Заплатити за квартиру, а в власники записати іншу людину. Квартири оформляють на батьків, на братів, сестер і так далі. Причин на це - безліч, ризик, по суті, один - володіти де-юре купленим житлом буде інша особа. Дістанеться об'єкт через певний період покупцеві чи ні - залежить від характеру взаємовідносин. Як можна мінімізувати ризик?
Деякі покупці не хочуть або не можуть оформити придбану квартиру у власність. На це може бути безліч причин, наприклад:
- покупець вже використовував раніше податкове вирахування, а родич - ще немає (+260 000 рублів до сімейного бюджету);
- покупець не може оформити іпотеку на покупку житла, через:
- похилого віку;
- недостатнього терміну роботи на останньому місці роботи;
- зіпсованої кредитної історії
- родич має можливість оформити іпотеку за пільговою ставкою (працівник оборонно-промислового комплексу, військові і т.д.);
- доходи були отримані злочинним шляхом - є ймовірність конфіскації майна в майбутньому;
- елітний об'єкт нерухомості набуває особа, що перебуває на державній службі і т.д.
Записати в власники власної квартири можна кого завгодно - родича чи друга - це абсолютно законно. Однак найбезпечніше оформляти куплене житло на законного чоловіка. Справа в тому, що все придбане в барці майно є власністю подружжя. Спільно нажите майно належить в частках 50% на 50% чоловікові і дружині. Причому, абсолютно неважливо, на чиї гроші були придбані квадратні метри. Однак саме той факт, що чоловік фінансово не бере участі в придбанні, і отримує половину квартири, змушує деяких покупців задуматися про пошук обхідних шляхів.
експерт з нерухомості АН «Регіон-Маркет»
Розглянемо ситуацію: пара перебуває у шлюбі, а квартира купується на гроші батьків однієї зі сторін. Без укладення шлюбного договору, нерухомість буде вважатися спільно нажитим майном. Щоб інший член подружжя не претендував на половину квартири, можна укласти шлюбний договір. Але менталітет у нас такий ... багато хто до цього морально не готові.
Деякі записують квартиру на інших членів своєї сім'ї: маму, брата, дідуся і т.д. Таким чином, позбавивши 50% в праві власності свого чоловіка, покупець віддає 100% своєї квартири іншим людям. В даному випадку є ризик повної або часткової втрати купленої квартири. Це може статися в результаті наступних обставин:
Погіршення відносин - квартиру не віддадуть
Сімейні конфлікти можуть поставити під удар дотримання досягнутих раніше домовленостей, а можливість не віддати квартиру в майбутньому може стати вагомим аргументом в будь-якій суперечці.
Щоб підстрахуватися на випадок того, що родичі відмовляться переписувати квартиру на реального покупця, хтось просить написати гарантійні листи про майбутнє даруванні квартири, а хтось - оформити нотаріальні зобов'язання. Однак, за словами експертів, такі документи в майбутньому не будуть мати юридичної сили. На перспективу дарчу оформити не можна (вона вступає в дію відразу з моменту підписання). Крім того, неможливо змусити людину в майбутньому подарувати об'єкт, якщо він змінив своє рішення.
Ріелтори рекомендують оформляти попередні договори купівлі-продажу. Цей документ передбачає відстрочку вступу в право власності. Втім, у цього способу є один суттєвий недолік.
генеральний директор ГК «ЦН« Північна скарбниця »
Попередній договір купівлі-продажу передбачає період, коли людина не стає власником, але у нього є можливість їм стати. Одна сторона зобов'язується в майбутньому продати об'єкт. У такій угоді обов'язково повинна бути вказана конкретна ціна. Фактично, людині в майбутньому доведеться повторно викупити свою квартиру.
Є ще один спосіб - попросити написати майбутнього власника квартири розписку про передачу грошей. Замість розписки може бути оформлено боргове зобов'язання.
юрист ТОВ ЮФ «Юрліга-бізнес»
Як доказ оплати підійдуть: платіжне доручення, де зазначено підставу платежу або розписка від покупця про те, що гроші взяті у такого-то людини для оплати покупки квартири ». Втім, в разі радикального погіршення відносин з родичем, домагатися справедливості, маючи ці документи, доведеться в суді. І якщо у родича немає великих доходів або іншого майна у власності, повернути що-небудь буде дуже проблематично.
У номінального власника квартири з'являються борги - на квартиру накладають арешт і забирають
Є ймовірність, що родич не зможе повернути квартиру з незалежних від неї обставин. Час зараз не найпростіше з точки зору фінансової стабільності. Якщо у родича з'являться борги, і його визнають неплатоспроможним, то стягнення звернуть на його майно. Таке може статися тільки за рішенням суду. Так, квартиру, де-факто людині не належить, можуть пустити з молотка.
Борги власника є підставою для накладення забезпечувальних заходів. Квартира буде заарештована. Було роз'яснення Верховного суду з цього питання про те, що можуть накласти забезпечувальні заходи і в подальшому стягнути частину квартири (тобто на частку в праві власності). На єдине житло згідно зі ст. 446 ЦПК РФ звернути стягнення не можна, виняток - іпотека. Але знову-таки, в судовому порядку можна стягнути борг шляхом звернення стягнення на частку в квартирі, прецеденти є.
Зазвичай боржники, передбачаючи судовий розгляд, намагаються переписати все наявне майно на інших осіб. Однак всі ці угоди в наслідок можуть бути визнані мнінимі з ініціативи кредитора.
Смерть «формального» власника квартири
У разі смерті формального власника квартири все переговори доведеться вести з його спадкоємцями. А вони можуть не знати про укладені домовленості чи проігнорувати їх. Згідно із законом, спадщину розподіляється згідно 8 черг:
- чоловік, діти, батьки;
- брати і сестри, дідусь і бабуся;
- дядьки й тітки;
- прадідуся і прабабусі;
- двоюрідні онуки та онучки, двоюрідні бабусі й дідусі;
- двоюрідні правнуки та правнучки, двоюрідні племінниці і племінники, двоюрідні дядьки і тітки;
- пасинки і падчерки, вітчим і мачуха;
- непрацездатні утриманці.
* Першими в спадкування вступають родичі першої черги.
експерт з нерухомості АН «Регіон-Маркет»
Уявімо ситуацію: син купив квартиру і оформив її на маму. У сім'ї є й інші діти. Мама раптово помирає. Хто вступає в спадок? Спадкоємці першої черги - чоловік, діти і батьки. Повірте мені, в 99% випадків навіть якщо в сім'ї були хороші відносини серед дітей, мало хто відмовиться від належної за законом частки в якійсь квартирі на користь брата. Якщо брат буде намагатися довести, що об'єкт був куплений на його кошти - це призведе тільки до загострення конфлікту.
Якщо у людини не було родинних зв'язків з формальним власником квартири, повернути хоч щось буде проблематично.
Теоретично майнові інтереси покупця квартири може захистити заповіт. Той, хто поніс витрати на покупку квартири, може просити про те, щоб формальний власник написав заповіт на його ім'я. Однак заповіт не дає 100% гарантії того, що фактичний покупець отримає за цим заповітом свою квартиру в разі смерті власника. Справа в тому що:
- Заповіт може бути переписано в будь-який момент (в разі погіршення відносин воно може бути переписано на ім'я інших людей, фактичний покупець квартири про це навіть не дізнається).
- Заповіт може бути визнано недійсним. Спадкоємці в суді можуть довести, що при складанні заповіту спадкодавець не віддавав звіту своїм діям (наприклад, в той момент він перебував на обліку в псіхонаврологіческом диспансері).
- Є спадкоємці, які мають право на майно незалежно від тексту заповіту.
Є обов'язкові учасники спадщини - ті особи, які успадковують незалежно від наявності заповіту. До них відносяться утриманці, пенсіонери, інваліди.
50% квартири дістанеться чоловікові власника в разі розлучення
Ця обставина може виникнути тільки в разі, якщо в формальні власники квартири записують сімейного людини. Наприклад, батьки оформили право власності на квартиру на одруженого сина. Або брат записав житло на рідну сестру, яка вже перебуває у шлюбі. Подружжя цих осіб стануть співвласниками «спільно нажитого» майна. І в разі розлучення їм буде належати половина житлоплощі. Звичайно, вони від цього майна можуть відмовитися добровільно. А можуть скористатися нагодою і отримати житло. Не виключено, що кимось буде рухати бажання «насолити» колишньому чоловікові - це йому потім доведеться пояснюватися і вирішувати проблему з родичами.
«Підстелити соломку», в теорії, можна за допомогою складання шлюбного договору між майбутнім номінальним власником квартири і його чоловіком. Однак деякі можуть сприйняти таку пропозицію як особисту образу - родичі чоловіка виказують недовіру. Крім того, багато морально не готові заздалегідь ділити майно на випадок можливого розлучення.
У фактичного покупця є ще один варіант дій. Якщо на половину квартири претендуватиме колишній чоловік родича, то можна спробувати довести в суді, що квартира була куплена на його гроші.
В цьому випадку необхідно подавати позовну заяву про визнання одноосібного права власності на об'єкт, оформленого на одного з подружжя. Належить доводити в судовому порядку, що кошти на покупку даного об'єкта були отримані не за рахунок спільних коштів подружжя, а спрямовані родичем одного з них. Наприклад, доказом може стати виписка з банку про перехід коштів з одного рахунку на інший (з рахунку родича одного з подружжя, на рахунок продавця). Інший варіант: в самому договорі купівлі-продажу було зазначено, що оплата проводилася засобами третьої особи.
А між тим, не можна сказати, що для номінального власника квартири чуже майно є подарунком долі. На ньому, як на власника квартири, буде лежати відповідальність оплати податку на нерухомість і комунальних послуг. Між іншим, наявність великої заборгованості загрожує судовим розглядом і можливим обмеженням виїзду за кордон.
Ще складніше буде ситуація, якщо на формального власника була оформлена іпотека. Якщо реальний покупець квартири зіткнеться з фінансовими труднощами (погіршення здоров'я, втрата роботи і т.д.), він не зможе платити за погашення житлового кредиту. Номінальному власникові квартири доведеться виплачувати чужу іпотеку або змиритися з тим, що його кредитна історія буде назавжди зіпсована. В майбутньому житловий кредит йому не видасть жоден банк.
Немає універсального способу, який би зняв всі ризики оформлення квартири на іншу людину або прийняття чужої власності. Безпека такого квартирного маневру залежить від відносин між родичами. А квартирне питання може стати серйозною перевіркою сімейних уз на міцність.
Найпопулярніше за тиждень: