ОСББ є неприбутковою організацією, яка має печатку та банківський рахунок і може укладати цивільно-правові договори, відповідаючи за своїми зобов'язаннями своїм майном (але не особистим чи спільним майном своїх членів). Членом ОСББ може стати будь-який власник (співвласник) житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.
Головні завдання ОСББ - це покращення утримання житлових будинків і прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні якісних комунальних послуг, раціональне використання платежів мешканців, управління спільною власністю.
завдяки ОСББ # 1 042; и, на відміну від жеківську будинків, самостійно можете:
Додаткові можливості ОСББ
- ОСББ як юридична особа може отримувати кредит на проведення ремонтів, установку лічильників, облаштування прибудинкової території тощо Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватися лише за погодженням з правлінням ОСББ, причому першочергове право на викуп таких приміщень має саме ОСББ.
Колишній власник будинку (як правило, районна рада) зобов'язаний взяти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які залишилися у них перед комунальним ЖЕКом.
ОСББ має достатньо широкий простір для вибору принципів господарювання. Так, воно може передати свій будинок на баланс та обслуговування будь-якому приватному чи відомчій житлово-експлуатаційного установі або ж залишити його комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише на деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укладати прямі договори з "Обленерго" і "# 1 042; одоканалом".
- # 1 042; Як виняток, ОСББ, очікуючи більш сприятливих умов, може взагалі не здійснювати ніякої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.
ОСББ будується на суто демократичних засадах. Його членом може бути кожен, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення в даному будинку. Члени ОСББ мають право: обирати і бути обраними в його керівні органи (правління і ревізійну комісію); безперешкодно знайомитися з документами об'єднання; за бажанням виходити з ОСББ; скликати позачергові збори (якщо на те є воля 20% членів) без відповідного рішення правління і в тому числі достроково переобирати керівництво. Ці права і обов'язки чітко закріплені в Типовому статуті ОСББ, де проводиться детальне розмежування повноважень між: зборами, правлінням, зборами уповноважених, а також членами об'єднання.
Для створення ОСББ необхідно провести установчі збори, на якій повинні бути присутні не менше половини власників квартир. На установчих зборах необхідно прийняти статут ОСББ, обрати голову та правління.
Новообране правління готує пакет документів (відповідно до постанови КМУ N 1 521) для державної реєстрації:
а) протокол установчих зборів;
б) статут з підписами членів ОСББ;
в) реєстраційну форму Ф-1, затверджену Наказом Держкомпідприємництва N67 від 09.06.04;
г) список членів ОСББ за зразком, установленим постановою КМУ №1521.
На цьому етапі правління ОСББ іноді стикається з наступними проблемами:
Установчі документи представник ОСББ подає особисто, орган реєстрації не має права вимагати будь-яких додаткових документів. Для ОСББ держреєстрація є безкоштовною.
Як через ОСББ впливати на забудову мікрорайону?
Статус ОСББ дає мешканцям додаткові можливості захищати свої права в питаннях забудови.
1. ОСББ може отримати прибудинкову територію у приватну власність, яка убезпечить # 1 042; ас від забудови цієї території та розміщення на ній будь-яких об'єктів.
2. Якщо ділянка, що виділяється під забудову, прилягає до прибудинкової території ОСББ, відповідно ст. 5 Закону України «Про основи містобудування» та ст. 18 Закону України «Про планування і забудову територій» ОСББ є юридичною особою, з яким повинні бути узгоджено будь-яке будівництво на ній.
3. При виникненні спорів щодо землевідведення та будівництва на території, прилеглій до прибудинкової території ОСББ, об'єднання як юридична особа може подати позов до суду, а також виступати третьою стороною в судових процесах. Спираючись на міжнародний досвід функціонування ОСББ, такі об'єднання в майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкових територій, підвищення рівня їх благоустрою та поліпшення умов проживання.
Як стати власником прибудинкової території?
Прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
Виходячи з ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Отже, ОСББ стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання державного акта на право власності на цю земельну ділянку.
Тому відразу після реєстрації ОСББ доцільно вирішити питання про передачу об'єднанню прибудинкової території і визначити, як краще її використовувати в інтересах членів ОСББ. Прибудинкова територія (земельна ділянка) передається ОСББ у власність або в користування, в тому числі на умовах оренди, відповідними органами місцевого самоврядування.
Алгоритм переведення прибудинкової території у власність ОСББ:
Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
Замовити технічну документацію щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, який ОСББ планує оформити у власність для обслуговування багатоквартирного будинку. Кінцевим етапом є оформлення Акта встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки (прибудинкової території) в натурі (на місцевості).
При розробці Акта встановлення меж ділянки також відбувається погодження меж земельної ділянки з власниками і користувачами суміжних земельних ділянок.
Технічну документацію можна замовити в будь-який землевпорядної організації, яка має ліцензію на проведення землевпорядних робіт. Замовлення технічної документації коштує кілька тисяч гривень.
Як правило, за принципом мовчазної згоди технічний висновок розробляється відразу і для власників приміщень прибудов до багатоквартирного будинку.
Нерідко виникає така ситуація:
До того як прибудинкова територія була передана у власність ОСББ, її благоустроєм займалися члени об'єднання. # 1 042; про час оформлення прибудинкової території у власність ОСББ фірми, які є власниками приміщень в прибудовах до багатоквартирного будинку, зазвичай починають претендувати на територію, яка вже упорядкована силами ОСББ.
# 1 042; Що стосується розробки технічного висновку відразу для декількох власників може виникнути ситуація, коли фірмі, якій належить прибудова, можуть відвести територію, де вже розміщено дитячий майданчик чи автостоянка співвласників багатоквартирного будинку; крім того, в цьому випадку за технічний висновок платить саме ОСББ, хоча цей документ фактично є спільним для кількох власників.
Звичайно, технічний висновок розробляється не на підставі права власності на прибудинкову територію, а за принципом цілісності житлового комплексу, тобто всієї будівлі. Тому в цьому випадку можна порадити хіба що укласти цивільно-правову угоду між ОСББ і власниками приміщень в прибудовах, в якій будуть розподілені сфери впливу і діяльності на певних ділянках прибудинкової території та обумовлені основи загального фінансування розробки технічного висновку. Щоб замовити будь-землевпорядної організації технічну документацію для оформлення права користування ОСББ земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування житлового будинку # 1 042; и повинні надати їй такі документи (перелік може змінюватися):
- копію статуту ОСББ;
- копію установчого договору;
- копію свідоцтва про реєстрацію;
- довідку про включення до ЄДРПОУ;
- документ, який підтверджує передачу будинку ОСББ в установленому порядку (акт прийому на баланс).
Замовником розробки технічної документації згідно з чинним законодавством зобов'язаний виступити відповідний орган місцевого самоврядування, і всі витрати, пов'язані з розробкою проекту, повинні бути віднесені замовником на власний рахунок.
На практиці ж кошти для виготовлення цих документів (інвентаризацію ділянки, виготовлення плану її відводу) має знайти саме ОСББ. Загальна сума може досягати 10-20 тис. Гривень.
Розгляд міськрадою питання про надання прибудинкової території у власність ОСББ та прийняття відповідного рішення. Цим рішенням також затверджується проект передачі прибудинкової території у власність ОСББ. # 1 042; таких рішеннях, як правило, є вказівка на те, що ОСББ має у місячний термін звернутися до Головного управління земельних ресурсів міськради з клопотанням щодо організації робіт щодо винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку .
# 1 042; Насамкінець хотілося б порадити керівникам і членам ОСББ уважно вивчити статут об'єднання, внести корективи, щоб виключити найменший натяк на протиріччя статуту Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків", які можуть породити безліч подальших проблем, пов'язаних як з реєстрацією ОСББ так і з її подальшої діяльність.
