Пропозиція все більше і різноманітніше, а ціни йдуть вниз
Добре там де нас немає. І загартований сільський житель з глибинки спрямовується до столиці, долаючи чималі труднощі, а розпещений столичний житель постійно мучений спокусою вибратися з перевантаженого людьми і машинами мегаполісу. Про те, як поживає ринок заміської нерухомості в околицях Києва, нам розповіли директор компанії «РіалЕкспо» Віктор Коваленко, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії VS Development Сергій Костецький і президент Земельного Союзу України Андрій Кошиль.
Багатоповерхівок ВСЕ БІЛЬШЕ
З одного боку, ситуація з приміськими новобудовами не може не радувати споживача. Пропозиція цікавих, вдало розташованих і комфортно облаштованих об'єктів зростає, а ціни на них продовжують знижуватися. Наприклад, на порталі ЛУН представлено 273 новобудови в Київській області, в яких зараз пропонуються квартири. А що стосується здешевлення, то немислима колись ціна в 350 доларів за квадратний метр вже виглядає майже звично - на ринку можна знайти і більш дешеві пропозиції.
Втім, не треба думати, що всі заміські квартири настільки недорогі. Під Києвом є новобудови і дорожче - 16 тис. Грн за «квадрат». В цілому ж складається враження, що основна частина пропозицій квартир потрапляє в діапазон 9,5-13 тис. Грн за 1 кв. м.
На ринку багато пропозицій квартир за ціною до 9 тис. Грн / кв. м.
ПОПИТ. Але низькі ціни - це тільки одна сторона медалі. З іншого боку, попит на житло продовжує залишатися дуже низьким. «Активність ринку в сегменті новобудов знизилася, - говорить Віктор Коваленко. - Через викриття будівельних афер і публікацій про велику кількість ошуканих «інвесторів» люди вже бояться вкладати на ранніх етапах будівництва, а тільки в готові або майже готові будинки ». У недовіри покупців є серйозні підстави. І вони як раз побічно пов'язані, в тому числі і з низькими цінами. «Забудовники часто-густо продають квартири нижче собівартості, - розповідає Сергій Костецький. - Просто у них немає виходу. Банківське фінансування в будівельній галузі зараз практично відсутня, великі інвестори в цей ринок теж не вкладають, своїх коштів не вистачає ... Виходить, що треба будувати за рахунок покупців. Для цього продають за максимально низькими цінами - лише б отримати якісь гроші на найближчі роботи ». Так що цей час - привабливий період, коли житло можна купити практично за собівартістю. Але при покупці потрібно бути дуже обережним.
Пропозиція. У передмісті все більше цікавих новобудов.
Крім близькості до природи та інших пасторальних спокус, у народу сьогодні з'явився ще один стимул до переселення в приватні будинки в передмістях. «Це пов'язано ще з тим, що дуже швидко ростуть комунальні платежі, і, відповідно, вартість проживання в квартирі сьогодні може бути значно вище, ніж проживання у власному будинку», - вважає Андрій Кошиль. Але через загальної економічної ситуації, брак коштів у населення і фактичної відсутності іпотечного кредитування відчутного пожвавлення на ринку готових будинків не вийшло.
Завмерла. При цьому ціни на будинки практично припинили знижуватися. За даними SV Development, за рік в середньому по області доларова ціна квадратного метра впала всього на 3% - до $ 598. Найдорожчими сьогодні є Обухівський ($ 913 за кв. М) і Києво-Святошинський ($ 872 за «квадрат») райони. Навіть помітне збільшення пропозиції (за даними порталу «Столична нерухомість», за рік кількість продаваних під Києвом будинків зросла на 32,6%) не призвело до обвалу цін. За словами Сергія Костецького, далі знижуватися просто вже нікуди, більш того, квадратний метр в сучасному і дійсно якісно побудованому котеджі як коштував від тисячі доларів, так стоїть і зараз. Відносно невелика середня ціна визначається переважанням на ринку старого житла, часто вже не відповідає сучасним стандартам комфорту та енергозбереження.
ПРОПОЗИЦІЯ. Проте серед всієї цієї маси пропозицій можна відшукати і цілком пристойні за відносно невисокою ціною. Наприклад, візьмемо одне з найдорожчих напрямків - Житомирську трасу. У 23 км від Києва тут пропонується сучасний теплий котедж з хорошим плануванням і площею 170 кв. м за $ 108 тис. Тобто виходить $ 635 за «квадрат». Якщо цей будинок здається маленьким і дорогуватим і ви згодні жити подалі від столиці, то до ваших послуг маса варіантів. Наприклад, погодьтеся жити в 45 км від Києва, поряд з лісом і озером, недалеко від Київського моря? Тут пропонують будинок з усіма зручностями площею 210 кв. м (без урахування тераси в 42 кв. м) за $ 58 тис. Тобто за $ 276 за кв. м. І ділянку пристойний - 12 соток. Звідки така низька ціна? Можливо, звідти, що будинок збудований за дешевою каркасною технологією - вона зараз стає у нас все більш популярною.
«Особняки». Пропозиція зростає, ціни потроху знижуються.
В цьому році сегмент котеджних містечок порадував небувалою (за останні роки, звичайно) активністю. «З початку року в Київській області з'явилося 44 нових об'єкти, - розповідає Віктор Коваленко. - Найбільше в Києво-Святошинському районі, - 21. Тепер там всього 140 містечок. В інших районах - по 2-3 ».
Більшість нових містечок - з будинками по каркасних технологіях.
МЕНШЕ. Мова в більшості випадків йде не про класичні котеджних містечках з 50-60, а то й сотнями будинків з власною інфраструктурою у вигляді магазинів, спортзалів і т. П. Що дозволяє мешканцям комфортно себе почувати і в ізоляції від зовнішнього світу. «Це в основному дуже невеликі проекти, починаючи від 12-16 таунхаусів або від 8 котеджів, - уточнює Віктор Коваленко. - Видно слід приватних інвесторів, у яких є невеликі ділянки, і на яких вони переважно будують таунхауси ». Зустрічаються також дуплекси, тобто спарені будинки. І в відносному меншості - традиційні котеджі. Зрозуміло, що традиційної для котеджних містечок інфраструктури у новачків немає і в помині. Зате на відміну від старих містечок, які воліли будуватися в стороні від населених пунктів, нові часто знаходять собі місце прямо в селах і селищах. Так що їх мешканці можуть використовувати інфраструктуру населеного пункту.
ДЕШЕВШЕ. Серед будівель, за словами Коваленко, переважає каркасна технологія, що дозволяє пропонувати досить комфортні житла за $ 15-30 тис. За будинок. Популярні також будинки з газобетону - через простоту і дешевизну будівництва. В середньому вартість квадратного метра в котеджному містечку знизилася з початку року на 800 грн - з 17 069 грн до 16 266. Найпомітніше впали ціни в Вишгородському районі - було 24 065 грн за кв.м, стало - 20 700. «Там, де будинки були дорогі, продажу не йдуть, і забудовники змушені сильніше знижувати ціни», - пояснює Коваленко.
ЗЕМЛЯ ЗНОВУ В тренді
З одного боку, як каже Андрій Кошиль, здорової ситуацію на ринку землі не назвеш. З іншого - за твердженням Сергій Костецького - серед всіх ринків, що лежать на дні, саме ринок землі ворушиться помітніше інших. «Це єдиний сегмент, на якому росте кількість угод», - стверджує Костецький.
ПОПИТ. Справа в тому, що, розчарувавшись в ідеї придбання квартири в новобудові і не маючи коштів для покупки гарного будинку, багато хто йде альтернативним шляхом. «Чому б людині не купити відносно недорого ділянку землі і не поспішаючи, порівнюючи зі своїми можливостями, поступово не збудувати будинок? - каже Сергій Костецький. - При цьому він ні до кого не прив'язаний, ні від кого не залежить, ніхто його по-крупному підвести не може ... І вже точно гроші не «згорять», як це може бути з вкладами в банку або при невдалої покупки квартири ». А також немає ніяких сумнівів, що коли економічна ситуація в країні піде на лад, почне рости і вартість земельних ділянок. Так що це практично безпрограшна інвестиція, якщо дивитися в довгостроковій перспективі.