Про тонкощі використання стандарту Вома для розрахунком орендованої площі розповідає Дмитро Волков, керівник відділу.
Ключове поняття у взаєминах орендаря і орендодавця - орендована площа (rentable area). Для орендаря це один з основних параметрів центру витрат: в залежності від сфери бізнесу витрати на оренду в середньому складають від 10 до 30 відсотків від суми всіх витрат компанії. Для орендодавця - основа дохідної частини. Тому метод розрахунку площі, що орендується вкрай важливий. Але вибір за великим рахунком невеликий: американський стандарт BOMA або вітчизняний БТІ.
Схід - Захід, Вома - БТІ
За неповні 20 років існування ринку нерухомості вУкаіни американський стандарт розрахунку орендованої площі BOMA і український стандарт БТІ (Бюро технічної інвентаризації) змогли цілком непогано ужитися.
Погодимося з багатьма експертами ринку в тому, що особливої проблеми в існуванні двох систем вимірювання немає. На наш погляд, обидва методи непогано доповнюють один одного. Так, БТІ більш технічно точний і просто необхідний в тих питаннях (проектування, узгодження), де точність превалює над здоровим глуздом. У свою чергу, стандарт BOMA дозволяє девелоперам більш чітко уявляти окупність свого проекту, створює зрозумілі правила розрахунку приміщень з точки зору їх залученості в загальну інфраструктуру будівлі, виключають двозначні формулювання при переговорах. А також дозволяє орендарям порівняти різні пропозиції на ринку і навіть побічно стимулює розвиток ринку в бік появи більш цивілізованого, концептуального і якісного фонду приміщень.
Основні положення стандарту
Відповідно до стандарту Вома, вимірювання здійснюються по внутрішньої домінуючою поверхні стін без урахування площі колон. При цьому, для орендаря площа приміщення розраховується з урахуванням частки площ загального користування за формулою: множиться корисна площа (безпосередньо використовуваного офісного простору, usable area) орендаря на коефіцієнт втрат (loss factor).
Щоб розрахувати коефіцієнт loss factor застосовується наступна формула: відношення корисної площі (сума площ приміщень загального користування та загальної передбачуваної для оренди площі) до загальної площі, передбачуваної для оренди (rentable area / usable area - R / U).
Коефіцієнт R / U ( «коефіцієнт ефективності») розраховується як на поверх, так і на всю будівлю в цілому. Щоб зробити цей розрахунок, площі місць загального користування поділяють на дві групи:
- площі загального користування на займаному орендарем поверсі (коридори, фойє, вестибюлі, туалети та інші площі загального користування), які розподіляються між орендарями поверху пропорційно займаній площі;
- площі загального користування всієї будівлі (парадний вхід, зимові сади, приміщення для охорони, їдальня і т. Д.), Які розподіляються між орендарями будівлі пропорційно займаній площі. При цьому, відповідно до стандарту Вома при розрахунках орендованої площі будівлі не враховуються вертикальні прольоти (ліфтові шахти, повітроводи, сходи загального користування).
І в підсумку корисна площа для кожного орендаря (безпосередньо використовується для офісу usable area) множиться на коефіцієнт R / U для його поверху і для будівлі в цілому.
Міфи про Вома
Існує безліч міфів на ринку про вимірювання площі по стандартам BOMA. Розглянемо, наскільки правдиві найбільш популярні серед них.
Перший міф. Стандарт BOMA розроблений власниками будівель і служить для отримання надприбутків від оренди.
Дійсно, вперше стандарт BOMA був розроблений в 1915 році американською асоціацією власників і керуючих будинками (Association of Building Owners and Managers).
Однак розроблений документ переслідував зовсім інші цілі: структурувати ринок офісних будівель, створивши систему вимірювання, що дозволяє порівнювати різні будови. Розроблені правила сприяли створенню суворого і зрозумілого регламенту, в результаті дотримання якого видається однакова стандартна форма результатів розрахунку.
Цілком логічно стягувати орендну плату з орендаря не тільки за ті квадратні метри, де розташовані меблі і комп'ютери, а й за той простір, який він повсякденно використовує: санітарні вузли, ресепшн і лобі на першому поверсі, ліфтового холу, коридори, курильні кімнати, приміщення кава-поінт і інші. Причому плата за ці приміщення розподіляється пропорційно між усіма орендарями будівлі.
Другий міф. Стандарти BOMA дозволяють вимірювати тільки офісні приміщення.
Безумовно, даний стандарт відрізняється від техніки вимірювання офісного простору, однак загальні підходи і положення збереглися. ВУкаіни складської стандарт BOMA широкого застосування не знайшов. Спроби вже були деякими великими складськими девелоперами (PNK, Raven), проте більшою мірою це допомогло тільки підвищити популярність їх об'єктів. Але переважна кількість угод на складському ринку проходить по класичній системі розрахунку.
Третій міф. Використання стандарту BOMA не вимагає спеціальної підготовки, це досить тривіальний алгоритм розрахунку.
Це помилка, яка, на жаль, існує на ринку. У положеннях стандарту BOMA існує маса складних нюансів, які непрофесіонал може не врахувати. В результаті буде отриманий невірний результат. А адже невірний результат у вимірі площі призводить до фінансових втрат.
Сьогодні на ринку присутні компанії, що професійно займаються розрахунками будівлі за стандартами BOMA. Вартість їх послуг цілком відповідає обсягу виконуваної роботи: 3-5 рублів за один квадратний метр (термін виконання 3-4 дні).
Четвертий міф. За стандартами BOMA вимірюють тільки офісні будівлі класу А.
Коли ринок тільки починав розвиватися, застосування стандартів BOMA в висококласних будівлях носило скоріше необхідний характер - частина орендарів були іноземці, які розуміли тільки такий підхід до розрахунку. Однак в даний час і в багатьох об'єктах класу В також використовуються стандарти BOMA при розрахунку площі. Клас будівлі впливає не на можливість застосування стандартів BOMA, а на доцільність його застосування.
Якщо говорити про географію поширення стандарту BOMA на території РФ, то в силу сформованого економічного і політичного моноцентризма в нашій країні найбільшого поширення американський стандарт отримав на московському ринку. Останні роки стала помітна тенденція застосування стандартів BOMA на ринку Харкова. Однак в інших регіонах України, як і раніше переважна більшість власників сприймають тільки один метод вимірювання - по БТІ.
П'ятий міф. У зв'язку з різними результатами обчислення метод БТІ більш підходить для орендарів, а BOMA - для власників.
Невідповідність розрахунків по БТІ і BOMA відбувається не тому, що один метод кращий за інший, а через принципово різних підходів та методик розрахунку. Якщо розглядати питання в юридичній площині, то принципово саме значення орендованої площі, яке фігурує в договорі оренди, а не метод його розрахунку. Відповідно, питання про те, яке значення орендованої площі, вирішується між орендарем та орендодавцем за столом переговорів, як, власне, і значення орендної ставки, термін договору і т. Д.
Нам відома лише одна реально застосовується вУкаіни альтернатива стандарту BOMA - вимір корисної площі приміщення по БТІ (що буде, звичайно, дещо більше, ніж за BOMA, так як не враховуватимуться колони і т. Д.) І збільшення отриманого значення на якийсь дуже суб'єктивний «коридорний» коефіцієнт. І якщо BOMA дозволяє отримати повну прозорість у формуванні коефіцієнта втрат, то значення «коридорного» коефіцієнта власник обчислює, як то кажуть, «на око». Випадків, коли «коридорний» коефіцієнт був відсутній і розрахунок орендованої площі зводився до розрахунку корисної площі в БТІ, дуже і дуже мало.
Шостий міф. У деяких містах України місцева влада стали враховувати стандарт BOMA.
Офіційно в нашій країні діє тільки одна вимірювальна система приміщень - система БТІ. Ця система використовується для реєстрації в органах місцевого управління, тобто всі архітектурні (будівельні) плани при здачі будинку на затвердження і реєстрацію в органи повинні містити штамп і дані БТІ. При кожній зміні планування будинку необхідно звертатися в Бюро технічної інвентаризації. Дані БТІ - це офіційні дані конкретного будинку, використовувані при його реєстрації та укладанні договору оренди з орендарем.
Припустимо, орендар підписав договір, за умовами якого для визначення меж орендованих площ використовуються дані БТІ, а при розрахунку суми орендної плати розмір площ розраховується виходячи зі стандартів BOMA. У цьому випадку може виникнути кілька вельми вагомих юридичних питань.
Як бути з податковою базою з податку на прибуток? Чи може орендар зменшувати оподатковуваний прибуток на суми орендних платежів, розрахованих виходячи з розміру орендованих площ, визначеного за стандартами BOMA? Адже розмір площ, визначений за стандартами BOMA, в деяких випадках може перевищувати обсяг площі, визначеної у відповідність з документами БТІ, на 10-25 відсотків.