При підписанні договорів про оплатне надання послуг, покупці часто запитують ріелторів, як вони зможуть перевірити юридичну чистоту квартири, що купується, адже пункт договору про це завжди є?
Досвідчений ріелтор або юрист почнуть розповідати, що вони подивляться всі документи у власника, зроблять запит в Росреестр про обтяження і плюс до цього, нотаріус зобов'язаний зі свого боку перевірити квартиру. Все це правильно, але, тим не менше, кількість «лівих» угод хоч і знижується, але вони є і швидше за все, будуть завжди, поки деякі наші співгромадяни хочуть обдурити інших наших співгромадян, застосовуючи для цього різні способи.
Якщо запропонувати потенційним покупцям пам'ятку, в якій коротко будуть викладені основні види перевірки «чистоти» квартири, то вийде те, що написано нижче.
Основні ризики при покупці квартири на вторинному ринку
1. Квартира повинна бути оформлена на ту людину (людей), який її продає. Це підтверджується випискою з ЕГРП (розширеної або короткої), свідченням про власність, договором купівлі-продажу, свідоцтва про спадок, дарування, приватизації, а також кадастровим паспортом (технічним паспортом), щоб зрозуміти, чи немає в квартирі не узаконеної перепланування. В іншому випадку, у продавця повинна бути нотаріально завірена довіреність, в якій вказана можливість оформлення продажу цієї квартири і той же набір документів (НЕ копій!). Всі інші варіанти - шахрайство. Якщо власників декілька, всі вони повинні брати участь в операції або хтось один з них може її провести за дорученням від всіх інших. За неповнолітніх власників угоду мають право проводити батьки або опікуни (опікунство офіційно оформлено).
2. Якщо квартира куплена в шлюбі, в угоді обов'язково беруть участь обоє з подружжя, або один - за дорученням або письмовою згодою, завіреним нотаріально. Якщо одного чоловіка немає, як і документа про згоду на операцію, то вона не може відбутися. Є багато нюансів щодо нерухомості, яка підлягає розподілу після розлучення, але будь-який розділ повинен бути підтверджений документально.
Наприклад, хлопець пішов в армію (буде потрібно довіреність і заяву в УФМС), інший громадянин (ка) сів у в'язницю (виписується за вироком суду), третій - проходив лікування від алкоголізму чи наркотиків. Раніше, якщо квартира продана без згоди і зняття з реєстрації цих громадян, вони могли через суд повернути собі право проживання, навіть якщо квартира перепродана кілька разів. Тепер пункти, що говорять про це, втратили силу, тобто проблема може виникнути тільки з мешканцем з лікувального закладу. Є ще право довічного проживання для громадян, які підписали договір довічної ренти. Якщо така людина помер, необхідно уточнити, кому відписане майно і тільки тоді приймати рішення про покупку квартири. На всі зазначені дії повинно бути рішення суду, на підставі якого квартира очиститься від небажаних мешканців, які втратили своє право проживання, зниклих без вести, кочівників і т.д.
4. Обтяження у квартир бувають часто, особливо це стосується іпотеки, яку старий власник «не тягне». В цьому випадку потрібно спілкуватися з банком, щоб отримати від нього дозвіл на угоду. Арешти та інші заборони не дозволять провести операцію, тому необхідно перед операцією замовити довідку в Росреестра, на підставі якої можна спокійно купувати квартиру, тим більше, що з наступного року реєстратори будуть нести відповідальність за неправомірні дії при реєстрації.
5. Найважливішим моментом є наявність неповнолітніх дітей в квартирі, що купується в якості власників або зареєстрованих. «В нікуди» їх ніколи не випишуть, так як ці питання обов'язково відстежують органи опіки. Трапляється, що квартира куплена за допомогою материнського капіталу та іпотеки. Якщо заявка не схвалена через неповнолітніх дітей, мама зобов'язана написати до Пенсійного Фонду заяву про виділення дитячих доль після погашення іпотеки. На жаль, якщо квартира потім продана, далеко не всі заявниці сприяють цьому процесу і діти так і залишаються ні з чим.
6. Досить нове положення - банкрутство фізичних осіб. Як відомо, громадяни, які оголосили банкрутство всіляко намагаються позбутися майна, щоб його не вилучили в рахунок погашення боргів. Потрібно уважно відстежити долю майна банкрута, щоб в подальшому не довелося відстоювати право на нього у суді.
7. Якщо в квартирі є незаконне перепланування, яка ніяк не відображено в документах, але вона вам подобається, то ви самостійно можете її узаконити, отримавши знижку від продавця. Правда, буває, що перепланування порушує архітектурний вигляд будинку або знесені несучі стіни. У такому випадку, краще не купувати цю нерухомість без консультацій з фахівцями районного відділу архітектури. Якщо перепланування невелика, але зручна, можна купити квартиру в такому варіанті і жити, хоча, якщо ви запросите оцінювача або техніка БТІ перед покупкою, вони будуть зобов'язані показати перепланування (що вони іноді не роблять «по домовленості).
8. Спадкоємці. При отриманні квартири у спадок і подальшої її перепродажу, покупцеві потрібно встановити, чи правомірно діє спадкоємець, чи немає інших спадкоємців на це нерухоме майно. Є й інші нюанси в спадкових справах, які часто вирішуються тільки в судовому порядку, тому важливо розуміти, чи правильно оформлено спадщину і чи всі спадкоємці готові продати нерухомість, щоб через якийсь час не виявився ще хтось претендує, на вже куплену вами житлоплощу. Якщо квартиру продає один спадкоємець, потрібно вимагати від нього нотаріального заяви, згідно з яким він зобов'язаний претензії інших спадкоємців задовольнити за свій рахунок.
Для фізосіб і держорганів - на папері - 750 рублів, в електронному варіанті - 300 рублів. Для юридичних осіб на папері - 2200 рублів, в електронному вигляді - 600 рублів.
Звичайно, ми розглянули далеко не всі варіанти проблемних ситуацій з нерухомістю. На жаль, «чорні ріелтори» не перестають виконувати свої «чорні справи». Як з'ясовується, за допомогою паспортистів, реєстраторів, нотаріусів. У різних регіонах час від часу виникають скандали з цього приводу.
Можна довіритися професіоналам, що працюють на ринку нерухомості, можна самостійно замовляти довідки, дивитися документи, консультуватися в юристів, ходити по сусідах з питаннями, в ЖЕК і до дільничного. Вибір за вами! Але, щоб проблема вирішилася до угоди, необхідно спочатку уважно вивчити її, щоб з'ясувати, чи варто купувати цю квартиру і її проблему чи ні, інакше після покупки «брудної» квартири у вас може виникнути маса неприємних ситуацій. Будьте пильні!