Цільове проектне фінансування ніяк не приживається в сфері житлового будівництва. Причина - перманентні економічні кризи. За останні пару років умови кредитування змінилися так, що забудовники намагаються не ходити в банки.
Редакція NSP попросила банкірів і девелоперів розповісти, як змінюється підхід до кредитування проектів, чи можна залучити позикові кошти під розумний відсоток і які фінансові схеми бізнес використовує як альтернативу проектного фінансування.
Аркадій Бочарников, заступник керуючого філією банку «Глобекс» в Петербурзі:
- Процес проектного фінансування у нас не припинявся. Є і вже відкриті, діючі кредити, і заявки на розгляд. Ставки за такими кредитами не дуже сильно змінилися по відношенню до докризових. Але умови, за якими ми надаємо проектне фінансування, - закрита комерційна інформація. Можу сказати, що підхід до кожного забудовника індивідуальний: з урахуванням його історії і масштабів бізнесу. У Петербурзі великий обсяг кредитування доводиться на такі компанії, як Setl Group і «Еталон - ЛенспецСМУ».
Віра Сецкая, президент компанії GVA Sawyer:
- Проектне фінансування сьогодні принципово доступно. У банків є вільна ліквідність. Але умови змінилися. Перш за все, ставка виросла. У банків типу «Ощад» і ВТБ вона становить 14-15%, у більш дрібних - 19%. У невеликих банків до того ж практично немає довгих грошей. Вони можуть кредитувати максимум на два роки, а для девелоперських проектів це мало. Довгі кредити під силу крім двох лідерів також Банку Москви, Промсвязьбанку, Альфа-банку і ще декільком з першого ешелону.
Зрозуміле бажання банкірів підстрахуватися на нестійкому ринку. Вони знижують свої ризики, пред'являючи більш жорсткі вимоги до участі позичальника в проекті. Якщо раніше можна було розраховувати на фінансування, внісши 30% власних коштів, іноді навіть 20%, то сьогодні пропорція 50:50. Для тих, хто будує житло, це вже не цікаво, тому що це третій-четвертий поверхи будинку, потім можна продовжувати будівництво на кошти від продажу квартир.
Крім того, банки просять ліквідні застави в забезпечення кредиту. Тобто проектне фінансування перетворюється в ломбардне кредитування. А воно є в необхідному обсязі тільки великим компаніям, на балансі у яких досить дорогих і ліквідних активів для забезпечення і налагоджена взаємодія з банками. Але і в цьому випадку буде великий дисконт, т. Е. Вони отримають не більше 50% від вартості майна.
Забудовники зазначають, що кредит можна отримати лише на будівельно-монтажні роботи. А на створення комунікацій, систем пожежної безпеки, слабкострумових систем - неможливо. На це потрібні власні ресурси.
Банки зменшують ризики і за допомогою юридичних схем. Як правило, проект робиться в рамках спеціально створеної юридичної особи. Банк отримує частку в його капіталі, забезпечуючи цим свої права на об'єкт у разі дефолту позичальника. Взяти кредит на головний девелоперську компанію практично нереально.
Для тих, хто виходить на ринок вперше, побудувати діалог з банком і отримати позику - завдання з області фантастики. Але навіть якщо новачок з нею впорався, ставка вб'є всю економіку проекту. Кредитуються компанії з ім'ям, з репутацією. Для них - більш сприятливі умови. Застосовуються і механізми перекредитування. Якщо об'єкт уже побудований, банк передомовлятися з позичальником на нижчу ставку, а вивільнені кошти можна реінвестувати в наступний проект. Виникає цілий ланцюжок будівництв, які банк веде разом з девелопером.
Треба враховувати і те, що банк не вільний до нескінченності пом'якшувати умови. Центробанк як регулятор диктує свої вимоги, і жоден банк не може їх ігнорувати. Висока ставка виникла не від бажання банкірів заробити, а виходячи з облікової ставки ЦБ, підвищених вимог до резервування та інших параметрів.
Олена Тарабукина, начальник відділу іпотечного кредитування ГК «КВС»:
- Під час кризи успішне проектне фінансування залежить не тільки від тривалості ділових відносин між девелоперською компанією і банком, але і від репутації і досвіду забудовника. У ГК «КВС» партнерські відносини склалися з ВТБ24. Він забезпечив кредитними ресурсами наш перший інвестпроект «GUSI-Лебеді», потім ЖК «Іван-да-Мар'я» і «Лінкор». Зараз ВТБ24 фінансує проекти комплексного освоєння території «Нове Сертолово» і «ЯСНО.ЯНІНО».