Наскільки складно придбати нерухомість в США. Скільки часу займає процес купівлі будинку. Які процедури необхідно виконати в процесі угоди? Ці та багато інших питань звичайно ж виникають у "первопокупателя" американської нерухомості. Пропоную Вашій увазі статтю-інструкцію, в якій дізнаєтеся весь процес покупки житла. його тривалість і, що і як Вам належить зробити.
Крок 1. Вибір ріелтора (real estate broker)
Крок 2. Pre-approval letter. Mortgage broker
Як правило, більшість покупців використовують фінансування (кредит), і, як правило, будь-який ріелтор насамперед вас відправить за так званим pre-approval letter. Що це - це підтвердження того, що ви зможете купити те, що ви хочете купити, що у вас є гроші або що вам ці гроші позичать. Тут у вас два варіанти: або банк і лист з банку, або mortgage broker (що це за звір mortgage broker читаємо тут). Якщо у вас є низький credit score (добре, коли 700 і вище), рекорди на кредитній історії, маленький дохід, відсутність постійного офіційного місця роботи протягом двох років - доведеться вирішувати ці питання, а можливо і відкласти покупку нерухомості на деякий час;
Якщо ви збираєтеся купувати нерухомість без банку за власні гроші, Ваші гроші повинні лежати в банку і ваш агент попросить надати банківські виписки (вони знадобляться при подачі офера).
Крок 3. Пошук нерухомості
Крок 4. Офер-пропозиція продавцеві (offer)
І ось, ви знайшли! Ви вже закохалися і, звичайно, прикидаєте куди поставити свій улюблений диван :) Офер (offer) - це ваша пропозиція продавцеві жаданої власності, оформлене вашим агентом. Тут можна грати по-різному: торгуватися, обіцяти кращі умови покупки. порадилися; Шофер оформили; відправили по факсу; переконалися, що сторона продавця його побачила; і тепер чекаєте. Я знаю жінку, яка зробила 245! офера, перш ніж купила будинок, а є покупці, які подали один Шофер і купили нерухомість. Все індивідуально. І ось. перемога. - продавець вибрав і прийняв вашу пропозицію (offer). Після того як ви отримали згоду продавця, у вас є п'ять робочих днів на: зробити home inspection і attorney approval (юристи двох сторін повинні домовитися по всіх пунктах контракту і внести всі поправки), тверезо поглянути на речі (а чи правда це будинок моєї мрії ?) і в разі чого - безкарно вийти з угоди. Якщо ви протягом п'яти днів будете в ейфорії, відзначати захід, а на шостий день вам розкажуть страшні речі про сусідів або дізнаєтеся про випадок суїциду в будинку вашої мрії і захочете дати задній хід - у вас будуть проблеми (можна легко позбутися завдатку, який ви даєте при подачі офера). Тому п'ять днів. Те, про що треба подбати і що дізнатися в статті "небезпеки американського будинку".
Крок 5. Шлях до угоди (closing)
Якщо все піде гладко і вам пощастило з професіоналами, то з моменту підписання контракту ви можете потихеньку пакувати валізи і планувати в'їжджати в ваше житло через місяць-півтора. Але до цього Вам необхідно зробити дві речі:
Appraisal - вартісна оцінка нерухомості, що продається незалежним експертом (certified appraiser). А якщо по-простому - будь-який банк хоче переконатися, що нерухомість, під яку він позичати (і в разі чого забере) гроші, коштує цих грошей. Річ обов'язкова і серйозна; платить - як правило - за неї покупець.
Loan commitment (підтвердження від банку про кредит). Через три-чотири тижні банк дасть підтвердження про кредит (і не дай бог вам зіпсувати кредитну історію або набрати кредитів в цей період, тому що більшість угод які розвалююся, розвалююся якраз через неплатоспроможність покупця). Що ще слід зробити до закінчення угоди і скільки це коштує в статті "скільки коштує купити будинок"
Крок 6. Угода купівлі-продажу (closing)
В день операції Ви приходите в офіс title company:
- з усіма документами (хороший агент розповість, а краще видасть або надішле список, щоб в попихах і заворушеннях нічого не забути);
- з сумою готівки (щодо готівки)
- зі своїм юристом і агентом (можна без нього, але з ним якось спокійніше) на угоду.
Перед операцією. як правило, ще раз оглядаємо "товар" (дивимося чи все в порядку і чи все на місці - в останній момент продавець може вирішити забрати свою раритетну двері, а робити це - він не "зовсім" має право).
Угода .Сторони зі своїми юристами змінюються різноманітними документами, щось підписують, щось вважають. Якщо все пройшло гладко, сторони з усім погодилися і всі папери підписані - Ви тиснете руки, отримуєте ключі і стаєте повноправним власником американської нерухомості. Якщо не пройшло - нічого страшного, угода переноситься до вирішення виниклих проблем.
Поздоровлення, тепер ви домовласник (homeowner).