Земля - це найнадійніший об'єкт застави, так як з часом вона не зношується при раціональному використанні, як інші види нерухомості, а навпаки, вартість її постійно зростає.
Самостійними об'єктами застави можуть бути садово-городні ділянки, землі особистого підсобного господарства, незабудовані ділянки населених пунктів і ін. Загальне правило полягає в тому, що земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися і переходити від однієї особи до іншої п тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Застава земельних ділянок можливий не тільки в якості самостійних об'єктів, а й як приналежності головної речі - переданих в заставу будівель і споруд. У ст. 135 ЦК України встановлено: "Річ, призначена для обслуговування іншої, головною, речі і пов'язана з нею спільним призначенням (на замовлення), слід долю головної речі, якщо інше не встановлено договором". Головна річ має в господарському обороті самостійне значення, а приналежність залежить від неї, служить головній речі. Тому якщо закладена головна річ (будинок), то вважається закладеною і приналежність - земельну ділянку. Саме такий порядок встановлено п. 3 ст. 340 ГК РФ, яка передбачає неможливість іпотеки будівель і споруд без одночасного застави і земельного участка, на якій знаходиться ця будівля. У разі якщо земельна ділянка знаходиться не у власності власника будівлі, а в оренді у нього, то в заставу передається право оренди цієї ділянки або його функціонально необхідної частини.
Важливе значення для уточнення можливості застави забудованих земельних ділянок має законодавче положення про заставу підприємства як єдиного майнового комплексу з усім рухомим і нерухомим майном, включаючи і землю, що входить до його складу, якщо інше не передбачено договором. Залежно від обставин об'єктом застави може бути як підприємство в цілому, так і його окремі частини, тобто земельну ділянку (або його частина), на якій розташоване підприємство, може бути закладено (перезаставити) в якості самостійного об'єкта.
Аналізуючи механізм застави земельних ділянок, необхідно враховувати ще один суттєвий момент. Земля - основний засіб виробництва (фактор) - виступає в господарському обороті як речі з віддільними плодами, яка складається з головної речі (самої землі) і плодів, врожаю - продуктів її органічного розвитку, що відділяються від неї і утворюють нові речі, не порушуючи якості землі. Вони можуть вступати в господарський оборот самостійно. Виходячи з цього об'єктом застави в залежності від умов можуть бути земельну ділянку і урожай з нього окремо або разом узяті. У зарубіжній практиці прийнято звертати стягнення на закладений земельну ділянку сільськогосподарського призначення тільки після зняття врожаю.
Можна виділити також такі особливості застави земельних ділянок.
2. Міські землі, на яких по містобудівним правилам заборонено будівництво, не можуть бути здані в заставу. Це землі загального користування в населених пунктах, сквери, комунікації, площі, бульвари, пляжі, набережні та ін.
3. При спільної сумісної власності на землю заставу може бути встановлений тільки па належить громадянину ділянку, виділену в натурі.
4. При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється на будівлі заставодавця, розташовані на ньому, якщо в договорі не передбачено інше умова.
5. Якщо в іпотеку знаходиться земельна ділянка, на якій розташована будівля іншого власника, то до нового власника переходять права та обов'язки, які мав заставодавець.
6. Застава будівель і споруд допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором або земельної ділянки, на якій вони знаходяться, або частини ділянки, функціонально забезпечує об'єкт, або права оренди його.
7. Зміна цільового призначення земель можливо тільки за рішенням органів влади суб'єкта РФ, але не районного рівня.
8. Оцінка земельної ділянки при заставі здійснюється відповідно до Закону про оціночну діяльність. Заставна вартість ділянки встановлюється за згодою сторін. При зверненні стягнення па ділянку в судовому порядку початкова продажна ціна його на публічних торгах визначається рішенням суду або угодою сторін.
9. На прохання заставодавця суд може відстрочити продаж сільськогосподарських земель не більше ніж на рік.
10. Задоволення вимог кредитора за рахунок заставленого земельної ділянки без звернення до суду допускається за нотаріально посвідченою згодою сторін, укладеним тільки після появи підстав для звернення стягнення на предмет застави, тобто після закінчення терміну погашення кредиту (схеми 16.30, 16.31).
Схема 16.31.Особие умови іпотеки земельної ділянки
