Сфера ЖКГ включається в себе два основних типи організацій - ресурсопостачальними і керуючі організації.
Ресурсопостачальними виробляють ресурси, наприклад:
Гаряча вода та опалення - «Сибірська генеруюча компанія»
Електроенергія - «Алтайенергосбит», «Барнаульская міськелектромережа»
Вода - «Росводоканал Барнаул»
Керуючі організації займаються безпосередньо управлінням будинками - керуючі компанії (КК), ТСЖ (товариство власників житла), ЖБК (житлово-будівельний кооператив) і т.д.
Керуюча компанія - це стороння організація, з якою мешканці підписали договір про управління їх будинком. Вона є комерційною, її основне завдання - заробляти гроші.
Ці кооперативи і товариства створені самими мешканцями і є некомерційними.
ЖБК використовуються для об'єднання людей заради будівництва будинку і виникають ще коли вдома немає. Квартири належать спочатку самому кооперативу і передаються мешканцям лише після повної виплати внеску зі зведення будинку.
ТСЖ виникають вже після покупки мешканцями квартир і є об'єднанням мешканців для управління будинками.
Якщо у вашому будинку достатньо велика кількість квартир і є активні жителі, то найбільш ефективним способом організації управління є ТСЖ.
На жаль, даних про стан житлово-комунального господарства в Барнаулі практично немає, або вони застарілі.
Всього в Барнаулі близько 14 тисяч багатоквартирних будинків. Разом з індивідуальними будинками це понад 15 млн кв.м житла, з якого 87 тис.кв.м - старе й аварійне житло.
Сфера ЖКГ є однією з найбільш непрозорих в економічному житті Барнаула. Багато громадян незадоволені послугами керуючих організацій. Скандали, пов'язані з їх діяльністю, трапляються регулярно. Компанії можуть банкрутувати з боргами, закриватися, а потім відкриватися знову з трохи зміненою назвою і тими ж засновниками і менеджерами. В результаті проблеми не вирішуються роками.
Найбільшим за останні роки став скандал навколо КК «Довіра», за підсумками якого було порушено кримінальну справу проти Максима Савінцева, сина колишнього сіті-менеджера Барнаула. Пана Савінцева звинувачують в приватизації за заниженою на 20 млн рублів вартості найбільшої муніципальної керуючої компанії Барнаула. Пізніше кримінальна справа була порушена і на його високопоставленого батька.
Проект «Хто керує Барнаулом» повинен допомогти зробити цю сферу більш прозорою і зрозумілою для городян, а також представити публіці найбільших власників та менеджерів компаній, що управляють.
Власники і директори найбільшої кількості керуючих компаній
Поширеною практикою на ринку керуючих компаній є наявність одного і того ж власника або менеджера відразу у декількох компаній. З найбільшою кількістю керуючих компаній в нашому місті пов'язані два засновника.
Суковатцін Андрій Миколайович
Числиться власником трьох компаній і директором ще двох. Відразу дві компанії, до яких має відношення пан Суковатцін, носять однакову назву - КК «Старий Барнаул». Йому також належить КК «Старе місто». Крім того, ще дві компанії (КК «ЖЕУ №7» і КК «ЖЕУ №8») знаходяться в стадії ліквідації. Всього під управлінням пана Суковатціна, за даними порталу «Реформа ЖКГ», знаходиться 257 барнаульских будинків.
Компанії, що управляють найбільшою кількістю будинків
Деякі управляючі компанії надають послуги мешканцям всього декількох будинків, інші ж поширюють свій вплив на цілі райони міста. Нижче наведено 5 компаній, в управлінні яких виявилося найбільшу кількість будівель.
Існує два види послуг - житлові і комунальні
До комунальних послуг зараховують водопостачання, водовідведення, опалення, газо- та електропостачання.
Через що відбувається підвищення житлово-комунальних тарифів
На підвищення вартості житлово-комунальних послуг в значній мірі впливає зростання цін на паливно-енергетичні ресурси (газ, електроенергію, теплову енергію). Це в свою чергу в чималому ступені залежить від рівня інфляції в країні.
Що не входить в тариф
Не всі платежі, які ми бачимо в квитанціях, включені в структуру тарифу. Наприклад, в тариф з недавнього часу не входять «банківські витрати», «страховка» для ліфтів і т.д. Всі ці витрати оплачуються окремо.
Великої витратною статтею, яка не входить в тариф і викликає масу питань, є так звані «Загальнобудинкові потреби» (ОДН). До складу плати за витрату електроенергії на загальнобудинкові потреби входить освітлення місць загального користування багатоквартирного будинку та прибудинкової території (сходові майданчики, підвали, горища), енергоспоживання автоматичних замикаючих пристроїв, підсилювачів телеантен колективного користування, систем протипожежної автоматики та димовидалення, технологічні втрати у внутрішньобудинкових мережах.
Відповідно до Правил надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків, плата за «загальнобудинкові потреби» розраховується і розподіляється між споживачами пропорційно розміру загальної площі належить кожному споживачеві (який перебуває в його користуванні) житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.
Фактично, ОДН - це різниця між тим, що спожив весь будинок і сумарним споживанням всіх квартир в ньому.
Хто визначає, скільки ми платимо
Тут знову слід розділити житлові та комунальні послуги.
Розмір житлових платежів встановлює загальні збори власників. Розрахунок ведеться на 1 квадратний метр, який є у власника. Якщо квартира не приватизована і належить муніципалітету, то муніципалітет додатково встановлює оплату за «Найм житла», але зате мешканці цих квартир не платять за «Капітальний ремонт».
Складовими тарифів на житлові послуги є витрати на матеріали, електроенергію, амортизація основних засобів, трудові ресурси, спец. інвентар і одяг. Найбільшу питому вагу в собівартості займають витрати на трудові ресурси.
Примітка: «Вивезення та утилізація ТПВ» - послуга, яка в зв'язку коригуванням законодавства знаходиться в стадії «переходу» - то «комунальна», то «житлова».
Найбільшу питому вагу в собівартості комунальних послуг займають покупні паливно-енергетичні ресурси.
Як часто можуть змінюватися тарифи на житлово-комунальні послуги
Федеральним законодавством встановлено, що перегляд або зміна цін і тарифів на житлово-комунальні послуги може здійснюватися не частіше одного разу на рік.
При активній діяльності мешканців будинку можна не тільки скоротити витрати, але і збільшити доходи за рахунок джерел доходу, який дає сам будинок. Отримані кошти можуть бути спрямовані на додаткове благоустрій будинку та прибудинкової території або скорочення власних витрат мешканців будинку по його змісту.
Використання земельної ділянки будинку
Здача приміщень в оренду
Здача приміщень в оренду
Перше джерело додаткових доходів - це здача вільних приміщень будинку, що відносяться до загальдомовий власності, в оренду. Найчастіше це цокольні поверхи і підвали. Варіантів використання даних приміщень безліч: можна облаштувати офіс, склад, спортзал, обладнати приміщення для зберігання речей для самих жителів. Все залежить від ініціативи мешканців та здатності знайти підходящого орендаря, який буде платити дому за користування приміщеннями.
Використання земельної ділянки будинку
Відповідно до Житлового кодексу РФ, власність на землю безкоштовно оформляється на власників квартир в часткове володіння. Як буде використовуватися прибудинкова територія ТСЖ, залежить тільки від ініціативності і бажання власників будинку.
Одним із способів використання землі є організація платного паркування у дворах, як для мешканців, так і для сторонніх автовласників. Така практика популярна в ситуації, коли паркувальних місць перестає вистачити на всіх, а інші жителі незадоволені тим, що двори перетворюються з комфортних громадських місць в склади для зберігання машин. Але слід мати на увазі, що якщо весь двір зайнятий автомобілями лише 20-30% жителів, то це є обмеженням прав інших мешканців, які мають повне право вимагати або перебудови парковки в місця для дозвілля (дитячі майданчики, альтанки), або отримувати компенсації від автовласників за користування територією. Персональний захоплення паркувальних місць за допомогою конусів, спеціальних замків безсумнівно незаконний (в заключному розділі ви можете дізнатися про те, як поскаржитися на це).
Будьте активні
Підтримуйте добрі взаємини з сусідами не тільки по поверху, але і по під'їзду / будинку
Беріть участь в житті будинку - суботники, зборів і т.д.
• Не бійтеся проявляти ініціативу хоча б для невеликих змін - поставити квіти на підвіконня, щось пофарбувати, упорядкувати поверх
Намагайтеся організувати товариство власників житла у себе в будинку
• Члени ТСЖ самі вирішують важливі питання (хто буде керувати будинком, яка організація буде обслуговувати і експлуатувати його і т.д.).
Члени ТСЖ на основі прийнятого річного бюджету самі встановлюють розміри платежів, зборів і внесків
Члени ТСЖ здійснюють спільний контроль за дотриманням правил користування приміщенням
ТСЖ мають право займатися господарською діяльністю, а отриманий дохід використовувати для оплати загальних витрат
ТСЖ звільнені від податку на прибуток
Знайте свої права і скаржтеся на їх обмеження
Знання своїх прав відіграє ключову роль в їх захисту. Багато жителів навіть не знають назву своєї керуючої організації (дізнатися це можна на Карті ЖКГ, або у ваших сусідів), не кажучи вже про умови договору з нею.
На щастя, існують закони, які накладають на керуючі організації ряд зобов'язань незалежно від договору. Невиконання цих умов тягне покарання для керівників організацій від контролюючих органів - Державної інспекції та Прокуратури. Інспекція займається загальним контролем в сфері ЖКГ, а Прокуратура повинна стежити за тим, щоб добре працювала інспекція.
Зараз існує кілька організацій, які займаються допомогою мешканцям у вирішенні їх проблем, і створений ряд корисних інтернет-сервісів: найбільш відомі з них - «РосЖКХ» і «Сердитий Громадянин». Там можна вибрати проблему і сервіс автоматично відправить ваші скарги в потрібні органи.
Нижче ми представили основні проблеми, які керують організації повинні вирішувати відповідно до законів. При натисканні на гуртки ви отримаєте детальну інформацію про проблему і можливість перейти на сервіс, через який можна легко і просто поскаржитися.
Дякуємо за допомогу в підготовці матеріалу експертів - Наталю Воскобоєву, Костянтина Емешіна, Марка Козловського та Олександра Кузнєцову.