Як поліпшити житлові умови за допомогою позикових коштів
На ринку нерухомості постійний рух. Хтось купує свою першу квартиру, хтось покращує житлові умови, а хтось, навпаки, позбавляється від зайвих квадратних метрів. За статистикою, більшість здійснюваних операцій альтернативні: коли в ланцюжку знаходиться більше двох учасників. Тепер до цього складного обміну додалися іпотечні позичальники. Ще кілька років тому це ставало головним болем для всіх учасників процесу. Що змінилося останнім часом? І що робити тим, хто ще не до кінця розплатився за своїм житловим кредитом, але вже потребує більш просторій квартирі?
«Живі» гроші - це добре, зручно і швидко для продавця. Але посередництво банку безпечніше. Фото: «Живі» гроші - це добре, зручно і швидко для продавця. Але посередництво банку безпечніше.
- Ой, а ви, виходить, іпотечникам? - ріелтор продавця був явно розчарований тим, що у мене немає відразу декількох мільйонів рублів для покупки старої однушки на околиці Москви.
Чесно кажучи, я теж був цим украй розчарований. Такий стартовий капітал мені б зовсім не завадив. Але що є, то є. Продавцям квартир найбільше подобаються покупці з «живими» грошима. І вже тим більше ипотечников не дарують при альтернативних угодах. Узгодити тільки різноманітні потреби «обмінників» буває ой як непросто, а якщо в цей процес ще втручається і банк-кредитор, то завдання ускладнюється в рази.
За статистикою ринку нерухомості, приблизно кожна друга альтернативна операція проводиться за участю позикових коштів. Якщо мова йде про поліпшення житлових умов, то, як правило, кредит береться на невелику суму і на не дуже довгий термін. Стара квартира є початковим внеском, плюс майже у кожної сім'ї є свої накопичення. Тому кредит сприймається лише як добавка до основної суми.
За словами ріелторів, в даному випадку кредитні кошти становлять близько 40 - 50% від вартості житла, що купується. Як правило, поліпшенням житлових умов займаються молоді сім'ї віком від 30 до 40 років з одним або двома дітьми. Сімейні люди до кредиту відносяться більш відповідально, тому іпотечна «альтернатива» банкам навіть вигідна.
Альтернативні операції за участю іпотеки в великих банках проводять без проблем. Але є і деякі нюанси, які ускладнюють процес. По-перше, досить часто кількість квартир в ланцюжку обмежується трьома-чотирма. Проте зараз все більше банків прибирають це обмеження.
По-друге, більшість банків воліють контролювати процес, тобто не випускати гроші за межі свого офісу до офіційного укладання угоди. Тому учасники ланцюжка обмінів дуже часто виявляються прив'язаними до того банку, де отримує кредит кінцевий покупець.
Проте в участі ипотечников для продавців є і свої плюси. Звичайно, «живі» гроші - це добре, зручно і швидко для продавця. Але посередництво банку безпечніше. Гроші продавець одержить не від малознайомого особи, а від кредитної організації. У цьому випадку він може бути повністю впевнений в достовірності купюр. І не потрібно буде замовляти у банку перерахунок коштів і віддавати за це 0,1 - 0,3% від суми в якості комісії.
- Зараз стабільний ринок, ціни практично стоять на місці, - каже Роман Вихлянцев. - Тому вимоги покупців підвищилися. Раніше вони були готові чекати місяць-два до завершення угоди, але зараз ситуація змінилася. Стало більше розривів угод. Тобто люди спочатку продають свою квартиру, а потім шукають, що купити. Проте альтернативні угоди превалюють на ринку тому, що вони більш безпечні. По крайней мере, немає ризиків того, що за час пошуків вартість квартир різко виросте і вам не вистачить грошей для покупки житла. Та й ніхто не буде виселяти вас з квартири, якщо ви довго не зможете знайти підходящий варіант.
За словами експертів, ще більше складнощів виникає в тому випадку, якщо в ланцюжку знаходяться два клієнта, що використовують позикові кошти. У цьому випадку банки можуть тягнути ковдру на себе. Проте в агентствах нерухомості вже навчилися оформляти і такого роду угоди. Деякі банки дозволяють брати гроші «на винос». А в тому банку, де здійснюється операція, кошти розкладаються по різних осередках. Доступ до них у кожного з учасників ланцюжка з'являється лише після офіційного оформлення всіх угод.
Як радять ріелтори, щоб спростити процес, краще отримати схвалення в банку ще до пошуку об'єктів нерухомості або займатися цим паралельно. Схвалення банку, як правило, видають протягом місяця, а діє вона протягом трьох місяців, а то й півроку.
МІНЯЄМО ОДИН БОРГ НА ІНШИЙ
Іпотека - це дуже довгий кредит. Найчастіше позичальники користуються простою схемою. Спочатку купують квартиру дешевше і меншої площі, а потім перебираються в більш комфортне житло. Так безпечніше - не треба звалювати на себе занадто вагоме кредитний тягар. Та й не у всіх сімей є можливість відразу купити дво- або трикімнатну квартиру.
- При поліпшенні житлових умов позичальникові сьогодні доводиться в терміновому порядку з дисконтом продавати стару квартиру, щоб встигнути внести виручені за неї гроші в рахунок початкового внеску по вже схваленому іпотечним кредитом на нове житло, - говорить Марина Малайчік, виконавчий директор з інновацій АІЖК. - Або брати споживчий кредит на короткий термін під величезні відсотки на початковий внесок, приховуючи цей факт від іпотечного кредитора. Оскільки альтернативні угоди з використанням іпотеки сьогодні дуже популярні на ринку, народилася ідея подібного спільного продукту.
Продукт «Переїзд» складається з двох частин - основної і додаткової. Основна частина - стандартний іпотечний кредит на житло, що купується, отриманий позичальником на термін до 30 років за однією з діючих програм АІЖК «Новобудова», «Стандарт», «Малоповерхове житло», «Материнський капітал», а додаткова частина - «короткий» кредит від АРІЖК під заставу старої квартири.
Кредит може становити до 80% від оціночної вартості квартири (див. Приклад). Причому позичальникові не обов'язково навіть доводити свою платоспроможність. Щомісячних платежів немає. Вся сума разом з відсотками гаситься лише після того, як квартира буде продана. Якщо клієнт купує житло на вторинному ринку, на пошуки варіанту дається до 1 року. Якщо на первинному - до двох років.
- Продукт «Переїзд» дозволяє позичальникові поліпшити житлові умови, змінити місце проживання або при переїзді в житло меншої площі отримати додаткові грошові кошти, які можуть бути використані, в тому числі для зниження боргового навантаження на позичальника по раніше отриманому іпотечним кредитом, - говорить гендиректор АРІЖК Леонід Векшин.
Як працює програма «Переїзд»
1. В наявності однокімнатна квартира. Вартість - 1,3 млн. Рублів. Залишок по кредиту - 500 тисяч рублів.
2. Кредит за програмою «Переїзд» - 1 млн. Рублів (близько 80% від вартості наявного житла).
3. З нього погашається залишок по кредиту. А решту коштів йдуть як первинний платіж за новим позиці.
4. Нова двокімнатна квартира коштує 2 млн. Рублів.
5. У банку береться іпотечний кредит на суму 1,5 млн. Рублів.
6. Закладена в банку «одиничка» продається за 1,3 млн. Рублів.
7. Повертаємо кредит за програмою «Переїзд» - 1,1 млн. Рублів *.
8. Залишок коштів (200 тисяч рублів) можна пустити на дострокове погашення іпотеки.
9. Позичальник живе в двокімнатній квартирі. Залишок боргу - 1,3 млн. Рублів (без урахування вже виплачених за кілька місяців відсотків).
* Ставка складає від 12,5 до 16% річних. Конкретна сума сплачуваних відсотків залежить від терміну, за який була реалізована стара квартира і повернутий борг банку.
Читайте також
Чи діє програма "Житло для російської родини" в Уфі?
Про порядок продажу заставного житла
Що буде, якщо іпотечний позичальник перестане платити банку?
Даєш магазин у дачі!
Що впливає на вартість садового або дачного ділянки
Запрацювала «гаряча лінія» програми допомоги іпотечним позичальникам
Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) відкрило «гарячу лінію» для іпотечних позичальників, які потрапили в складну фінансову ситуацію: 8-800-755-55-00
«Житло для російської родини»: гаряча лінія
На запитання наших читачів відповідає керівник напрямку департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК Тетяна Файнбліт
Маткапітал можна буде витратити на перший внесок по іпотеці
Держдума прийняла ці поправки у другому і третьому читаннях
За місто - з вітерцем?
Де в Підмосков'ї найкраще купувати житло і дачу, щоб не проводити півдня в пробках
Знімаємо дачу в Підмосков'ї
Розкид цін: від 10 тисяч до 4 мільйонів в місяць