Друга головний біль квартирних господарів після власне мешканців - це податки. Мало знайдеться наймодавців, яким не хотілося б взагалі уникнути сплати податків з квартири, що здається. У той же час прагнення не порушувати закон часом все-таки змушує квартирних господарів потурбуватися питанням не приховування самого факту наявності орендного бізнесу, а мінімізації податків з нього. Сьогодні для таких орендодавців є три легальних варіанти сплати податків з оренди.
13%, але один раз в рік
Перший варіант - той, який лежить на самій поверхні. Тобто квартирний господар як фізична особа щорічно відвідує податкову і платить 13% з доходу.
Що потрібно робити в цьому випадку, щоб залишатися в рамках закону? Після того як ви знаходите наймачів, потрібно в простій письмовій формі укласти договір найму. В принципі, зробивши це, ви можете вважати себе офіційно здають квартиру. Тепер вам залишається щорічно подавати податкову декларацію, вказуючи в ній той дохід, який вписали в договір. Імовірність того, що перевіряти зазначену в договорі (і, відповідно, в декларації) суму ніхто не буде, прагне до 100%.
6%, але в чотири прийоми
Другий варіант - для тих, хто готовий витратити не менше тижня свого часу на походи по інстанціях, щоб в результаті оформитися як ІП і платити не 13%, а 6%. Ми вже писали про приблизною схемою оформлення і послідовності відвідування інстанцій тут. Коротко: на сайті ФНС є зразок заяви про реєстрацію в якості індивідуального підприємця. Заповнивши та роздрукувавши, його слід віднести в 46 податкову (в Москві ІП можна зареєструвати тільки там). Свідоцтво можна буде отримати через тиждень, одночасно з цим можна заповнити і здати заяву про застосування спрощеної системи оподаткування. Воно робиться 2-3 тижні.
За цей час ви якраз встигнете відкрити рахунок в банку (будь-якому, вибір за вами) в відділі роботи з юрособами. Після того як вам відкриють рахунок, у вас буде тиждень на те, щоб відвезти повідомлення про це в податкову. Потім залишається забрати рішення про застосування спрощеної системи оподаткування, а далі - шукати наймачів і укладати договір.
Різниця з першим варіантом: в договорі ви вказуєте, що гроші вносяться на рахунок номер такий-то (по ідеї, ви не маєте права брати готівкою, хоча на практиці цілком можете вносити їх потім на рахунок самостійно). Раз на квартал в банк відноситься платіжне доручення на 6% від доходів (не пізніше 24 числа першого місяця наступного кварталу). Якщо в черговий звітний період квартира не здавалася, платіжне доручення нести не треба.
При цьому, крім щоквартальних платіжок, треба щорічно надсилати податкову декларацію, в якій вказується сумарний дохід за рік і сплачена сума податку. Навіть якщо квартира не здавалася, згідно із законом віднести декларацію все одно треба, просто доходи вкажіть як рівні нулю.
43 200 на рік - так часто, як вам хочеться
Є ще одне податкове нововведення останніх років - патент. Сума, винесена в підзаголовок, - це саме те, що вам доведеться платити щорічно. Це сумна обставина відразу робить безглуздою покупку патенту, якщо ви отримуєте менше 60 тис. Руб. в місяць орендного доходу (так як 43 200 - це якраз 6% від щорічного доходу з розрахунку 60 тис. руб. на місяць). Цей варіант скоріше підходить тим, хто здає кілька квартир: вартість патенту не залежить від кількості об'єктів, що здаються.
Для тих, чий орендний дохід хоча б на 10 тис. Руб. в місяць більше розрахункового мінімуму, патент вигідний, але з застереженнями. Якщо ви купуєте його відразу на рік, ви розраховуєте, що орендна ставка буде залишатися незмінною протягом року і орендні платежі будуть надходити до вас регулярно. Зрозуміло, що якщо ви будете змушені знизити ставку або квартира буде простоювати без орендарів, патент з вигідного придбання перетворюється на тягар. Врахуйте в розрахунках і агентську винагороду ріелтору, тому що комісію за здачу квартири, яка оцінюється в 60 тис. На місяць і вище, буде платити не наймач, а саме квартирний господар.
Правда, купувати патент відразу на рік необов'язково - можна придбати його на півроку або навіть на місяць (в останньому випадку, щоправда, возитися з документами доведеться практично постійно): відрахування до Пенсійного фонду доведеться платити не щорічно, а щомісячно (причому краще не порушувати термінів щоб уникнути штрафів). Правда, не треба буде подавати податкову декларацію, але ж її і при другому варіанті (6% по «спрощенці») подають не частіше разу на рік. А ось книгу обліку доходів ІП доведеться вести - як і при другому варіанті.
Для отримання патенту потрібно буде спочатку зареєструвати ІП, а потім подати заяву в податкову про застосування спрощеної системи оподаткування на основі патенту (заява повинна бути подана мінімум за місяць до початку застосування спрощеної схеми). Патент видається в десятиденний термін з моменту подачі заяви. Сплатити вартість патенту треба буде в два етапи: перший - не пізніше 25 числа першого місяця дії патенту, другий - не пізніше 25 днів з моменту закінчення дії патенту.