На рубежі тисячоліть в країні, яка прагнула йти від централізованого фінансування державою житлового будівництва, з'являється нова форма залучення грошей - договір пайової участі в будівництві. Така форма відносин має свої переваги:
- можливість врахування інтересів пайовика на етапах планування квартири;
- поетапна оплата (для більшості договорів);
- при пайову участь витрати на покупку квартири нижче ринкової ціни на готове житло на 10 - 30%.
Для забудовника такий договір представляє свій інтерес, так як дає можливість ефективно акумулювати кошти значного числа інвесторів. При об'єднанні різних за величиною вкладів пайовиків забудовник може формувати для будівництва оптимальні фінансові активи.
Договір пайової участі: нюанси
Перш ніж визначитися з поняттям договору пайової участі в будівництві, треба врахувати, що:
Залученням коштів пайовиків для будівництва можуть займатися тільки забудовники або ж агенти, що діють від його особи на законних підставах.
Забудовник може залучати гроші, якщо у нього є:
- дозвіл на будівництво;
- уявлення дольщику проектної декларації;
- державна реєстрація права власності на ділянку, де ведеться будівництво.
Податковий і бухгалтерський облік пайової участі в будівництві забудовник вибирає залежно від способу організації пайового будівництва.
Що ж це таке - договір пайової участі в будівництві? Партнери ─ інвестор і забудовник - укладають договір, згідно з яким забудовник бере зобов'язання своїми силами і в обумовлений термін побудувати об'єкт нерухомості для передачі його інвестору, який повинен сплатити зазначену в договорі ціну за об'єкт пайового будівництва. У договорі зазначають умови угоди:
- визначення об'єкта пайового будівництва для передачі інвестору згідно з проектними документами;
- терміни його передачі партнеру;
- ціна, зафіксована в договорі, термін і порядок оплати;
- гарантії на об'єкт будівництва.
Реєстрація договору пайової участі
- договір з найпершим учасником;
- дозвіл на будівництво;
- проектна декларація;
- план об'єкта нерухомості;
- договір поруки (в особливих випадках).
Реєструють договір протягом місяця. Перший примірник договору зі штампом про реєстрацію залишається у інвестора, другий передають забудовнику і останній зберігається в реєстраційному органі. При подачі договору на реєстрацію текст уже повинен бути відпрацьований повністю. Згодом договір, як правило, не змінюється. В особливих випадках, якщо інвестор вважає умови договору обтяжливими або незаконними, він може замовити фахівцям правову експертизу, щоб визначитися, ставити на такому документі свій підпис чи ні.
При укладанні договору інвестору треба враховувати певні умови:
Визначення об'єкта, що підлягає передачі інвестору. Відповідно до Закону №122-Ф3 до договору треба зібрати:
Терміни передачі інвестору об'єкта пайового будівництва. У договорі вказуються конкретні терміни передачі об'єкту пайового будівництва інвестору, як на прикладі:
Додатково в договорі пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку повинні бути вказані деякі нюанси:
- при виникненні непередбачуваних ситуацій, здатних затягнути будівництво, забудовник зобов'язаний за два місяці до закінчення терміну договору попередити інвестора про можливі зміни його умов відповідно до Цивільного кодексу РФ;
- при зміні термінів передачі об'єкта без попередження інвестора, забудовник повинен оплачувати неустойку в сумі 1/70 ставки рефінансування Центробанку РФ від вартості договору.
Вартість договору і порядок оплати. Договір пайової участі в будівництві має чимало підводних каменів, але ця умова вимагає особливої уваги. Перш за все, порядок сплати, оскільки вимога забудовника внести частину коштів за договором до його реєстрації - типове порушення, що загрожує інвестору таким зловживанням, як подвійний продаж квартири. Якщо такий факт має місце, законним учасником ДДУ вважається той інвестор, чий договір був зареєстрований першим, не залежно від термінів оплати. Іншому потерпілому залишається тільки розраховувати на благополучне вирішення питання в суді, де він має право вимагати не тільки повернення вкладених коштів, а й% за використання його грошей, можна виставляти вимоги і по відшкодуванню інших збитків, якщо є документальні підтвердження.
Якщо пам'ятати той факт, що до підписання і реєстрації договору він вважається недійсним, такого сумного результату можна уникнути. За незаконне притягнення фінансів забудовника можуть оштрафувати наглядові органи на суму до мільйона рублів за кожний випадок порушення закону.
Іншими поширеними прийомами для отримання грошей до реєстрації будуть вексельні схеми, договори позики та попередні договори. Якщо забудовник активно намагається отримати з інвестора гроші до реєстрації договору, використовуючи найрізноманітніші схеми, це може говорити про його напруженої фінансової ситуації, документи можуть бути в нормі.
Як правильно оплачувати пайову участь? Ресурси передаються шляхом перекладу на розрахунковий рахунок забудовника або іншим законним способом після укладення Основного договору пайової участі (на цей момент він вже зареєстрований). Інвестор може оплачувати одноразовим платежем або частинами, протягом терміну, встановленого договором.
Справедливості заради треба відзначити, що якщо з боку інвестора виникла затримка внесення платежу, то забудовник також має можливість в суді вимагати розірвання договору.
Гарантійний термін
Згідно ст.7 Закону №214-ФЗ гарантії на об'єкт (крім інженерного і технологічного обладнання) встановлюють договором, мінімум на 5 років. Зазначений в договорі термін обчислюють з дня передачі житла інвесторові, якщо немає в договорі інших умов. На прикладі гарантійний термін обчислюють не з моменту передачі об'єкта, а з дня отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію.
Якщо виникла ситуація будівництва об'єкта з відступами від договору або порушені вимоги показників якості, то інвестор має повне право вимагати від партнера:
- компенсації витрат на усунення недоробок;
- безкоштовного усунення недоліків в найближчі терміни;
- відмови від умов угоди з вимогою повернення інвестицій з відсотками.
Махінації з договорами пайової участі в будівництві
Повної впевненості, що договір буде виконаний в точній відповідності з умовами, і з зазначеного в ньому моменту квартира стане власністю партнера, немає ніколи. Які ризики можуть підстерігати пайовика при укладенні договору пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку, варто розглянути докладніше. Нерідко компанії-забудовники користуються різними комбінаціями ─ фактично пряме порушення договірних зобов'язань.
Недотримання термінів здачі, оформлення, заселення об'єктів, що означає підписання акта Державною приймальною комісією, яка підтверджує «де-юре» завершення будівництва, а «де-факто» усунення недоробок може розтягнутися на кілька місяців. Термін, коли власник квартири зможе отримати ключі від своєї квартири, зайнятися ремонтом, обживаючи свій будинок ─ це друге. Третє ─ дата видачі правовстановлюючих документів на житло, в тому числі і Свідоцтва про держреєстрацію права власності.
Сьогодні в Москві склалися такі реальні терміни здачі, оформлення і заселення квартир:
- надання землевідведення і початково-дозвільна документація ─ 1-1,5 р .;
- будівництво панельного будинку - 8-10 міс. цегляно-монолітного ─ 1-1,5 р .;
- заселення (акти приймання квартир. обміри БТІ, договір з експлуатуючою організацією, підключення комунікацій) ─ 3-4 міс .;
- оформлення документів ─ 0,5-1,5 м
В ході реалізації проекту нерідко виникають «непередбачені труднощі», і терміни можуть затягнутися ще на 20-30 днів.
Невигідні умови оплати:
- через асоційовану або дочірню компанію;
- невигідний курс валюти;
- неадекватна комісія банку при зарахуванні коштів;
- необхідність оплати «боковика» (узгодженої з покупцем суми, не облікованої у договорі).
Невмотивований зростання вартості
Для отримання з клієнта додаткових грошей зазвичай фабрикують «форс-мажор» - обставини. Щоб уникнути подібних неправомірних дій, треба шукати варіанти з терміном здачі будинку через 6-9 місяців, так як зведення об'єкта за рік, а тим більше за два гарантовано призведе до підвищення цін.
Безвідсоткові кредити у населення
При реалізації схеми організація-забудовник залучають кошти більшого числа інвесторів, ніж в будинку планується квартир. Отримані кошти інвестують в інші комерційні проекти, а з наближенням «години розплати» фірма фабрикує обставини непереборної сили, при настанні яких вона не нібито в стані відповідати за взятими зобов'язаннями, і повертає довірливим громадянам отримані від них рік - два назад знецінені кошти.
Обмеження законних прав клієнтів
Головна особливість договору пайової участі в будівництві багатоквартирного будинку ─ це розуміння того, що уклавши такий договір, пайовик автоматично не стає власником житла. а отримує це право тільки з моменту введення об'єкта нерухомості, побудованого за договором.
Переваги та недоліки пайового будівництва
У підсумку можна зазначити, що договір пайової участі має свої переваги і недоліки. До позитивній стороні відносяться:
- низька (у порівнянні з готовими будинками) ціна квартири;
- можливість узгодити з забудовником все перепланування, переобладнання, зміни в несучих конструкціях;
- Нова квартира;
- гарантійний термін на такий об'єкт - не менше 5 років.
недоліки
Часовий інтервал - житлоплощу або нежитлове приміщення перейде у власність через узгоджені термін, а передоплату вносять після укладення договору, якщо в розстрочку, то ціна кв. метра збільшується при тих же термінах здачі.
Вкладаючи гроші в будівництво, підрядник перетворюється в партнера будівельної фірми, приймаючи на себе всі ризики, пов'язані з будівництвом. У разі руйнування компанії або форс-мажорних обставин, покупцеві буде непросто повернути витрачені кошти.
Найактуальніша проблема - порушення графіка при здачі житла і затримка отримання прав власника.
Слабкими сторонами договору користуються компанії-забудовники.
Щоб учасник пайового будівництва протягом 6-12 місяців не перебував в «підвішеному» стані, перед укладенням такого серйозного договору. треба все перевірити ще раз і не один раз, залучаючи при необхідності компетентних незалежних експертів.