Договір продажу нерухомості відносять до особливої групи правових документів. Все тому, що об'єктом угоди виступає специфічний об'єкт - нерухомість. Тому, якщо ви вирішили продати своє майно, або навпаки - купити, вам необхідно бути гранично уважними при вичитування змісту договору купівлі-продажу нерухомості.
предмет угоди
Далеко не вся нерухомість може бути предметом договору. Земля, а також природні ресурси, які знаходяться «під державним дахом», тобто у власності країни не можуть бути предметом.
Але, у вас завжди є можливість придбати:
- замкнуті басейни;
- штучні сховища води з невеликою площею.
Продукція, що водойми не повинні мати будь-який зв'язок з іншими водними об'єктами. Якщо заглиблюватися в законодавство, то там повинно бути вказано, що такі водойми можуть бути придбані фізичними або юридичними особами.
Тому, якщо у вас в планах придбати землю і прилеглу до неї територію, будьте гранично уважні. В цьому випадку є деякі особливості договору купівлі, які необхідно обговорювати з досвідченим юристом. Порядок укладення та нотаріальна форма договору набагато складніше, ніж при покупці житлового або нежитлового приміщення.
Основні характеристики
Договір продажу нерухомості повинен бути:
- двостороннім (багатостороннім);
- оплатним;
- реальним.
Це основні характеристики, яким повинен відповідати документ. В іншому випадку, він може бути визнаний недійсним.
Двосторонню угоду - це документ, згідно з яким в угоді беруть участь дві людини. Він може стати багатостороннім, якщо в проведенні операції бере участь троє і більше учасників.
Як третьої сторони можуть виступати родичі, юрист, нотаріус або банк. Типовий договір купівлі передбачає наявність лише двох учасників угоди.
Оплатним називають документ, в якому зобов'язання і права сторін здійснюються строго на грошовій основі.
Реальним документ стає після того, як всі учасники угоди виконують зобов'язання. Іншими словами, настає виконання договору купівлі-продажу нерухомості. Якщо будь-яка сторона не виконує будь-які умови, то документ можна вважати недійсним.
Хто бере участь в угоді?
В угоді можуть брати участь як звичайні громадяни, так і різні фірми.
Якщо в оформленні договору купівлі бере участь звичайний громадянин, тобто фізична особа, то він повинен відповідати деяким обов'язковим вимогам. Ось основні з них:
- фізична особа повинна досягти свого повноліття;
- фізична особа повинна бути повністю дієздатним і не мати психічних відхилень.
Якщо в якості продавця виступає юридична особа, вам необхідно перевірити законність угоди. В першу чергу потрібно акцентувати увагу на те, чи може юридична особа за своїм статутом продавати нерухомість.
Також слід звернути увагу, чи може людина, яка представляє інтереси юридичної особи, підписувати документи.
Вже було сказано, що в угоді можуть брати участь більше 2-х сторін. Тристоронній договір купівлі-продажу передбачає наявність третин, менш зацікавленої сторони. Найчастіше - це банк, через який відбувається угода.
Покупець переводить гроші на рахунок продавця, який відкритий в банку. Тобто, оплата за договором купівлі-продажу нерухомості відбувається не готівковим шляхом, а безготівковим. Банк отримує за це додатковий дохід у вигляді комісії за переказ коштів.
Підготовка угоди починається зі складання договору купівлі-продажу нерухомості. Це найкраще довірити досвідченому юристу. Тільки він знає всю специфіку даного документа і зможе підказати, як оформити його грамотно.
Звичайно ж, ви можете самостійно знайти зразок і форму договору купівлі-продажу в Інтернеті, але це не гарантує те, що у вашому конкретному випадку документ буде складений коректно. Договір продажу нерухомості має велику кількість нюансів.
Оплата такої праці незначна, в порівнянні із загальною сумою покупки, але зате ви будете спати спокійно. У вас повинно бути просто загальне уявлення про те, що конкретно має бути в ньому прописано. Отже, основні вимоги до договору купівлі полягають в його тексті. Текст повинен містити:
- конкретне визначення сторін угоди;
- всі дані кожної сторони угоди;
- предмет і об'єкт угоди;
- місце розташування і опис нерухомості;
- ціна договору;
- перелік осіб, які проживають на території нерухомості на момент угоди.
Оформлення та укладення договору купівлі-продажу нерухомості починається з опису учасників угоди. У ньому повинна міститися велика інформація про продавця і покупця:
- прізвища, імена та по батькові;
- постійне місце прописки;
- данні паспорту.
Якщо один з учасників - це фірма (юридична особа), то в договорі купівлі повинні бути вказані ще деякі додаткові дані:
- назва організації (згідно з документами);
- організаційно-правова форма;
- документи представника організації.
Предмет договору
Далі вказується предмет. Це може бути будь-яка нерухомість (житлова або НЕ житлова), яку на законодавчому рівні можна продати. У документі обов'язково вказується повний опис об'єкта:
Один з найважливіших моментів в оформленні - це правильне вказівку ціни в договорі. Це допоможе заздалегідь уникнути заниження реальної ціни майна. Вартість найчастіше вказується в українських гривнях.
Але, на законодавчому рівні дозволяється вказувати ціну іноземній валюті. Саме в цьому випадку, остаточну вартість об'єкта в національній валюті можна буде дізнатися в день угоди за офіційним банківським курсом.
Оскаржити цю вартість і визнати попередній договір недійсним в подальшому не можна, навіть якщо курс різко підніметься, або знизиться.
У кожного покупця є можливість нотаріально оформити додаткову угоду до договору купівлі, в якому вказати інші умови угоди.
У цій офіційному папері можна прописати умови покупки квартири по частинах, умови зняття нерухомості з реєстраційного обліку і інші факти, які не були зазначені. Цей папір в обов'язковому порядку пристосовуватися до договору купівлі-продажу, як додаткова.
терміни реєстрації
Після оформлення і остаточного укладення договору купівлі, вам необхідно його зареєструвати. Інакше він буде вважатися недійсним. Реєстрацію здійснює підрозділ Міністерства Юстиції - спеціальна реєстраційна служба. Порядок реєстрації наступний:
- передача всіх необхідних документів;
- проведення експертизи співробітниками служби;
- отримання рішення.
Приблизний пакет документів, який потрібен для реєстрації, невеликий. Досить буде передати в спеціальну службу такі папери:
- оригінал договору з продажу і купівлі майна;
- документи, які підтверджують право власності на проданий / куплений об'єкт.
Реєстраційна служба може вимагати надання інших паперів, якщо на це будуть причини. Наприклад, при оформленні іпотеки вам також потрібно буде надати договір з банком і величезна кількість інших паперів.
Приблизний термін реєстрації угод становить від 3-х до 10-ти днів. Після цього відбувається визнання договору купівлі-продажу дійсним, або недійсним.
Корисна інформація
Оскарження договору купівлі-продажу нерухомості також можливо на законодавчому рівні. Зробити це можна двома основними способами:
- взаємна згода всіх учасників угоди;
- оформлення судового позову.
Найчастіше такі угоди оскаржуються саме в судовому порядку.
Деякі громадяни не знають, чи потрібно зшивати договір купівлі-продажу нерухомості. Відповідь очевидна: шити необхідно в тому випадку, якщо документ знаходиться на декількох аркушах. Якщо цього не зробити, то договір продажу нерухомості буде визнаний недійсним.
Термін дії договору купівлі-продажу - це широке поняття. Все залежить від того, як швидко обидві сторони угоди виконають всі свої зобов'язання. Як то кажуть, все в ваших руках. Хочете швидше купити або продати - робіть все для того, щоб прискорити цей процес.