1.1. Іпотека - поняття і сутність
Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості.
Термін «іпотека» в юридичному обороті звичайно охоплює два поняття: - «іпотека» як правовідносини і «іпотека» як цінний папір.
«Іпотека» як правовідносини - є застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку).
«Іпотека» як цінний папір має на увазі «заставу» - борговий інструмент, що засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку.
Широка інтерпретація поняття іпотеки розглядає її і як спосіб отримання кредиту під заставу нерухомості, і як спосіб отримання кредиту для покупки нерухомості. Термін "іпотека" ( "чиста іпотека") слід розглядати як спосіб забезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухоме майно. Якщо кредит видається на придбання житла, використовується термін "іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін "змішана іпотека", коли позичальник бере кредит в банку під заставу вже наявного житла для придбання нового. Таким чином, житлове кредитування і змішана іпотека - це форми кредитування з тією лише різницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечним кредитом може виступати як застава, так і поручительство, а в другому випадку - тільки застава нерухомості.
При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси.
1. Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.
2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) в даних конкретних умовах недоцільні.
3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. цінних паперів-заставних оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу).
В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'екги нерухомості в випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
Іпотечне кредитування розглядається як інструмент реалізації наступних функцій:
- реалізація конституційних прав громадян на житло;
- регулювання темпів розвитку економіки країни і її окремих галузей;
- «Перелив» капіталу і залучення інвестицій в сферу матеріального виробництва;
- страхування ризиків і забезпечення гарантій повернення позикових коштів;
- стимулювання збуту (обороту) нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні або юридично неможливі;
- формування фіктивного капіталу у вигляді заставних і похідних цінних паперів.
Іпотечний кредит, як і будь-який інший вид кредиту, надається на умовах повернення, терміновості, платності. Його особливостями є:
- строго певний заставу;
- в більшості випадків - цільовий характер;
- тривалий термін надання (10-30 років). Однак такий термін характерний лише для країн зі стабільною, високорозвиненою економікою. У країнах з менш благополучними економічними умовами довгострокове кредитування найчастіше неможливо і іпотечні кредити, як правило, надаються на термін 3-5 років. Це так звана «коротка іпотека». Масштаби і ефект її застосування невеликі.
- між високими цінами на нерухомість і поточними доходами населення;
- між грошовими заощадженнями в однієї групи економічних суб'єктів і необхідністю їх використання в іншої.
Іпотека в виробничому секторі дозволяє істотно розширити можливості для забезпечення інвестиціями практично всіх пріоритетних галузей промисловості. Це обумовлено тим, що, з одного боку, комерційні банки мало зацікавлені у видачі довгострокових кредитів на звичайних умовах, внаслідок високої інфляції, кризи неплатежів і інших несприятливих чинників. З іншого боку, промислові підприємства, перебуваючи у важкому фінансовому положенні, об'єктивно не мають можливості гарантувати своєчасне повернення отриманих коштів. Разом з тим приватизація підприємств створила передумови для початку іпотечного кредитування (іпотека підприємств).
Крім житла і промислових підприємств об'єктом застави при іпотечному кредитуванні можуть виступати офісні будівлі, торгові та складські площі, підприємства готельного комплексу і т. Д. Таким чином, очевидно певний вплив іпотечного кредитування на розвиток сфери послуг і торгівлі.
Позитивну роль іпотека може зіграти і в рішенні проблем аграрного сектора. У сільському хозяйствеУкаіни вкрай загострена проблема залучення інвестицій на цілі розвитку сільськогосподарського виробництва. Сільське господарство практично не отримує кредитів від комерційних банків. Банкам невигідно надавати кредити сільськогосподарським підприємствам, так як багато хто з них, по-перше, є збитковими, а по-друге, не мають достатньо ліквідної власністю, яка могла б стати предметом застави.
З прийняттям закону про обіг землі ситуація може радикально змінитися. В результаті оформлення іпотеки власник земельної ділянки, отримавши грошові кошти від кредитора, буде прагнути використовувати їх більш ефективно. В іншому випадку він буде зобов'язаний погасити свій борг коштами, отриманими від продажу закладеного земельної ділянки, що призведе до втрати його прав на володіння землею.
Коли земля стає товаром, з'являється потужний стимул для розвитку економічних відносин в суспільстві, що в кінцевому рахунку веде до насичення споживчого ринку вітчизняними товарами, зниження цін на сільськогосподарську продукцію, до загальної стабілізації економіки.
Не секрет, що економічне процвітання країни в цілому, а також розвиток виробництва, будівництва, сільського господарства, торгівлі і сфери послуг, зокрема, залежать як від обсягу, так і ефективності використання інвестицій, вкладених в країну або відповідну галузь. Іпотечне кредитування, в даному випадку, є одним з інструментів і залучення інвестицій (зокрема, населення країни) і підвищення ефективності інвестування в економіку значних за розміром капіталів на довгостроковій основі. Таким чином, розвиток іпотечного кредитування позитивно прямо і побічно вплине на розвиток практично всіх галузей господарства, стимулюватиме економічне зростання держави в цілому.
.