Оренда означає передачу права користування об'єктом нерухомості для-мости від власника орендарю. Право володіння і розпорядження майном залишається в орендодавця.
При здачі об'єкта нерухомості в суборенду з'являється ще одне часткове право, вартість якого теж можна визначити виходячи з конкретних умов суборенди.
Якщо нерухомість здається в оренду, то юридичним имущест-венним правом, що підлягає оцінці, зазвичай є майнове право орендодавця. Нерухомість розглядається як імущі-ного право орендодавця незалежно від тривалості терміну оренди, зазначеної орендної плати або будь-яких інших умов, що обмежують орендодавця і орендаря (наприклад, суборенда, страховка орендаря). В ході оцінки господарських і юридичних прав, що виникають при укладанні договорів оренди, оцінювачам необхідно враховувати наступні фактори:
1) співвідношення договірної орендної плати та ринкової орендної плати;
2) тривалість оренди;
3) фінансове становище орендаря;
4) розподіл витрат між орендодавцем і орендарем.
Дані фактори можуть суттєво впливати на вибір дисконтних
ставок.
На підставі договору оренди орендодавець надає арен-орендаря право володіння нерухомістю на зазначених в договорі ус-ловиях. Договір накладає договірні зобов'язання на орендаря по оплаті на користь орендодавця, а також може містити інші положення і домовленості між орендодавцем і орендарем. В результаті договору оренди орендар отримує майнове право орендаря. У договорі оренди можуть міститися умови пользо-вання і володіння будинком або частиною будівлі. У договорі оренди зе-Мельна власності можуть бути обумовлені умови користування і володіння земельною ділянкою.
У більшість договорів оренди повинні включати положення, що стосуються-щіеся терміну оренди, орендної плати, першого внеску, страховки, оплати комунальних послуг, права входу, передачі прав та суборенди, обслуговування і ремонту, установки устаткування, податків, відчуження, невиконання зобов'язань і варіантів продовження договору . Крім того, в договірних положеннях можуть бути сфор-муліровани варіанти покупки нерухомості, підвищення або зниження орендної плати, внесення змін до договору та обмеження користування.
Умови договору оренди можуть впливати на вартість нерухомості, тому оцінювачу необхідно ознайомитися з усіма умовами договору оренди і визначити їх вплив на майнові права в нерухомості, які повинні бути оцінені. У ряді випадків для інтерпретації деяких умов договору оренди необхідно отримати консультацію юриста. Здаючи нерухомість в оренду, орендодавець отримує деякі переваги, включаючи дохід, деякі пільги по оподаткуванню і можливість поліпшення нерухомості за рахунок проведення орендарем будь-яких будів-вельних робіт, якщо в договорі не обумовлено, що він побудував обладнання або будови є власністю орендаря. Ці переваги часто збільшують вартість нерухомості і можуть дозволити орендодавцю компенсувати вплив інфляції. Потенційні вигоди для орендаря включають мінімальні інвестиційні капіталовкладення в нерухомість як альтернативу дорогому кредитування, сприятливе оподаткування та зниження рівня відповідальності з управління нерухомістю.
Тривалість відносин орендодавця і орендаря буває раз-ної. Оренда з пролонгацією і термінова оренда - це дві визнані юридичною практикою форми визначення тривалості оренди. Оренда з пролонгацією передбачає продовження договору на до-виконавчими період в момент скоєння періодичного платежу. Загальна тривалість оренди не вказується. Термінова оренда вказує початок і закінчення терміну оренди. Якщо орендар ис-полняет свої зобов'язання, то його права тривають до тих пір, поки не закінчиться зазначений термін оренди.
Залежно від розподілу витрат, пов'язаних з експлу-атацію нерухомості, виділяють три основних види оренди:
- валова оренда,
- чиста оренда,
- частково-валова оренда.
При валовий оренді орендодавець отримує обумовлену орендую плату і оплачує всі або більшість операційних витрат і податків на нерухомість.