Сьогодні в угоді під назвою «оренда» беруть участь практично всі - фізичні особи та юридичні організації. Перше, з чим стикаються боку - необхідність укласти договір оренди. Для фізичних та юридичних осіб можуть бути свої особливості оренди нерухомості.
Основні поняття, що стосуються цього виду угоди:
- Орендарем або наймачем є особа, яка бере житло в оренду для проживання або заняття бізнесом.
- Орендодавець або лендлорд- особа, що здає нерухомість в оренду і отримує від цього дохід.
Договір оренди складається з декількох частин.
Перша частина зазвичай містить:
Всі власники в інтересах орендодавця повинні бути перераховані в договорі, інакше при незгоді одного з них угода оренди може бути розірвана.- для проживання;
- для здійснення комерційної діяльності.
Цей пункт дуже важливий, так як його відсутність дозволяє орендарю використовувати житло як йому заманеться:
- відкривати ветлікарню, кафе, притулок для бездомних;
- повторно здавати в оренду і т.д.
- Вказується, з якого моменту набирає чинності договір, і мешканець може оселитися в квартирі.
- Встановлюється термін дії договору - зазвичай 11 - 12 місяців.
- Краще укладати на 11, так як може виникнути ситуація:
Наймач не влаштовує орендодавця, але за законом він не може його негайно вигнати з ряду причин - вагітність, маленькі діти, відсутність грошей на нову оренду і т.д.
У другій частині договору описуються права та обов'язки орендодавця і орендаря. До неї потрібно поставитися дуже уважно, адже якщо щось буде упущено, то може виникнути конфлікт.
У третій його частині містяться умови розірвання договору.
Права і обов'язки сторін при оренді житла.
У стандартному договорі зазвичай вказують пункти:
- Розмір і терміни вноситься оплати.
- В якій валюті вона буде проводитися.
- Наявність або відсутність застави.
- Необхідність своєчасної оплати орендарем комунальних послуг.
- Відповідальність наймача за псування майна в квартирі.
Захист інтересів орендаря
Для повноцінного договору в інтересах орендаря бажано, щоб він містив додаткові пункти зобов'язань лендлорда:
- Чи не підвищувати розмір орендної плати протягом усього терміну оренди.
- Чи не здійснювати «позапланові» відвідування і перевірки стану квартири понад ті, що вказані в договорі:
Кому сподобається, якщо господар квартири буде приходити до вас щотижня, та ще й ночами, щоб подивитися, чи не влаштували ви у себе нічліжку або притон. - Міняти за свій рахунок зношену необхідну побутову техніку, лічильники, водоміри, електроприлади, меблі.
- В пункт, що стосується грошових розрахунків бажано внести спосіб розрахунку - готівковий або безготівковий:
- Наймачеві вигідніше безготівковий спосіб розрахунку, так як він є доказовим - в спірній ситуації можна завжди підтвердити факт оплати, дату і суму.
Захист інтересів лендлорда
В інтересах лендлорда включити в договір:
Конфліктні ситуації при здачі житла в оренду
Найчастіше виникають конфлікти через поламані речі:
- обурений лендлорд вимагає відшкодування за потертий килимок або зникнення сковорідки і погрожує відняти їх вартість із застави;
- наймач заявляє, що килимок таким і був, а ніякої сковорідки і зовсім не було.
Страхування від псування майна
Щоб підстрахувати себе, наймодавець та наймач можуть провести опис майна із зазначенням його стану до того, як відбудеться заселення.
На це мало хто йде, так як описувати все майно, включаючи і посуд, можна кілька днів. Можна переписати не все майно, а найцінніше і найдорожче.
Але що обов'язково потрібно зробити орендарю - вимагати включити в договір пункт про відсутність матеріальної відповідальності орендаря за обставин непереборної сили - так називають обставини, які відбуваються не з волі людини і не пов'язані з його діями:
- наприклад, стався потоп - прорвали труби у сусідів зверху;
- через прогнилої електропроводки сталося замикання - і пожежа знищила все майно;
- трапився землетрус - і телевізор впав і розбився;
- вибухнув газ - і знесло стіни.
Захистити себе від обставин непереборної сили орендодавець може єдиним способом - застрахувати квартиру.
Повний страховий пакет включає:
- страхування цивільної відповідальності (від тих самих потопів і пожеж);
- майна;
- стін (від побутових вибухів);
- внутрішнього оздоблення приміщення
Коли розривається договір
Договір оренди найчастіше розривається:
- при несвоєчасній або часткової оплати;
- відмову платити взагалі;
- порушення умов договору (проживає більшу кількість людей, містяться домашні тварини, скарги сусідів на шум і дебош і т.д.);
- псування майна і відмову матеріального відшкодування.
Навіщо потрібна застава при оренді
Більшість орендодавців бере зі наймачів заставу (завдаток). Це робиться з метою:
- відшкодування за псування майна (наприклад, мешканці вирішують з'їхати і відмовляються відшкодовувати завдані збитки;
- відшкодування недобросовісно оплачених комунальних послуг (щось оплачено повністю, щось частково, а якісь послуги і зовсім не були оплачені).
Коли орендар з'їжджає, він зазвичай показує всі останні квитанції. Разом з господарем проводиться огляд квартири і майна.
При відсутності претензій до наймача орендодавець повертає йому заставу.
Застава зазвичай береться у вигляді плати за останній місяць оренди.
Відмова платити за завдані збитки - привід подати на орендаря до суду, проте довести факт псування майна можна тільки лише при наявності його опису з зазначенням стану майна на момент укладенням договору.
Таким чином, грамотний і скрупульозний договір оренди житла здатний максимально захистити як інтереси орендодавця, так і наймача.