Вибір виконавця робіт для будівництва та ремонту офісних приміщень, об'єктів соцкультпобуту та виробничої сфери
Маклаков В.Н. Віце-президент групи компаній, заступник генерального директора ТОВ НВФ «Центр економіки і ціноутворення в будівництві»
Ремонт приміщень або навіть будівництво нових - неминуча подія в житті будь-якого підприємства, великого чи малого. Секретарю та офіс-менеджера доведеться впритул зіткнутися з цим. Відповідно, необхідно вникнути в особливості організації ремонтно-будівельних робіт ...
Ваша нова роль
Почавши ремонт або будівництво (прибудову) нових приміщень, ваша фірма, чим би вони не займалася «в мирному житті», стає учасником інвестиційно-будівельного процесу. А саме - інвестором. Крім інвестора, в процесі беруть участь замовник та підрядник. Підрядник - той, хто береться виконати потрібні вам роботи, замовником виступаєте або ви, або спеціально найнята вами для представлення ваших інтересів будівельна організація. Крім того, існують ще субпідрядники, але відносини з ними регулюються підрядником. Припустимо, ваша компанія замовила обробку туалетних кімнат, але ваш підрядник самостійно може виконати лише укладку плитки, а установку сантехніки і вентиляційних пристроїв він здійснює залученими силами. Але з ними підрядник розплачується самостійно, його взаємини з ними - його проблема. Ваша компанія оплачує підряднику весь комплекс робіт - і укладання плитки, і установку сантехніки і вентиляційних пристроїв.
До проблеми того, хто саме виступає замовником робіт, ми ще повернемося.
Визначимося з іншими термінами і поняттями.
Ремонт - це всього лише один з видів будівельних робіт. Відповідно до чинного законодавства Російської Федерації під будівництвом слід розуміти спорудження нових об'єктів нерухомості, тобто будівель і споруд, що зводяться на відведеному для цього земельній ділянці, і виконання на вже побудованих, тобто введених в дію об'єктах нерухомості будівельно-монтажних робіт, які поділяються залежно від призначення і джерела фінансування на:
- ремонтно-реставраційні;
- роботи з реконструкції;
- роботи з технічного переозброєння;
- роботи по підтриманню на певному рівні діючого виробництва;
- роботи з капітального ремонту;
- поточний (попереджувальний) ремонт;
- проведення інженерних вишукувань та розробка проектно-кошторисної документації.
Близькі до будівельних, але такими не є:
- обстеження об'єктів нерухомості на предмет надійності і безпеки експлуатації;
- ремонт та сервісне обслуговування обладнання;
- монтаж і демонтаж будівельних машин і механізмів;
- демонтаж обладнання;
- ліквідація об'єкта нерухомості;
- виготовлення на будівельному майданчику не стандартного устаткування, будівельних металоконструкцій і трубних заготовок.
Будівництво - дуже специфічна сфера діяльності, для якої розроблено правові та нормативні акти, які регламентують права, обов'язки і відповідальність всіх учасників інвестиційної діяльності (будівництва). Недотримання встановлених правил - СНиП (будівельні норми і правила) - при виконанні будівельно-монтажних робіт і експлуатації побудованих об'єктів може привести до негативних наслідків.
У той же час, при будівництві неможливо все передбачити заздалегідь, і в процесі виконання робіт виникають ситуації, що вимагають прийняття рішень на місці і внесення змін до затвердженого проекту будівництва або виконання окремих видів робіт. Такі зміни можуть призвести як до зниження вартості робіт, так і до їх суттєвого збільшення. Втім, визначення вартості ремонтних робіт на стадії проектування або будівництва нового об'єкта також проводиться приблизно. Орієнтовна вартість повинна відсотків на 10-15 перевищувати реальні витрати виконавця робіт з урахуванням належної йому винагороди.
Конкурс або не конкурс?
Ремонт починається з вибору виконавця робіт. Російським законодавством встановлено, що при виконанні будівельних робіт для державних потреб, тобто при оплаті робіт за рахунок бюджетних коштів, вибір виконавця робіт повинен проводитися тільки на конкурсній основі, тобто через торги або аукціони (при вартості робіт понад 5000 МРОТ в поточному рівні цін.
Для тих, хто будує або виконує ремонтні роботи за рахунок власних або позикових коштів можна вибрати виконавця робіт і без конкурсу, але проведення конкурсу, як правило, призводить до зниження вартості робіт на 5-10% від кошторисної вартості, навіть в тих випадках, коли кошторис складається досвідченим фахівцем з урахуванням розумної економії на вартості матеріальних ресурсів, оплати праці і лімітованих витрат.
При проведенні конкурсу вартість робіт є для інвестора важливим фактором, але не повинна бути єдиним або визначальним, інакше легко стати жертвою шахрая або афериста.
При підготовці та проведенні конкурсу (підрядних торгів) слід керуватися "Методичними рекомендаціями про порядок проведення конкурсів на виконання робіт, надання послуг в будівництві та житлово-комунальному господарстві в Російській Федерації» (МДС 80-17.01), де докладно описані основні процедури підготовки, проведення і підведення підсумків - вибору переможця і укладення з ним договору.
Вибір підрядника: покрокова інструкція
Отже, розглянемо основні кроки інвестора.
Відповідно до чинного законодавства, інвестор - власник засобів, повинен створити службу замовника (або знайти з існуючих і мають ліцензію фірм), і після отримання відповідної ліцензії доручити їй за договором (договір про надання відплатних послуг) будівництво нового об'єкта або виконання окремих видів будівельних або ремонтно-будівельних робіт. Служба замовника - юридична або фізична особа, наділена інвестором правом розпоряджатися інвестиційними ресурсами для реалізації конкретного інвестиційного проекту.
Наступний крок інвестора - визначення, в яких (будівельних або ремонтних) робіт він потребує. Нормативні визначення цих робіт не збігаються з нашим повсякденним уявленням про них.
Наприклад, установка сталевих дверей в квартирі - це ремонтна робота. Установка тієї ж двері в офісі може бути визнана капітальним ремонтом або реконструкцією (якщо приміщення, в яке була поставлена ця двері, змінило після цього своє призначення: з кімнати секретаря стало касою).
Нове будівництво, реконструкція або технічне переозброєння об'єктів нерухомості повинні фінансуватися за рахунок бюджетних джерел або прибутку інвестора від основної діяльності. Капітальний ремонт повинен виконуватися власником об'єкта нерухомості і фінансуватися за рахунок власних джерел, а при використанні приміщення його власником витрати на поточний ремонт відносяться на прямі витрати (на основну господарську діяльність). Відповідно, якщо ваша фірма орендує офіс, то установка сталевих дверей - капітальний ремонт - повинна проводитися за рахунок власника офісу. А якщо компанія офісним приміщенням володіє, то та ж двері буде встановлюватися за рахунок витрат на основну господарську діяльність.
Найнята інвестором служба замовника повинна знайти проектну організацію, що має ліцензію, і укласти з нею договір на розробку проекту і кошторису витрат.
Якщо за характером робіт не потрібно виготовлення робочих креслень (заміна покрівлі, вікон, дверей, ремонт фасаду та ін.) Дозволяється фінансування ремонтних робіт, в тому числі і за рахунок бюджетних джерел, за затвердженими кошторисами або розцінені описам робіт.
При будівництві нових об'єктів нерухомості, при реконструкції, технічному переозброєнні, капітальному ремонті з заміною або посиленням несучих конструкцій проектна документація направляється на державну експертизу і після отримання позитивного висновку експертизи затверджується інвестором.
Проектно-кошторисна документація на ремонт будівель, розроблена відповідно до норм, правил, інструкцій і державних стандартів (що має бути засвідчено відповідним записом головного інженера проекту) не підлягає погодженню з органами державного нагляду (пункт 5.7. МДС 13-1.99).
Якщо кошторис на ремонтні роботи становить виконавець робіт (при наявності ліцензії на даний вид діяльності), вона стає документом після її розгляду і затвердження замовником (інвестором).
Проведення конкурсу на пошук виконавця робіт можна доручити спеціалізованому тендерному комітету (при бюджетному фінансуванні будівництва), або службі замовника з залученням сторонніх фахівців.
Перед проведенням конкурсу можна провести попередній відбір, тобто повідомити всім бажаючим взяти участь в конкурсі набір обов'язкових вимог і не допускати до участі в конкурсі фірми, які не відповідають цим вимогам. Нашим законодавством не визначений перелік таких критеріїв (вимог) до виконавців робіт, і це відноситься до прерогативи служби замовника. Такими вимогами можуть бути:
- наявність ліцензії;
- термін існування фірми (припустимо, не менше 5 років);
- досвід спорудження (ремонту) таких же або подібних об'єктів;
- відсутність збитків і наявність прибутку за останні три роки;
- наявність кваліфікованого персоналу робітників і 50% інженерного персоналу з вищою профільною освітою;
- підтвердження дотримання термінів введення вже побудованих об'єктів в експлуатацію;
- наявність позитивних відгуків про якість робіт;
- мінімальна кількість зауважень (приписів) наглядових органів;
- відсутність травматизму і нещасних випадків на виробництві зі смертельним результатом;
- мінімальна кількість тимчасових і іноземних робітників;
- наявність необхідних для виконання робіт власних вантажопідйомних, транспортних засобів і основних будівельних машин і механізмів;
- досвід участі в будівництві за кордоном;
- наявність судових розглядів за останні три роки;
- відсутність заборгованості перед податковими органами;
- страхування будівельних ризиків;
- наявність позитивних відгуків про керівників будівництва попередніх об'єктів;
- обсяг виконаних за попередній рік будівельно-монтажних робіт, не менше, ніж в три рази перевищує обсяг пропонованих до виконання робіт;
- наявність постійних партнерів для виконання спеціальних робіт;
- наявність вхідного контролю якості будівельних матеріалів, виробів та конструкцій;
- позитивний досвід роботи за договорами з твердої договірної ціни;
- наявність поручительств або банківської гарантії.
Основним документом при проведенні конкурсу повинна бути відомість обсягів робіт. Не слід передавати виконавцю робіт кошторис - ні в базисному, ні в поточному рівні цін.
Всі претенденти повинні знати, в якому рівні цін складений кошторис, і які будуть використовуватися індекси для переходу від базисного в поточний рівень цін, як буде враховуватися інфляція на календарний рік при укладенні договору з твердої договірної ціни.
Не слід розглядати пропозиції з пропонованою ціною на 15 і більше відсотків нижче, ніж кошторисна вартість об'єкта в поточному рівні цін.
Замовник готує проект договору з твердої договірної ціни. Договір повинен називатися договором будівельного підряду, а не інвестиційним договором або договором про надання відплатних послуг. Гарантійні терміни за договором слід передбачити в діапазоні 24-60 місяців після введення об'єкта. Термін не менше 24 місяців визначається п.п. 1, 2, 4 ст. 724 Цивільного кодексу Російської Федерації, отже, навіть якщо підрядник нав'язав вашої компанії тримісячний гарантійний термін на виконані роботи (припустимо, штукатурку стелі), а на шостому місяці після закінчення робіт штукатурка обсипалася, ваша фірма має право подавати в суд: ніякі пункти договору не можуть суперечити законодавству Російської Федерації. Суд завжди визнає пріоритет законодавства перед договірними відносинами.
Вибір переможця повинен проводитися виходячи з пропозицій претендентів, які найбільш повно відповідають вимогам служби замовника з урахуванням вимог попереднього відбору.
Переможець конкурсу до підписання договору повинен представити службі замовника повну розшифровку договірної ціни. Запропонована переможцем конкурсу договірна ціна може бути уточнена після розгляду виконавцями робіт (в тому числі, ймовірними субпідрядниками) повністю проекту і кошторису, розгляду сторонами за участю проектної організації зауважень виконавців робіт і додаткового узгодження постачальників основного обладнання та матеріалів, і поділу між сторонами переліку ресурсів, що поставляються .