Для того щоб максимально себе убезпечити і уникнути непотрібного ризику, зацікавлені сторони складають та підписують попередній договір купівлі-продажу квартири.
Навіщо укладати попередній договір?
Фактично, після підписання попереднього договору, нерухомість не переходить від одного власника до іншого. Цей документ лише гарантує зацікавленим сторонам, що квартира буде продана конкретній особі, на певних умовах, за обумовлену суму і в призначений термін.
Подібна угода складається при виникненні різних ситуацій, що перешкоджають покупцеві або продавцеві відразу зробити офіційну угоду за розпорядженням нерухомістю з подальшою її реєстрацією у відповідних службах.
При цьому ситуації можуть бути дійсно найрізноманітніші:
- нестача фінансових коштів або будь-яких документів;
- відсутність фізичної можливості у зацікавленої особи прибути в держструктури для
- оформлення документів у визначений термін;
- покупка нерухомості в новобудові, яка в експлуатацію вже здана, але як власність забудовником ще не оформлена;
- перевірка правовстановлюючих документів однієї зі сторін, що займає іноді досить тривалий час.
Все дуже індивідуально, тут перераховані лише найбільш поширені, але далеко не всі можливі причини укладення договору.
У зв'язку з тим, що укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомості має юридичну силу, його порушення тягне за собою правові наслідки.
Зацікавлені сторони повинні максимально відповідально підійти до його складання. Це допоможе уникнути непотрібного фінансового ризику і інших неприємностей згодом.
Вимоги до оформлення
У договорі повинні бути чітко прописані всі індивідуалізують відомості квартири (предмета договору) та інші істотні умови, які пізніше будуть вказані в основному документі.
У засвідченому підписом документі формулювання повинні бути гранично чіткими, щоб виключити можливе нерозуміння між сторонами і двояке їх тлумачення.
Якщо будь-яка зі сторін ухиляється або відкрито відмовляється від укладення підсумкового договору, опонент може звернутися із заявою на неправомірні дії в суд і вимагати дотримання попереднього контракту з виплатою неустойки та відшкодуванням збитком в повному обсязі.
Істотні умови договору
Відповідно до законодавства, в попередньому договорі повинні бути прописані всі умови, в повному обсязі визначають майбутню угоду купівлі-продажу квартири.
Предмет договору (об'єкт нерухомості) і його характеристики:
Ціна. за яку продавець має намір продати, а покупець купити дану квартиру.
Спосіб взаєморозрахунків - банківський переказ, готівкові, житловий сертифікат, іпотека тощо.
Наявність або відсутність будь-яких претензій щодо продається нерухомості у покупця.
Реквізити сторін. ПІБ, паспортні дані (коли, де і ким виданий, номер і серія, код підрозділу), місце реєстрації.
Якщо однією зі сторін угоди є представник організації або юридична особа, то необхідно вказати:
- ПІБ представника, номер і дату довіреності;
- найменування юридичної особи;
- організаційна та юридична форма;
- реєстрація місцезнаходження;
- номер ліцензії.
Якщо угода відбувається за дорученням, то додається її ксерокопія.
Висновок основного договору і перереєстрація права на власність, за погодженням учасників угоди, зазвичай допускається і до зазначеного в попередньому договорі терміну. Такі дії не суперечать законодавству.
Якщо конкретна дата не вказується, то, відповідно до норм Цивільного кодексу РФ, основна угода має бути підписана сторонами не пізніше ніж через рік після підписання попереднього договору.
Передоплата. наявність або відсутність внесеного завдатку або авансу.
Результати фактичної перевірки правовстановлюючих документів на нерухомість (свідоцтво), в тому числі: відсутність або наявність по квартирі суперечок або обтяжень (відчуження, заставних зобов'язань, арешту та ін.).
Вказівка особи, яка несе витрати при оформленні майбутньої угоди.
Штрафні санкції. передбачені для сторони, яка відмовляється від здійснення угоди в зазначені терміни.
Наявність або відсутність прописаних осіб в квартирі на момент підписання попереднього договору.
Зразок попереднього договору
Затвердженого типового бланка попереднього договору купівлі-продажу квартири не існує. Кожна угода з нерухомістю індивідуальна і враховувати обставини конкретної ситуації: особистості покупця і продавця, їх фінансові можливості, наявність оформленого комплекту документів на квартиру, технічних характеристик нерухомості і т.п.
Залежно від обставин, в попередньому договорі повинні бути враховані і додаткові умови, які можуть будь-яким чином вплинути на успіх укладення угоди.
Для мінімізації будь-яких ризиків розробку і підготовку зразка краще довірити професіоналам - нотаріусу. ріелтору або агенту. займається продажем нерухомості.
Спеціаліст складе папір таким чином, щоб обов'язки і права сторін були описані в повному обсязі, допоможе підібрати потрібні формулювання і заповнити всі графи контракту без помилок, помилок і помарок.
Типовий бланк попереднього договору купівлі-продажу квартири можна скачати тут.
Що таке договір наміри купівлі-продажу квартири?
Угода про наміри - всього лише документ, який показує, що дві сторони (покупець і продавець) згодні зробити між собою якусь угоду, внаслідок чого квартира перейде від одного господаря до іншого за певну суму.
Договір наміри купівлі-продажу квартири - нерівнозначних, але найбільш близький за змістом документ до попередньої згоди купівлі-продажу.
У законодавстві таке формулювання, як «намір» чітко не прописана. І все ж, незважаючи на визначення і відсутність юридичної бази, такі угоди існують.
Як позбавити себе від ризиків при укладенні договору про наміри?
Договір про наміри може стати рівнозначним попередньої згоди, тільки в тому випадку якщо текст складений таким чином, що при прочитанні виразно показана обов'язковість підписання за його підсумками основного документа.
У тілі угоди про намір необхідно прописати зобов'язання сторін, правильно підібрати грамотні формулювання. Всі умови повинні бути чітко зафіксовані, без витіюватих фраз, які можна трактувати двояко.
Не можна використовувати при складанні тексту договору про намір фрази типу: «зацікавлені сторони планують укласти ще одну угоду» або «сторони збираються уточнити ...».
Тільки при дотриманні наведених умов письмово оформлена угода про намір вважатиметься рівносильним попереднім договором і, відповідно, буде мати юридичну силу.
При укладанні угоди про наміри не вноситься завдаток або аванс в рахунок сплати за квартиру. Так як при виникненні форс-мажорних ситуацій одержати сплачену суму буде дуже проблематично.
Для чого потрібна угода про наміри?
Незважаючи на відсутність юридичної бази, угоду про наміри має і практичне значення, оскільки дозволяє:
- закріпити на папері домовленості, досягнуті сторонами на переговорах;
- встановити ймовірну цінову межу;
- узгодити звернення до ріелтору або оцінювача;
- обговорити обов'язкові пункти майбутніх переговорів;
- виключити ймовірність нерозуміння сторін.
Крім цього наявність письмового документа при виникненні майнових суперечок дає можливість довести свої права в суді.
У консультації юриста роз'яснюється порядок виконання попереднього договору купівлі продажу нерухомості та складності, з якими можна зіткнутися при цьому.
Залишилися питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)
8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регіони)