Розірвання безстрокового договору оренди без втрати забезпечувального платежу
Укладено безстроковий Договір суборенди, який діє вже 1,5 року. Суборендар має намір розірвати даний Договір, про що планує повідомити Орендаря за 3 місяці. За умовами договору "забезпечувальний платіж являє собою спосіб забезпечення виконання грошових зобов'язань Суборендаря перед Орендарем і не утворює будь-якої економічної вигоди Орендаря за фактом його перерахування". Повернення забезпечувального платежу можливий тільки якщо ініціатива розірвання Договору виходила від Орендаря. Розірвання Договору з ініціативи Суборендаря прописано таким чином: "У разі, напрямки Суборендарем і / або отримання Орендарем повідомлення Суборендаря про відмову від виконання договору відповідно до п.2 ст.610 ГК РФ, або зміни Договору в частині зменшення загальної площі орендованих Приміщень по згодою Сторін, цей Договір підлягає припиненню (у разі (а)) або відповідним чином змінений (в разі (б)) за умови, що Забезпечувальний платіж (а) в разі припинення Договору в розмірі, визначеному в п.3. 6. цього Договору та (б) в разі зміни вищевказаного зміни Договору в розмірі, пропорційно зменшують площі приміщення, залишається у власності Орендаря і не підлягає поверненню Суборендареві, якщо інше не буде встановлено угодою Сторін. "
Хотілося б уточнити, наскільки правомочна вищевказана формулювання і знайти спосіб припинення договору без втрати забезпечувальних платежів.
Відповіді юристів (4)
Відповідно до ст. 610 Цивільного Кодексу РФ:
2. Якщо строк оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений срок.В цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
Таким чином, умова про забезпечувальні платежі в договорі суперечить закону, тому що перешкоджає (створює невигідні умови) розірвання договору, в той час як закон передбачає розірвання договору в цьому випадку. Тому вважаю, що забезпечувальний платіж повинен бути повернутий. Але виходячи з того, що забезпечувальний платіж знаходиться в орендодавця, його повернення досить проблематично і швидше за все, доведеться здійснювати в судовому порядку.
Є питання до юриста?
На мій погляд, це положення не можна визнати, що відповідає чинному законодавству.
Оскільки зазначено, що забезпечувальний платіж не створює економічної вигоди Орендарю і носить виключно забезпечувальні функції за грошовими зобов'язаннями. залишення такого платежу в Орендаря за відсутності порушень зобов'язань щодо внесення орендної плати та відшкодування завданого майну збитку, які могли б бути покриті даними платежем, є ні що інше як безпідставне збагачення Орендаря.
Я розглядаю таку умову як зловживання правом Орендаря. Таке «відступне» суперечить самій природі неустойки як «покарання» за порушення умов договору, ніж відмова від виконання договору, вчинений в рамках умов договору, явно не є. Тим більше, що захист інтересів Орендаря забезпечується тим, що йому дається попередження про розірвання договору за три місяці, протягом яких він може підшукати іншого суборендаря.
На підставі викладеного, вважаю, що Ви маєте шанси в судовому порядку стягнути суму забезпечувального платежу.
Великий Новгород
Олександра, здрастуйте. Згідно ч.2 ст.610 Цивільного кодексу РФ
якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
Згідно з умовами договору суборендар має право відмовитися від договору лише в разі передачі орендарю забезпечувального платежу, таким чином, у наявності обмеження прав сторони угоди, прямо передбачених законом. Згідно ч.2 ст.166 ЦК України вимога про визнання заперечної угоди недійсною може бути пред'явлено стороною угоди або іншою особою, зазначеним в законі.
Оспоримая угода може бути визнана недійсною, якщо вона порушує права або охоронювані законом інтереси особи, яка оспорює угоду, в тому числі спричинила несприятливі для нього наслідки. Правочин, який порушує вимоги закону або іншого правового акту, є оспорімой, якщо із закону не випливає, що повинні застосовуватися інші наслідки порушення, не пов'язані з недійсністю угоди. (Ч.1 ст.168 ГК РФ). Згідно ст.180 ГК РФ недійсність частини угоди не тягне недійсності інших її частин, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення недійсної її частини.
На підставі вищевикладеного, рекомендую Вам звернутися до суду з позовом про визнання положення договору про забезпечувальні платежі (при розірванні договору з ініціативи суборендаря) недійсним.
У Вас - договір суборенди. До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами (ч. 2 ст. 615 ЦК України).
В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за три місяці. Законом або договором може бути встановлений інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін.
Отже, умови договору суборенди, що ставлять право на розірвання договору в залежність від забезпечувального платежу, не законні.
Відповідно до ч. 1 ст. 168 ГК РФ за винятком випадків, передбачених пунктом 2 цієї статті або іншим законом, правочин, що порушує вимоги закону або іншого правового акту, є оспорімой, якщо із закону не випливає, що повинні застосовуватися інші наслідки порушення, не пов'язані з недійсністю угоди.
Згідно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі (в тому числі тоді, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) відшкодувати його вартість, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Т.ч. Вам необхідно: 1) письмово повідомити орендаря про розірвання договору суборенди за 3 міс., 2) подати позов до орендаря з вимогою про визнання угоди про забезпечувальні платежі за договором суборенди недійсним і застосування наслідків недійсності правочину (повернення Вам суми забезпечувального платежу).