Проектне фінансування, гроші на проект

Будь-якій сучасній людині слово «кредит» знайоме не з чуток. Цим фінансовим інструментом охоче користуються як фізичні, так і юридичні особи - ведення бізнесу часом неможливо без позикових коштів, особливо в такий ресурсномісткої сфері, як будівництво. В останні роки поряд зі звичним кредитуванням банки надають красноярським будівельним фірмам новий вид фінансової підтримки - проектне фінансування, в якому закладена певна вигода і для кінцевого споживача.







Проектне фінансування, гроші на проект
Основна відмінність проектного фінансування від більш звичних комерційних, або інвестиційних кредитів полягає в тому, що банківські кошти, залучені в проект, повертаються з планованого доходу цього проекту, тоді як звичайний кредит гаситься за рахунок всієї господарської діяльності позичальника, в тому числі з коштів від реалізації проекту. З одного боку, для банків такі вкладення пов'язані з великими ризиками, ніж звичайне кредитування, оскільки повернення коштів залежить від рентабельності об'єкту і конкретних продажів, з іншого - фінансові структури не упускають можливість контролювати хід будівництва, до того ж на період зведення об'єкта у банку в заставі залишається об'єкт незавершеного будівництва, поки його частками не буде викуплене інвестори або майбутні мешканці. Для того щоб отримати гроші, будівельна компанія змушена особливо ретельно підходити до детального опрацювання бізнес-плану проекту. У цьому центральному з точки зору банку документі повинні відображатися переваги проекту, низькі проектні ризики і обгрунтування економічної ефективності. Оцінка існуючого підприємства в такій ситуації важлива в меншій мірі, ніж у випадку з кредитом.

Приймаючи рішення про фінансування проекту, кредитна організація орієнтується і на розподіл ризиків фінансування між учасниками проекту (постачальниками обладнання, кредиторами, покупцями, акціонерами проектного суспільства). Обсяг власних коштів, вкладених позичальником, починається від 20-30% - тільки за такої умови банк буде розглядати питання своєї участі в проекті. Ще важливіше для кредитора концепція, технічні та маркетингові рішення проекту, обгрунтування обраної стратегії розвитку. Банкіри вивчають основні контракти проекту, тут на руку забудовнику зіграють серйозні партнери. З цих даних банк може зробити висновок про успішність проекту: наскільки затребуваним виявиться побудований об'єкт, як швидко буде реалізована ця нерухомість, а значить, коли очікувати повернення вкладених коштів.

Поки в Красноярську існують лише поодинокі приклади проектного фінансування, і поки можна сказати, що банки готові інвестувати за цією схемою в основному будівництво житла, адже за нинішньої ринкової нестабільності попит на нього більш передбачуваний, ніж, скажімо, на комерційні об'єкти. Такий вид інвестування залучають для будівництва масштабних житлових об'єктів, таких як 5-, 6-під'їзні 10-поверхові будинки. У житло люди потребують незалежно від економічної ситуації, а ось тенденція затребуваності офісів в певному районі міста за період будівництва, навпаки, може не раз змінитися.

Особливості для будівельників

Причин, за якими проектне фінансування переважно для будівельної компанії, ніж кредит, може бути кілька, і головна з них - це обсяг залучених інвестиційних ресурсів, який значно перевищує власні активи забудовника. Завдяки цьому можлива реалізація проекту з нуля, навіть коли його здійсненням займається недавно створена компанія. Крім того, фінансові ризики, тобто відповідальність за долю проекту, його учасники ділять між собою.

При уявній доступності цього виду фінансування у нього є і свої підводні камені - наприклад, дорогі передпроектні роботи (бізнес-планування та економічна, фінансова, технічна, екологічна, організаційно-правова, комерційна і маркетингова експертизи), жорсткий контроль кредитора за витрачанням залучених коштів, що може позбавити ініціатора проекту незалежності, нарешті, більш довгий термін розгляду заявки. Але бувають випадки, в яких забудовник змушений погодитися з умовами банку, - наприклад, коли намічається перспективний проект, а активи компанії вже закладені, і оформити традиційний кредит немає можливості. Проектне фінансування цікаво забудовнику ще й тим, що банківські грошові ресурси покривають розриви у власних оборотних коштах.







При проектному фінансуванні грошові кошти надходять на будівництво конкретних об'єктів нерухомості з зазначенням пропорційного розподілу витрат з власних і позикових коштів. На кожен місяць банк встановлює ліміти кредитування. Якщо ця сума не використовується повністю або, навпаки, забудовник відчуває потребу дозавантаження, зміна обсягів фінансування врегулюється окремою угодою в рамках договору.

Проектне фінансування, гроші на проект
Проектне фінансування, гроші на проект

Вигоди для приватних інвесторів

Для покупців нерухомості на різних етапах будівництва проектне фінансування означає гарантію здачі об'єкта в термін. Оскільки позикові кошти повертаються кредитору з виручки від реалізації квартир, банк безпосередньо зацікавлений в дотриманні термінів, контролюватиме хід будівництва та навіть впливати на його темпи за рахунок фінансових важелів - поетапних виплат, коли кожен наступний транш виплачується слідом за своєчасним закінченням робіт по попередньому. У разі звичайного кредиту позикодавець залишає це питання на совісті забудовника, аби він здійснював платежі регулярно і в належний час.

Оскільки число продажів безпосередньо пов'язане з отриманням прибутку, банку вигідно використовувати власні ресурси, щоб стимулювати покупців купувати квартири на об'єкті інвестування. Для цього фінансові організації використовують потужний інструмент - іпотечний кредит з привабливими процентними ставками та іншими умовами. Наприклад, Сбербанк спеціально розробив кредитну програму для об'єктів, що будуються за участю кредитних коштів банку, яка передбачає більш низьку процентну ставку, ніж покупка в кредит квартири у випадковому будинку, різниця в залежності від характеристик позичальника коливається від 1 до 3%.

Приймаючи рішення про видачу іпотечного кредиту, банк оцінює репутацію компанії-забудовника. Якщо в минулому забудовник, скажімо, зривав терміни введення будинків в експлуатацію, був замішаний у скандалах, то ризик несвоєчасної здачі об'єкта, а слідом за ним і процентна ставка по іпотеці підвищуються. У той же час проектне фінансування банк надає тільки компаніям з хорошою репутацією і тих об'єктів, де ці ризики мінімальні. Таким чином, покупці квартир в них отримають не тільки гарантію, що будинок буде добудований без проблем, але і вигідний відсоток по іпотеці.

Процедура оформлення іпотеки

Покупець при цьому виграє у часі, яке знадобиться, щоб узгодити придбану в іпотеку квартиру з банком, адже кредитної організації будується об'єкт вже знаком. Крім того, при проектному фінансуванні банк отримує в якості забез-чення від забудовника земельну ділянку, а кредитуються квартири залишає в заставу за іпотечним кредитом, поки покупець не погасить борг. Тоді при оформленні іпотеки з вас не попросять копії документів, що підтверджують права забудовника на будівництво об'єктів нерухомості (дозвіл на будівництво, документи про державну реєстрацію права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку, надану для будівництва, і т. П.). Чи не знадобиться і додаткову заставу у вигляді готового об'єкта нерухомості, який часто просять банки, кредитуючи придбання квартири в незавершеному будинку. Таким чином, іпотечний пакет документів від забудовника скорочується до договору інвестування будівництва та довідки про внесення початкового внеску.

Проектне фінансування, гроші на проект

Приклади на красноярському ринку

Кредитні кошти на проектне фінансування чотирьох будинків в мікрорайоні Покровському Сбербанк виділив компанії «Сибіряк» в минулому році. Новий договір, підписаний цими компаніями вже в цьому році, передбачає зведення в Покровському ще чотирьох будинків на основі проектного фінансування, кредитна лінія розрахована на трирічний період.

Судячи з наведених прикладів, в Красноярську складається цікава, проте цілком зрозуміла тенденція: забудовники нерідко звертаються в кредитні організації за проектним фінансуванням об'єктів високого класу - житла підвищеної комфортності і торгово-офісної нерухомості. Позитивні рішення банків щодо фінансової участі в таких проектах виправдані репутацією надійних будівельних компаній і ретельно пророблений документацією проектів, а лідери нашого будівельного ринку підтвердили, що гідні довіри. У проектному фінансуванні об'єктів економ-класу банки теж зацікавлені, оскільки недорогі малогабаритні квартири завжди в ходу на ринку нерухомості, а також в першу чергу затребувані при реалізації крайових житлових програм переселення громадян.







Схожі статті