Пам'ятка для вибору (зміни) керуючої компанії
I. Підготовчі заходи.
III. Встановлення правовідносин з новою компанією, що управляє.
Зовсім по іншому йдуть справи коли, «стара» керуюча компанія заперечує проти переходу багатоквартирного будинку в управління «нової» керуючої компанії. Перше питання чому? Очевидно, турбота про мешканців не дає спокійно відмовитися від управління. Але що заважало раніше? Відповідь на це питання очевидна. Друге питання, що робити в цьому випадку? Відповідь діяти в рамках закону, а отже доручити «нової» керуючої компанії вести судові тяжби якщо у неї є інтерес з управління вашим будинком. Що потрібно знати жителям: договір управління договір, що діє в часі і просторі, тобто з точки зору закону, якщо «стара» компанія не бажає розірвати договір добровільно, то доведеться діяти одним з передбаченому законодавством способом. розірвати
- Кожен договір має термін дії, а отже розірвати можна в зв'язку з закінченням терміну дії, для цього у встановлений договором управління термін повідомити «стару» керуючу компанію про розірвання в порядку описаному раніше збори, протокол, повідомлення. Як правило, це має бути зроблено за два місяці до закінчення терміну дії. Термін починає обчислюватися з дня коли «стара» керуюча компанія приступила до управління будинком. Якщо договором не встановлений строк, то потрібно діяти відповідно до закону.
- Розірвати можна в зв'язку з неодноразовим невиконанням «старої» керуючою компанією своїх зобов'язань по управління багатоквартирним будинком, або неодноразовими порушеннями договору. Що це може бути? Несвоєчасне виконання заявок (поточного ремонту ліфта, покрівлі, систем гарячого, холодного водопостачання, каналізації і так далі Не вжиття заходів, прийняття яких потрібно за договором або чинним законодавством, наприклад, підготовку будинку до сезонної експлуатації, відмова від виміру температури в житлових приміщеннях, в опалювальний період, неякісне надання комунальних послуг та ін. Необхідно в обов'язковому порядку фіксувати всі ці факти і доводити до відома «стару» керуючу компанію, направляти претензії. Після цих заходів можна проводити збори і діяти в порядку описаному раніше. Вважаю, що при наявності численних порушеннях умов у старій керуючої компанії не буде шансів, навіть в судовому порядку, залишитися управляти будинком.
- Є й інший спосіб, але на мою думку він складніше названих. Даний спосіб це визнання договору управління недійсним за фактом фальсифікації протоколу загальних зборів. Довести це буде дуже складно, хоча якщо вийде то можна звертатися в правоохоронні органи за фактом шахрайства.
Вибираємо нову керуючу компанію
1.Определяем, з якою КК ми хочемо укласти договір.
При цьому враховуємо:
а) чи є в КК своя матеріально технічна база і яка (сантехніки, електрики, аварійно-диспетчерська служба);
б) скільки будинків в управлінні оптимально 30-50;
г) думка жителів, які знаходяться в управлінні УК.
2. Проводимо збори.
б) заручитися правовою підтримкою нової КК їм повинно бути відомо як проводяться збори, які дії і в які терміни необхідно провести;
г) безпосередньо на зборах не забудьте:
1. затвердити склад лічильної комісії загальних зборів власників приміщень з вибору керуючої організації;
2. вибрати голови і секретаря зборів;
3. зробити вибір керуючої організації - Зоря надії;
4. затвердити обсяг і перечнь робіт і послуг з управління, утримання та поточного ремонту загального майна даного багатоквартирного будинку;
5. провести твердження розрахунку платежів по управлінню, утримання та поточного ремонту загального майна даного багатоквартирного будинку;
6. затвердити Порядок повідомлення власників приміщень про прийняті ними рішення на загальних зборах власників;
7. визначити місця зберігання протоколу та інших документів загальних зборів.
Важливо знати що. очне голосування вважається проведеним, якщо були присутні 50% голосів всього будинку. А рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало 50% + 1 голос від присутніх.
Голосування можна проводити і заочно, в цьому випадку кожен власник повинен прийняти в ньому участь. Не забудьте, що за кожним пунктом голосування повинні бути варіанти відповіді не тільки «За» і «Проти», а й «Утримався». Підрахунок голосів проводиться не за кількістю власників а за квадратними метрами займаним ними.
д) протокол повинен бути складений у письмовій формі, підписаний головою та секретарем, а також членами лічильної комісії. У протоколі в обов'язковому порядку зазначаються дата і місце проведення загальних зборів власників, порядок денний, кворум. Рішення загальних зборів власників повинні бути доведені до відома всіх власників приміщень, в тому числі і не взяли участь у зборах, протягом десяти днів з дня прийняття цих рішень (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Так що і протокол потрібно виготовити в десятиденний термін.
е) копії протоколу в обов'язковому порядку потрібно вислати в стару і нову керуючу компанію. Цим ви повідомляти перших про розірвання договору, друге - про наміри укласти договір. Оригінал же зберігається там, де вирішить збори. Це може бути квартира старшого по будинку або голови ТСЖ (якщо воно у вас є), або офіс нової компанії - в такому випадку до укладення договорів управління притримайте протокол у себе.