Якщо позичальник житлового кредиту не може виплатити борг, банк відбирає квартиру. Але спочатку обидві сторони проходять крізь низку судових розглядів. Вони можуть тривати від трьох місяців до трьох років.
Основні суперечки в судах при вилученні у безнадійних боржників заставних квартир викликає оцінка предмета застави. Банкам вигідно, щоб заставна вартість житла була нижчою за ринкову.
На жаль, ця думка помилкова.
Коли ж справа доходить до вилучення заставної квартири у безнадійного боржника, закон залишається на боці кредитора. «Закон дозволяє звернути стягнення на закладену квартиру, навіть якщо квартира виявляється єдиним придатним для постійного проживання боржника і членів її сім'ї помешканням, - пояснює Максим Богомолов, - І суди, як правило, задовольняють вимоги банків про звернення стягнення на предмет іпотеки. Закон є закон, і ігнорувати його суди не можуть ».
«Чинне законодавство не передбачає виключень, які б перешкоджали банкам вилучати квартири у злісних неплатників іпотечних позик», - вторить провідний юрист «Першого столичного юридичного центру» Олег Сухов. За його словами, як Цивільно-процесуальний кодекс РФ (ст. 446), так і Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (ст. 50) однозначно встановлюють право кредитних організацій на вилучення та продаж заставного майна в рахунок погашення накопичених заборгованостей.
Оцінка оцінці ворожнечу
Втім, росіяни зазвичай не погоджуються виселятися без суду. «Випадки добровільної реалізації закладених квартир продовжують залишатися одиничними», - зазначає Максим Богомолов.
І така поведінка громадян має певний сенс.
Нагадаємо: під час видачі кредиту банк оцінює квартиру. «Заставна вартість дорівнює ринковій вартості на дату видачі кредиту», - зазначає прес-секретар ВТБ24 по СЗФО Іван Макаров. А при продажу такої квартири на публічних торгах можливі два варіанти. Якщо грошей від продажу житла на покриття боргу не вистачає, залишок заборгованості прощається ( «іпотечна амністія» по ФЗ №405). Якщо виручка виявиться більше заборгованості, банк буде зобов'язаний повернути різницю.
Ціни на нерухомість зростають, тоді як зафіксована в іпотечному договорі ціна об'єкта залишається незмінною. Інакше кажучи, боржнику продавати житло за вказаною в договорі ціною невигідно.
Тобто найчастіше головним «каменем спотикання» в судах стає питання, в яку суму насправді слід оцінювати предмет застави.
Тут склалася наступна практика. «Як правило, сторона, не згодна з оцінкою застави, надає експертний висновок або звіт оцінювача про ринкову вартість майна на момент розгляду спору в суді», - каже головний юрист «Центру повернення банківських комісій» Катерина Петрова. В такому випадку - при наявності двох експертних висновків - суд самостійно призначає судову експертизу.
Довга історія
Другою причиною судових розглядів є бажання безнадійних боржників виграти час. Адже поки немає судового рішення, ніхто з квартири позичальника не виселить.
За словами Катерини Петрової, такі справи розглядаються в суді за місцем проживання відповідача, якщо в договорі не визначено інший порядок розгляду.
«Терміни розгляду судових спорів залежать від суду, судді, регіону проведення процесу. Вони можуть бути дуже різними - від трьох місяців до декількох років », - констатує Олег Сухов.
Як зазначає Максим Богомолов, якщо, наприклад, між банком і заставодавцем досягнута домовленість, то необхідність проведення судової експертизи відпадає. У підсумку така справа може бути розглянута на одному-двох судових засіданнях. З урахуванням строків, пов'язаних з підготовкою справи до судового розгляду, повідомленням сторін та виготовленням мотивованого рішення, воно може бути розглянуто за все за два місяці. Після закінчення ще місяці рішення суду набирає законної сили, після чого заставодержатель може отримати в суді виконавчий лист і пред'явити його в службу судових приставів для примусового виконання рішення суду.
Якщо ж відповідач заперечує проти задоволення позову - як по сумі боргу, так і по початковій продажною ціною закладеної квартири, а в разі задоволення позову оскаржить рішення суду, то справа може розглядатися більше року.
Виконавче провадження, в свою чергу, також не буває оперативним.
«Двомісячний термін примусового виконання рішення суду, встановлений ФЗ" Про виконавче провадження ", дотримується вкрай рідко», - визнає Максим Богомолов. Це пов'язано з великим навантаженням на судових приставів-виконавців, значним обсягом документації, яку необхідно готувати пристава-виконавця, з тривалими процедурами, пов'язаними з передачею майна на торги, а також з організацією і проведенням торгів.
З урахуванням всіх обставин виконавче провадження, як правило, триває шість-дев'ять місяців.
Життя після арешту
Далі, як уточнює Максим Богомолов, в акті про накладення арешту на об'єкт судовий пристав визначає режим користування квартирою (з правом користування або без такого) і призначає відповідального зберігача.
Зазвичай відповідальним зберігачем призначається боржник або член його сім'ї, присутній під час складання акта про накладення арешту. «На практиці пристави часто дозволяють боржникові користуватися квартирою до її продажу, - розповідає Максим Богомолов. - Але можлива і передача заарештованої квартири на зберігання третій особі, з яким відповідний територіальний орган служби судових приставів укладає цивільно-правовий договір ». Наприклад, якщо в квартирі ніхто не проживає.
Нерідко збирачі самі приймають заарештовані квартири на відповідальне зберігання, попередньо укладаючи договори зберігання щодо майна конкретного боржника з управліннями служби судових приставів.
Якщо початкова ціна квартири не завищена, а ринок квартир сприятливий, велика ймовірність продажу квартири на перших торгах. Це займе два-три місяці з моменту передачі квартири на реалізацію. Якщо ж початкова ціна явно завищена, на торги навряд чи хто з'явиться, і вони будуть визнані такими, що.
У разі якщо банк не скористається правом залишити предмет іпотеки за собою за початковою продажною ціною на перших торгах, спеціалізована організація призначає повторні торги з встановленням початкової ціни продажу на 15% менше ціни на перших торгах.
Якщо ж не відбудуться і повторні торги, банк має право залишити предмет іпотеки за собою за ціною не більше ніж на 25% менше ціни на перших торгах. І далі намагатися продати квартиру знову. Це може затягнутися на термін більше шести місяців.