Для того, щоб здійснити переведення житлової квартири в нежитловий фонд, в першу чергу, необхідно зібрати пакет документів, до переліку якого входять:
- документ, що засвідчує особу заявника;
- нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів (свідоцтво про право власності, рішення суду і т.д.);
- технічний паспорт приміщення і план усіх поверхів будинку, отримані в БТІ;
- проект реконструкції приміщення, перекладного в нежитловий фонд; документ буде необхідно надати в разі подальшого перебудови та перепланування нежитлового приміщення для комерційного використання;
- згода всіх власників житлового приміщення на зміну його статусу і призначення, завірене у нотаріуса; офіційне письмове згоду на ведення процедури переведення одному з власників;
- нотаріальна довіреність від власника приміщення (буде потрібно в разі виконання процедури переведення іншою особою);
- оригінал і нотаріально завірені копії установчих документів (потрібно в разі належності жилого приміщення юридичній особі) .;
- виписка з будинкової книги, що підтверджує відсутність осіб, зареєстрованих в квартирі, що переводиться в нежитловий фонд.
Умовно процес переведення житлового приміщення в нежитлове ділиться на три етапи:
- Підготовка та подача заяви до уповноваженого органу.
- Реконструкція, перебудову та перепланування з узгодженням у відповідних органах.
- Оформлення права власності на приміщення, виведене з житлового фонду.
Умови для переведення житлового приміщення в нежитловий фонд
Закон про переведення житлового приміщення в нежитлове передбачає ряд умов, при яких дана процедура може бути здійснена. Крім того, в Житловому кодексі РФ прописані обмеження для зміни правового режиму і призначення об'єкта житлової нерухомості:
Рішення щодо переведення квартири в нежитловий фонд приймає створена при кожному муніципалітеті міжвідомча комісія. На прийняття рішення впливає наявність висновку з УФМС, Росспоживнагляду, Пожежного нагляду і Санітарно-епідеміологічної служби, Керуючої компанії, виписки з позитивного рішення загальних зборів власників багатоквартирного будинку, висновок органа по охороні пам'ятників і архітектури про наявність можливості виконати перевлаштування і перепланування об'єкта культурної спадщини.
Згода власників інших квартир
Згідно ст. 23 Житлового кодексу РФ відсутність згоди власників інших квартир на переклад об'єкта житлової нерухомості в нежитловий фон з метою комерційного використання не є підставою для відмови в отриманні даного дозволу. Однак, найчастіше саме ця причина є приводом для прийняття негативного рішення компетентними органами.
Для того, щоб гарантовано не отримати відмову в перекладі житлового приміщення в нежитлове, у випадках, якщо дані дії зачіпають загальну власність власників квартир у багатоквартирному будинку (сходові марші, підвали, технічні поверхи, ліфти і інші майнові об'єкти, призначені для обслуговування декількох приміщень в цьому будинку), до пакету документів необхідно буде докласти згоду власників інших житлових приміщень.
Для отримання даного згоди, зацікавлена особа може звернутися до органів управління ТСЖ, надати заяву про включення питання про переведення об'єкта житлової нерухомості в нежитловий фонд до порядку денного на засіданні всіх членів ТСЖ. В даному випадку вирішення питання буде залежати від більшості голосів осіб, присутніх на зборах.
Якщо ж в багатоквартирному будинку не створено ТСЖ, зацікавленій особі буде необхідно самостійно зібрати збори власників житла, виступивши головним ініціатором. Відповідно до ст. 45 п.2 ЖК РФ, позачергові збори власників житла в багатоквартирному будинку вважається правомірним лише у випадках явки більше 50% власників. Також, як і в першому випадку, рішення про переведення квартири в нежитлове приміщення приймається більшістю голосів всіх учасників зборів.
В яких випадках може бути відмовлено в перекладі житлового приміщення в нежитловий фонд?
Основними причинами для відмови в перекладі житлової квартири в нежитловий фонд можуть стати:
- подання неповного пакету документів;
- проект перебудови і перепланування не відповідає будівельним, санітарно-екологічним і протипожежним нормам;
- відсутність згоду інших власником житлового приміщення, що є об'єктом перекладу в нежитловий фонд;
- відсутність згоди власником багатоквартирного будинку на комерційне використання об'єкту;
- невідповідність об'єкта допустимим критеріям, що дозволяє привласнити приміщення статус нежитлового.
Відмова в перекладі квартири в нежитловий фонд повинен бути мотивованим і містити посилання на порушення, що вплинули на прийняття даного рішення. Відмова оформляється в письмовій формі і надсилається заявнику протягом 3х робочих днів з моменту прийняття негативного рішення. Заявник, в свою чергу, має право обжалося дане рішення в судовому порядку.
Фінансові витрати на переклад житлового приміщення в нежитлове
Кожен випадок переведення об'єктів нерухомості з житлового в нежитловий фонд розраховується індивідуально, з урахуванням оціночної вартості об'єкта. У ряді основних статей витрат:
- різниця у вартості нежитлового приміщення з урахуванням розрахунку БТІ;
- оплата послуг БТІ, довідки про різницю вартості до і після переведення житлового об'єкта в статус нежитлового, послуг з підготовки технічного паспорта приміщення;
- оплата послуг нотаріуса при оформленні довіреності та завірення копії права власності на житлову квартиру;
- оплата держмита за державну реєстрацію нежитлового об'єкта нерухомості;
- оплата послуг сторонньої організації, що надає проект перебудови і перепланування об'єкта нежитлового фонду.
Реєстрація права власності на нежитлове приміщення
Підсумком всієї процедури переоформлення статусу житлового об'єкта в нежитлове приміщення є державна реєстрація права власності на об'єкт комерційного призначення. Реєстрацію проводять в Управлінні Росреестра, куди необхідно надати наступні документи:- паспорт і ксерокопію власника;
- оригінал і копію установчих документів - якщо власником є юридична особа;
- оригінал і копію нотаріального доручення - якщо оформлення займається довірена особа;
- свідоцтво про право власності на приміщення;
- договір, який є підставою для виникнення власності (договір купівлі-продажу квартири, успадкування, дарування тощо);
- кадастровий паспорт приміщення;
- оригінал і копію акта приймальної комісії;
- оригінал квитанції про сплату державного мита в установленому розмірі.
Питання від наших читачів
Доброго дня. Якщо я правильно зрозумів, то для переведення приміщення з житлового в нежитлове в багатоквартирному будинку краще заручитися підтримкою власників житлових приміщень, а який відсоток від загальної кількості власників достатній? Що в себе включає проект перепланування або перебудови квартири в комерційне приміщення? Це План перепланування зі зміною комунікацій (водопостачання, водовідведення, окремий вхід)? Хто має право скласти даний План?
головний юрист
Вітаю! Як правило, згода сусідів потрібно тільки в тому випадку, якщо будуть порушені загальні комунікації, прольоти, сходи, дахи і підвали. Лише тоді сусіди можуть не погоджуватися на це. Наприклад, якщо ви хочете зробити ще й певну прибудову на спільній ділянці землі, то без узгодження з сусідами просто не обійтися. До того ж поцікавитися доведеться саме у власників, а не просто у тих осіб, які зараз проживають в квартирах. Найпростіше буде, якщо ваш житловий будинок знаходиться у володінні ТСЖ, адже тоді ви подаєте прохання, і ваша проблема розглядається на позачергових зборах всіх мешканців та власників будинку. В цьому випадку вам не потрібна згода всіх сусідів, тут все буде залежати від кількості голосів на самих зборах. Якщо ж ТСЖ в будинку немає, то власнику нежитлового приміщення доведеться обходити всіх самостійно або організовувати загальні збори, яке буде вважатися законним, тільки якщо прийшло більше половини мешканців будинку, і тоді від кількості їх голосів буде залежати рішення по вашому питанню. Більш детально з Вашого питання можна проконсультувати тільки після вивчення наявних документів.