Навіщо потрібен переклад з житлового в нежитлове? Яка вигода від зміни дозволеного використання приміщення?
Не секрет, що багато приміщень на першому поверсі використовується як офіси, магазинчики, складські приміщення і, як це буває, власник вирішив, що переводити приміщення в нежитловий фонд, тобто змінювати його дозволене використання, занадто клопітно. Однак це може спричинити за ряд складнощів для власника такого приміщення.
Коли можна використовувати житлове приміщення в комерційних цілях?
Громадянин, в тому числі ІП, може використовувати власне житло, в якому він проживає, для своєї професійної або підприємницької діяльності (наприклад, для репетиторства або для адвокатського кабінету), але тільки в разі, якщо він при цьому (пп.2-4 ст .17 ЖК):
- чи не порушує права і законні інтереси інших мешканців;
- дотримується правил користування житловими приміщеннями, вимоги пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні та інші вимоги;
- не має в житловому приміщенні промислове виробництво.
Що буває за використання квартири в комерційних цілях?
При використанні не за цільовим призначенням, Житлова інспекція може оштрафувати власника за порушення порядку використання приміщення, переведення житлового приміщення в нежитлове, а також прав використання та утримання спільного майна житлового будинку: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.
Зокрема, за самовільне перевлаштування або використання не за цільовим призначенням штраф для громадян від тисячі до двох з половиною тисяч рублів.
За порушення правил утримання та ремонту житлових будинків або житлових приміщень штраф для посадових осіб від чотирьох тисяч до п'яти тисяч рублів; на юридичних осіб - від сорока тисяч до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Те, що в квартирі насправді знаходиться офіс, може бути встановлено в ході перевірки технічного стану житлового фонду, проведеної жілінспекциі. Вона може обгрунтувати факт використання квартири не за призначенням, зокрема, тим, що в квартирі обладнана стійка для прийому відвідувачів, встановлена офісні меблі, є кілька комп'ютерів і інша оргтехніка (наприклад, міні-АТС), відсутні ванна або душова кімната, а також обладнання для приготування їжі (плита або СВЧ-піч).
Як приклади можна привести ряд судових актів:
Крім того, негативним наслідок може бути продаж житлового приміщення з публічних торгів.
Такі судові прецеденти рідкісні, але мають місце бути:
Як перевести житлове приміщення в нежитлове?
Перевести в нежитловий фонд можна далеко не кожне житлове приміщення, адже до нього пред'являється ще цілий ряд вимог, встановлених ст. 22 ЖК РФ.
Які приміщення можна перевести нежитловий фонд:
- житлове приміщення повинно мати окремий ізольований вхід з вулиці або мати можливість його обладнати, наприклад, збільшивши один з віконних прорізів до рівня підлоги.
Нагадаю, що за нормами технічної експлуатації житлового фонду розширення і пробивання отворів у стінах великопанельних і великоблочних будівель не допускається без додаткового посилення прорізів, тому такі процедури завжди складні і затратні.
Невідповідність житла хоча б одній із перелічених вимог - підстава для відмови до перекладу такого приміщення в розряд нежитлових.
Крім того, переведення приміщення з житлового в нежитлове навряд чи буде можливий, якщо ви збираєтеся розмістити в перекладному приміщенні об'єкт, заборонений до розміщення в багатоквартирних житлових будинках.
Існують обмеження і заборони на розміщення в житлових будинках певних об'єктів?
Які комерційні об'єкти не можна розміщувати в житлових багатоквартирних будинках:
- спеціалізовані магазини москательні-хімічних та інших товарів, експлуатація яких може вести до забруднення території та повітря житлової забудови.
- магазини з наявністю в них вибухопожежонебезпечних речовин і матеріалів; магазини з продажу синтетичних килимових виробів, автозапчастин, шин і автомобільних масел; спеціалізовані рибні магазини; склади будь-якого призначення.
- заклади, що працюють після 23 год.
- лазні і сауни, підприємства харчування і дозвілля з кількістю місць більше 50 і загальною площею понад 250 квадратів,
- пральні та хімчистки, громадські туалети.
- установи та магазини ритуальних послуг.
- зуботехнічні і клініко-діагностичні лабораторії, дерматовенерологічні, психіатричні, інфекційні та фтизіатричні кабінети лікарського прийому, ветеринарні клініки і кабінети, приміщення для перебування дітей.
Умови, які потрібно враховувати при перекладі приміщення з житлового в нежитлове.
Згода власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ЖК РФ "згода сусідів" не увійшло в список необхідних при перекладі документів. Однак воно необхідне майже завжди. У разі, якщо житлове приміщення на першому поверсі багатоквартирного будинку не має окремого виходу на вулицю, його обладнання неминуче буде пов'язано з руйнуванням частини зовнішньої несучої стіни багатоквартирного будинку, а також зі зміною режиму користування частини прилеглої території будинку. Наприклад, якщо планується спорудження вхідної групи, мощення бруківкою доріжки або організація паркування. Оскільки і несучі стіни і ділянку землі навколо будинку входять до складу спільного майна, що належить власникам приміщень у багатоквартирному будинку, виникає логічне протиріччя. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 і 46 ЖК РФ кажуть, що якщо реконструкція, перебудова і (або) перепланування приміщення неможливі без приєднання до нього частини спільного майна, на такі дії (що вимагають згоду всіх учасників часткової власності) повинна бути отримана згода власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо такої згоди не буде, переведення приміщення виявиться неможливим. Згода власників приміщень у багатоквартирному будинку оформляється у вигляді рішення загальних зборів про передачу в користування частини спільного майна, використовуваного при перебудові / перепланування.
Судова практика з таких питань завжди будує на стороні власників приміщень у багатоквартирному будинку:
Проект являє собою пакет документів, що містять технологічні, планувальні, інженерні та інші рішення, які, крім їх опису, повинні бути відображені у вигляді креслень, схем, планів і т. П. Проект повинен бути виконаний особою - членом СРО, які мають дозвіл на проектування будівель та споруд. Для розробки проекту окремого входу в приміщення власник повинен буде замовити ситуаційний план відповідної території, на підставі якого виготовляється архітектурний ескіз окремого входу. Проект узгоджується з Управлінням архітектури та містобудування, з балансоутримувачем будівлі (ТСЖ, ДУК), органами пожежного і санітарно-епідеміологічного нагляду. У разі, якщо будинок газифікований і перепланування передбачає перестановку газового обладнання, то потрібно отримати згоду від газової інспекції.
Перелік документів, необхідних для переведення приміщення:
Згідно з положеннями ЖК РФ, заявник може і не представляти правовстановлюючі документи, план перекладного приміщення і поверховий план будинку, тоді орган приймає рішення про переведення буде їх запитувати у відповідних службах. Однак слід враховувати, що це істотно затягне терміни, а за відсутності або недостатності таких документів буде прийнято рішення про відмову.
Куди звертатися із заявою про переведення приміщення?
Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати прийняття. З цієї дати починається обчислення строку для прийняття рішення про переведення або про відмову в перекладі приміщення, який становить сорок п'ять календарних днів.
Підстави для відмови в зміні статусу приміщення
До таких підстав відносяться:
- неподання власником приміщення необхідних документів (перелік див.вище);
- звернення в неналежний орган, до компетенції якого віднесено питання переведення приміщень;
- наявність умов, при яких переведення приміщення не допускається (умови див.вище);
- невідповідність проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства РФ.
Як відбувається розгляд заяви про переведення приміщення?
Після підписання рішення про переведення, готується повідомлення про переказ, яке вже надсилається власнику приміщення. Також комісія повідомляє власників приміщень багатоквартирного будинку, прилеглих до перекладному приміщенню, про прийняте рішення.
Повідомлення про переведення є підставою проведення відповідної перепланування / перебудови.
Після закінчення будівельних робіт орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про переведення, формує приймальну комісію, яка фіксує в спеціальному приймальному Акті факт закінчення перепланування і перебудови приміщення. Цей Акт є підставою для використання перекладеного приміщення в новій якості - як нежитлового, і внесення відповідних змін до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.