Юридична фірма "Вєтров і партнери"
Не так давно ми обговорювали основні ризики, з якими стикається покупець нерухомого майна (житловий будинок, квартира, земельна ділянка, нежиле приміщення, будівлю, споруду). Тепер поговоримо про ризики продавця. Йому в деякому сенсі трохи «простіше», ніж покупцеві, - в разі, якщо з угодою щось йде не так, покупець стикається з необхідністю повернення грошей, сплачених за нерухомість. Їх, як ми розуміємо, до цього моменту, швидше за все не буде. Шанси продавця на повернення нерухомості все-таки кілька вище. Однак, угоди продажу нерухомості для продавця теж є угодами, пов'язаними з низкою ризиків.
Ризик 3. Ризик невиконання покупцем свого обов'язку по оплаті нерухомості.
Найбільш виграшним для продавця буде умова про попередню оплату товару, коли оплата нерухомості покупцем проводиться до передачі йому нерухомості продавцем. В цьому випадку ГК дозволяє застосувати правила про зустрічний виконанні зобов'язань, тобто не виробляти передачу товару до надходження грошей (ч.2 ст. 487, ст. 328 ЦК), а також відмовитися від виконання зобов'язання у разі невиконання покупцем свого обов'язку за попередньою оплатою.
Якщо з якихось причин застосовується інша схема оплати, нагадуємо про передбачене п. 5 ст. 488 ГК способі забезпечення виконання обов'язку покупця по оплаті нерухомості - з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати неоплачений товар визнається які у заставі на користь продавця. Це правило застосовується, якщо інше не встановлено договором.
Звертаємо увагу, що для реєстрації такої іпотеки в силу закону в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, необхідно подати відповідну, окрему заяву. В іншому випадку, в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним запис про іпотеку буде відсутній, і реалізувати права заставодержателя продавець фактично не зможе.
Нагадуємо, що розпорядитися закладеним майном без згоди заставодержателя (в даному випадку - продавця) заставодавець (покупець, який не сплатив нерухоме майно в повному обсязі) не має права (ст. 346 ЦК), тому запис в ЕГРП про те, що майно обтяжене іпотекою в силу закону на користь продавця істотно мінімізує ризики відчуження, обтяження неоплаченого товару.
4. Податкові ризики.
Якщо продавцем є юридична особа, виникає кілька спірних моментів оподаткування. Розглянемо ті з них, які пов'язані:
1) з визначенням дати, на яку продавець повинен нарахувати ПДВ на суму реалізації;
2) з визначенням моменту визнання доходу з метою сплати податку на прибуток
3) з визначенням моменту припинення зобов'язання по сплаті податку на майно.
Стосовно до ПДВ за загальним правилом обов'язок по сплаті виникає в найбільш ранню з дат - дату оплати або дату передачі (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однак, якщо мова йде про продаж нерухомості, застосовується правило п. 3. ст. 167 НК РФ, виходячи з якої до відвантаження (передачі) прирівнюється передача (перехід) права власності. Тому найбільш обґрунтованим визнається підхід, при якому датою виникнення обов'язки зі сплати ПДВ при реалізації нерухомого майна є дата державної реєстрації переходу права власності або дата оплати (більш рання з дат).
Стосовно до оподатковування прибутку при використанні касового методу датою визнання доходу є дата отримання оплати.
При використанні методу нарахування датою отримання доходу визнається дата реалізації нерухомості, якою з урахуванням положень п. 1 ст. 39 НК і ст. 551 ГК є дата реєстрації переходу права власності.
Однак, сформований і інший підхід, відповідно до якого датою отримання доходу є дата фактичної передачі майна. Як обгрунтування даного підходу використовуються положення ст. 425 ГК про те, що договір вступає в силу і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, відсутність реєстрації переходу права власності не є підставою визнавати такий договір недійсним.
Щоб уникнути спірних ситуацій з податковими органами необхідно враховувати відсутність єдності підходів щодо визнання дати отримання доходу при реалізації нерухомості.
Стосовно до визначення моменту припинення зобов'язання по сплаті податку на майно в даний час превалює підхід, що обов'язок по сплаті продавцем податку на майно припиняється з дати фактичної передачі товару покупцеві. Відповідно до п.1 ст. 374 НК податком на майно обкладається нерухоме майно, що обліковуються на балансі в якості об'єктів основних засобів.
Якщо продавець - фізична особа, при отриманні грошових коштів від продажу нерухомості, виникає податкова база з ПДФО. У разі, якщо продається нерухомість перебувала у власності продавця більше трьох років, то згідно з положеннями НК продавцеві надається майнове відрахування на всю суму, отриману під час продажу. У разі, якщо продається об'єкт знаходився у власності продавця менше трьох років, а вартість нерухомості, що продається перевищує 1 млн руб. виникає обов'язок по сплаті податку.
З метою уникнення податкових наслідків часто сторони домовляються про надання в договорі занижену вартість об'єкта. Здавалося б, основні ризики при цьому лягають на покупця, адже саме йому доведеться в разі повернення грошей доводити їх сплату в іншому, ніж зазначено в договорі продажу нерухомості, розмірі. Однак, для продавця така ситуація теж не є цілком безпечною. Як правило, він видає покупцеві дві розписки - на суму, зазначену в договорі (занижену), і на решту суми. Таким чином, на руках у покупця фактично знаходиться документ (доказ), що підтверджує отримання продавцем доходу, що підлягає оподаткуванню, проте податок за яким продавцем не сплачено.
5. Ризики продавця при іпотечних угодах.
Звернемо увагу на такі особливості. Оскільки банк, який видає кредит на придбання нерухомості, зацікавлений у виникненні іпотеки в силу закону, в договір продажу нерухомості включається умова про виключення застави на користь продавця, що виникає на підставі п. 5 .ст. 488 ГК (забезпечення виконання покупцем його обов'язку по оплаті товару), оскільки в іншому випадку один з цих застав (на користь банку і на користь продавця) буде наступним. Відповідно, скористатися правами заставодержателя нерухомості в разі, якщо оплату не буде отримана, продавець не зможе.
Природно, що в рамках даного матеріалу у нас не вийшло підготувати вичерпний перелік всіх можливих ризиків. Звернемо увагу також на наступні:
а) ризик пред'явлення покупцем вимог, пов'язаних з передачею нерухомості неналежної якості (пам'ятаєте, що факт прийняття покупцем об'єкта, який відповідає умовам договору, в тому числі в разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не буде підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору - частина 2 статті 556 ГК РФ). Терміни для пред'явлення вимог, пов'язаних з недоліками, - 2 роки з дати передачі об'єкта покупцю, або більш тривалий термін, встановлений законом або договором;
б) ризик відмови покупця прийняти товар;
д) ризик ухилення покупця від вчинення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності (оскільки згідно з частиною 2 статті 551 ГК РФ, виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами, вказане тягне для продавця необхідність нести додаткові фінансові витрати по сплаті податків, плати за квартиру і т.п.).
Види послуг, які ми надаємо:
- консультації з будь-яких питань, пов'язаних з нерухомістю;
- правова експертиза (аудит) документації по операціях або бізнес-процесів, що стосуються нерухомості;
- підготовка документації по операціях з нерухомістю, в тому числі пов'язаних з визначенням найбільш оптимальних способів інвестування в нерухомість або при проведенні будівництва;
- супровід процесу придбання і (або) відчуження нерухомості;
- ведення судових суперечок.
Також пропонуємо своїм клієнтам наші юридичні послуги за наступними напрямками:
Наша юридична компанія надає різні юридичні послуги в різних містах Росії (в т.ч. Новосибірськ, Томськ, Омськ, Барнаул, Красноярськ, Кемерово, Новокузнецьк, Іркутськ, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Єкатеринбург).
Телефонуйте або пишіть прямо зараз!
Юридична фірма "Вєтров і партнери"
більше ніж просто юридичні послуги