім регламентам відділу кредитування. Вона залежить від:
- конкретних умов кредитування;
- ступеня ліквідності об'єкта;
- кредитну історію потенційного позичальника.
Дисконт необхідний, щоб в тій чи іншій мірі компенсувати можливі ризики банку, які можуть виникнути при невиконанні боржником своїх зобов'язань. У «знижку» закладені:
- можливі судові витрати при зверненні стягнення на закладене майно в судовому порядку;
- витрати, пов'язані з подальшою реалізацією об'єкта нерухомості на відкритих торгах або аукціоні.
Реалізації заставного майна
Внаслідок фінансової кризи кількість дефолтів позичальників збільшилася. Обсяг прострочених житлових кредитів виріс за минулий рік в три рази.
Як вже зазначалося, при регулярних неплатежі з боку боржника і очевидною неможливість відновлення його платоспроможності в доступному для огляду майбутньому, майно позичальника може бути продано з торгів (при судовому порядку звернення стягнення) або за договором комісії (при судовому та позасудовому порядках стягнення).
Продаючи заставу, банкіри повертають свої гроші, надані у вигляді кредиту. Однак не завжди - особливо на тлі падіння цін на ринку нерухомості - після реалізації предмета застави кредит може бути повністю погашений.
До речі, самим продавати майно дефолтного боржника банку не так вигідно: як мінімум після прийняття його на свій баланс, у кредитної організації з'являється додаткове податкове навантаження.
Є ще один варіант - переоформлення проблемного кредиту на більш платоспроможну особу. Позичальник в такому випадку порівняно безболісно позбавляється від боргу, який не в змозі повернути, а банк отримають нехай і нового, але платоспроможного клієнта. Варіант непоганий, але реалізувати його на практиці не так легко, особливо в сьогоднішніх, посткризових реаліях.