Кожне підприємство укладає різні угоди, починаючи від трудових і закінчуючи договорами поставки. Вони зберігаються в архівах, для зручності користування документами і усунення причини втрати ведеться облік.
Внутрішня реєстрація договорів проводиться в спеціальному журналі, де фіксуються реквізити документів, додаткові угоди, встановлюється хронологія їх руху. Правильно налагоджена договірна робота на підприємстві запобігає непотрібні помилки, виникнення конфліктів з контрагентами, а також позапланові податкові перевірки і судові суперечки.
Коли потрібна реєстрація договору?
Законодавство України встановлює обов'язковість реєстрації всіх прав, включаючи право власності по операціях з нерухомістю. Через реєстраційні дії законодавець захищає права учасників угод, предметом яких виступає нерухомість, підвищує їх прозорість і законність.
Реєстраційний акт є єдиним підтвердженням укладання угод. Державний орган, який проводить процедуру реєстрації прав, визнає і засвідчує виникнення, припинення або перехід прав. Всі ці факти відображаються в єдиному реєстрі.
Оскаржити право за зареєстрованим договором можна тільки через суд.
Якщо угода не буде зареєстровано в законному порядку, його можуть визнати недійсним.
Договори підлягають державній реєстрації
При укладанні договорів купівлі-продажу підприємств, житла, дарування нерухомості, її відчуження на умовах ренти відбувається реєстрація переходу права. Була спрощена процедура, що дозволило заощадити гроші і час заявників.
Інші угоди, перелічені в законі, як і раніше обов'язково проходять процедуру реєстрації. Ця процедура повинна проводитися при укладанні:
- договору оренди строком не менше 1 року;
- договору пайової участі;
- договору іпотеки;
- додаткової угоди до договору, який вже був зареєстрований;
- договору уступки вимоги та при переведенні боргу за зареєстрованими договорами;
- угоди суборенди.
порядок процедури
Реєстрація необхідна тільки у випадках, прямо встановлених законом. Процедуру виконує Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (скорочено - Росреестр).
Щоб отримати цю послугу, необхідно особисто звернутися до відповідного органу Росреестра із заявою та списком необхідних документів. Також можна скористатися:
- поштою;
- засобами електронного зв'язку.
- Послугу реєстрації прав надають:
- МФЦ;
- Росреестр;
- підрозділи Росреестра.
Для здійснення реєстрації необхідно звернення зацікавленої особи із заявою від сторін угоди або представників.
Крім заяви, необхідно представити підтверджуючі документи, перелік яких може змінюватися в залежності від ситуації. Список документів, необхідних для реєстрації угоди, можна знайти на сайтах органів Росреестра.
В основний перелік входять наступні документи:
- підтвердження сплати держмита;
- документи-підстави - договір, акт прийому-передачі, інші;
- документи, що засвідчують особу заявника;
- заяву від однієї особи або кожної зі сторін договору.
Представники зобов'язані докласти довіреності.
термін реєстрації
При подачі документів через МФЦ терміни збільшилися на 2 робочих дня. Вони даються на пересилку документів до реєстраційного органу і назад.
Встановлено такі періоди:
- реєстрація права за договорами міни, дарування, купівлі-продажу займає 7 робочих днів;
- іпотеки, застави з використанням позикових коштів, договору купівлі-продажу - 5 робочих днів;
- реєстрація права власності, іпотеки на підставі нотаріально посвідченого договору проводиться за 3 робочі дні;
- при електронній подачі документів - 1 робочий день, наступний за днем подачі заяви.
держмито
Законодавство РФ передбачає сплату держмита за реєстрацію договору. Хто повинен вносити гроші:
- особа, яка набула право власності на нерухоме майно;
- покупці;
- обдаровані;
- сторони договору міни;
- учасники пайового будівництва;
- особи, вперше реєструють права на землю або будинок;
- особи, які отримали квартиру за актом прийому-передачі.
Пільги мають лише малозабезпечені громадяни.
Реквізити на оплату реєстрації в Росреестра і при подачі документів через МФЦ різні, а правила оплати однакові.
Наслідки відсутності реєстрації договору
Якщо договори, які підлягають державній реєстрації, не зареєструвати, існує ризик, що доведеться визнавати їх дійсність в суді.
Розглянемо на прикладі договору оренди, чого позбавляються боку, які не зареєстрували угоду:
- орендар не отримує переважного права на укладення договору на новий термін, оскільки не застосовується п. 1 ст. 621 ГК РФ;
- орендар не зможе здати приміщення в суборенду, оскільки неукладеним договір не породжує прав і обов'язків у третіх осіб;
- орендар не зможе посилатися на збереження договору оренди, якщо змінюється власник приміщень, оскільки неможливо застосувати п. 1 ст. 617 ГК РФ;
- при оренді землі, при отриманні підрядником орендаря дозволу на будівельні роботи або введення в експлуатацію буде відмовлено у видачі дозвільних документів, оскільки у третіх осіб не виникали права орендаря.
Права орендаря по незареєстрованим договорами оренди не можуть протиставлятися третім особам. Якщо процедура реєстрації не проведена, орендар не отримує ніяких вигод.
Ст. 131 ЦК України встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають держреєстрації в єдиному держреєстрі органами, що здійснюють держреєстрацію прав на нерухомість. Вимога про державну реєстрацію угоди з нерухомим майном є обов'язковим. Якщо ця вимога не буде дотримано, угода вважається незначною в силу ст. 165 ГК РФ.
Ч. 3 ст. 551 ЦК України встановлює, що одна зі сторін договору може вимагати від другої сторони зареєструвати документ. Крім того, у неї є право на вимогу компенсації збитків у зв'язку з затримкою реєстрації.