Між юридичними особами був укладений договір оренди земельної ділянки. Предметом договору оренди виступала частина земельної ділянки (не поставленого на кадастровий облік), яка входить до складу земельної ділянки, що належить орендодавцю на праві власності. В даний час орендодавець збирається стягнути суму боргу по орендній платі в судовому порядку.
Чи буде цей договір вважатиметься укладеним, беручи до уваги відсутність кадастрового обліку переданої в оренду частини земельної ділянки?
Якщо даний договір буде вважатися неукладеним, яким чином обґрунтувати розмір безпідставного збагачення?
Розглянувши питання, ми прийшли до наступного висновку: власник має право передати в оренду частину належної йому земельної ділянки, якщо ця частина належним чином індивідуалізована. Відсутність кадастрового обліку переданої в оренду частини земельної ділянки може свідчити про недостатню індивідуалізації об'єкта оренди, що означає неукладеним відповідного договору оренди. Розмір безпідставного збагачення внаслідок користування земельною ділянкою може бути визначений виходячи з узгодженого сторонами розміру орендної плати.
Відповідно до п. 3 ст. 129 ГК РФ земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Передана в оренду частину земельної ділянки повинна бути належним чином індивідуалізована, так як згідно з п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних в договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (див. Також п. 1 ст. 432 ЦК України).
Кадастрового обліку підлягають і частини земельних ділянок, а також відомості про їх обтяжень (п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Закону № 221-ФЗ).
Зі сказаного, на нашу думку, слід, що частина земельної ділянки може бути об'єктом оренди тільки при наявності в державному кадастрі нерухомості відомостей, индивидуализирующих цю частину як об'єкт нерухомості. До таких відомостей, зокрема, відносяться:
Таким чином, в разі виникнення спору існує ймовірність визнання зазначеного в питанні договору оренди частини земельної ділянки неукладеним.
Щодо застосування в цій ситуації норм цивільного законодавства про безпідставне збагачення зазначимо таке.
В силу п. 1 ст. 1102 ДК РФ обличчя, яке без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно (набувач) за рахунок іншої особи (потерпілого), зобов'язана повернути останньому безпідставно придбане або заощаджене майно (безпідставне збагачення), за винятком випадків, передбачених ст . 1109 ЦК РФ.
Правила про зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення застосовуються незалежно від того, стало безпідставне збагачення результатом поведінки набувача майна, самого потерпілого, третіх осіб або відбулося поза їхньою волею (п. 2 ст. 1102 ДК РФ).
Згідно п. 1 ст. 65 ЗК РФ використання землі в РФ є платним. Формами плати за використання землі є земельний податок (до введення в дію податку на нерухомість) і орендна плата.