Особливості та правила оренди житлового приміщення під офіс
Отже, оренда житлового приміщення під офіс вигідна орендарям-підприємцям у зв'язку з невисокою (в порівнянні з орендою нежитлового офісного приміщення) орендною платою. Однак, в цій ситуації обидві сторони правовідносин - і орендаря, і орендодавця, підстерігають певні небезпеки, про які бажано знати заздалегідь. Поговоримо про кожну з них докладніше.
Відсутність чіткої правової регламентації в питаннях оренди житлового приміщення під офіс. Це основна і найголовніша проблема оренди квартири під офіс. З одного боку, відповідно до норм цивільного законодавства, житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян, і розміщення в житлових приміщеннях виробництв не допускається. Крім того, якщо юридична особа орендує житлове приміщення, воно має право використовувати його тільки для проживання громадян (ст.ст.288, 671 ЦК України). Таким чином, здавалося б, що закон прямо забороняє використання житлових приміщень для потреб офісів.
Разом з тим, якщо звернутися до Житлового кодексу України (ст.17). можна знайти норму, відповідно до якої, допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. В цьому випадку, використання житлового приміщення повинно здійснюватися з урахуванням дотримання прав і законних інтересів сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства. Таким чином, житлове законодавство допускає використання квартири для підприємницьких потреб, при дотриманні ряду умов. Єдине, в чому норми цивільного і житлового законодавства сходяться, так це в тому, що розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв не допускається.
-оренда повинна бути законною - тобто, сторони обов'язково повинні підписати договір оренди (саме договір оренди, а не найму, оскільки однією зі сторін у правовідносинах (орендар) завжди виступає юридична особа)
-неприпустимість розміщення промислових виробництв в житлових приміщеннях
-дотримання вимог пожежної, санітарної, екологічної і т.д. безпеки, а так же прав та інтересів сусідів (ст.17 ЖК України).
Однак, навіть дотримання всіх перерахованих правил не гарантує безперечною правомірності подібної оренди, оскільки, як зазначалося вище, це питання законодавці залишили відкритим.
Проблеми при складанні договору. В даному випадку, утруднення полягає в наступному. У укладається договорі оренди має бути зазначена мета укладення даного договору. Однак, відповідно до закону, юридичні особи. орендують житлове приміщення, можуть використовувати його лише для проживання громадян. Отже, вказівка в договорі на те, що приміщення орендується для підприємницьких цілей, автоматично робить договір таким, що суперечить закону. Таким чином, до формулювання мети оренди в договорі, слід підходити дуже уважно.
Крім того, немає однозначної відповіді на питання про те, з яким орендодавцем переважно укладати даний договір оренди - з фізичною особою або з ВП. Прийнято вважати, що оптимальним варіантом є угода між двома суб'єктами підприємництва.
Сторонам за цим договором вкрай важливо знати про ще двох важливих моментах. Перший стосується питань оподаткування. Як правило, юридичні особи витрати по сплаті орендної плати відносять до валових витрат при сплаті податків. Однак, найчастіше податкові служби допускають таку операцію тільки в ситуації, якщо орендується нежитлове приміщення, призначене під офіс. В іншому випадку, в використанні даного прийому при обчисленні податків, суб'єкту підприємництва може бути відмовлено.
Якщо не брати до уваги всіх вищеперелічених нюансів, в іншому, в договір оренди квартири під офіс (складається в письмовій формі), включаються основні загальні для всіх договорів оренди моменти, які повинні бути узгоджені сторонами.
-термін, на який укладається договір
-згода всіх власників квартири (зареєстрованих у ній осіб) на здачу квартири в оренду
-розмір орендної плати, порядок і терміни її внесення. Кожен факт оплати повинен підтверджуватися відповідними платіжними документами
-питання про обов'язки здійснення капітального та поточного ремонтів, а також питання про підтримку приміщення в придатному для його використання, стан (наприклад, прибирання приміщення).
-умови про дострокове розірвання договору та про відповідальність сторін при заподіянні шкоди
Передача квартири в оренду під офіс повинна здійснюватися по акту прийому-передачі. підписується сторонами (такий же акт складається і при припиненні договору і повернення квартири орендодавцю).
Отже, як уже говорилося вище, питання про правомірність укладення договору оренди житлового приміщення під офіс до сих пір залишається відкритим. Однак, уникнути багатьох проблем можна в тому випадку, якщо орендована квартира переведена зі статусу житлового приміщення в нежитлове. Процедура це досить складна і тривала, проте, вона дозволяє зробити даний вид оренди повністю відповідає закону. Коротко розглянемо основні етапи переведення квартири в нежитлове приміщення.
Порядок і правила переведення житлового приміщення в нежитлове
Перш за все, хотілося б відзначити, що не всяку квартиру можна перевести в статус нежитлового приміщення. Відповідно до ст.22 ЖК РФ. не можна перевести житлове приміщення в нежитлове, якщо:
-доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення
-перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим громадянином як місце постійного проживання
-право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб
-квартира розташована не на першому поверсі вказаного будинку або вище першого поверху, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, є житловими.
У тому випадку, якщо житлове приміщення можливо (з дотриманням зазначених вище умов) перевести в нежитлове, його власник повинен звернутися з відповідною заявою до органів, які здійснюють переказ приміщень (органи місцевого самоврядування), за місцем знаходження перекладної квартири. До заяви необхідно додати.
-поверховий план будинку, в якому знаходиться перекладне приміщення
-підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови (перепланування) квартири, якщо проведення таких робіт передбачається.
Детально процедура перекладу регламентується актами органів суб'єкта федерації. оскільки дане питання віднесено до їх компетенції. У загальних рисах, можна лише вказати на те, що після надання всіх необхідних документів, починається процедура їх розгляду і узгодження з різними комісіями і відомствами. Рішення про дозвіл (або відмову) перевести квартиру в нежитлове приміщення приймається протягом 45 днів; про прийняте рішення повідомляється як власник квартири. так і власники приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято вказане рішення. Це рішення завершує собою процедуру перекладу (якщо приміщення не потрібно перепланування / перебудову). Якщо ж в квартирі, після винесеного рішення про переведення, необхідно зробити перепланування / перебудову, процедура переведення квартири в нежитлове приміщення завершується після закінчення необхідних робіт з перевлаштування / перепланування і винесення акта приймальної комісії про завершення відповідних робіт. Останнім етапом даної процедури переведення, є реєстрація права власника на нежитлове приміщення в Реєстраційній палаті.
Таким чином, процедура переведення житлового приміщення в нежитлове пов'язана з необхідністю дотримання великої кількості вимог, досить складна і тривала за часом. Тому, багато власників здають квартири під офіс, не здійснюючи подібний переклад.