Факт оренди приміщення для кафе повинен обов'язково бути закріплений письмовим договором між орендодавцем (власником приміщення) і орендарем (власником кафе).
Складання договору - відповідальний процес. У разі недотримання умов документа кожна сторона може:
- припинити виконувати обумовлені раніше зобов'язання;
- вимагати розірвання договору;
- зажадати виплати передбачених договором штрафів і компенсацій;
- скласти судовий позов з вимогою притягнути порушника до адміністративної відповідальності.
Щоб не допустити прийняття вищевказаних заходів, необхідно ознайомитися з усіма умовами договору ще до підписання документа.
Якщо ж текст договору складався іншою стороною договору, бажано також проконсультуватися у незалежного юриста. Такі прості заходи допоможуть забезпечити стабільну роботу кафе протягом усього терміну дії договору оренди.
Наприклад, в договорі можуть бути прописані умови його одностороннього розірвання. Зазвичай щоб розірвати договір орендар повинен попередити орендодавця про припинення орендних виплат за термін в 1 місяць або більше.
Орендодавець ж може розірвати договір, якщо орендар двічі допустив прострочення платежів або не платить за оренду 2 місяці поспіль.
Але договір може містити умову звільнення орендарем приміщення по закінченні короткого терміну після вимоги орендодавця і інші невигідні для однієї зі сторін умови.
Також часто довгострокові договори оренди містять в собі пункти про індексацію орендної плати. Власники успішних ресторанів радять погоджуватися на підвищення орендної плати не більше ніж на 10% щорічно.
Важливо перед підписанням договору обумовити розмір індексації. Інакше вигідна спочатку сума орендної плати може вже через кілька місяців суттєво збільшитися.
Зразок договору оренди безстроковий ви можете знайти за посиланням.
Як оформити договір і зразок
У договорі оренди кафе обов'язково присутні наступні розділи:
розділ, в якому позначається інформація про приміщення для кафе (місце розташування, площа, відсутність або наявність спеціального обладнання, тераси і т.п.)
Права та обов'язки сторін
обов'язкова обов'язок орендодавця - передати в оренду приміщення і стежити за його збереженням; обов'язки орендаря - своєчасно сплачувати орендну плату і не шкодити збереження довіреного майна, не робити перепланування без згоди орендодавця і т.п.
Розрахунки за договором
тут вказується сума орендної плати, порядок виплат (особистий розрахунок, переклад на банківський рахунок або карту і т.п.) і терміни виплат (щомісяця до певного числа, 1 раз в квартал, 1 раз на рік і т.п.)
Також в документ можуть бути включені і додаткові пункти:
- Термін дії договору - встановлюється за домовленістю сторін: від 1 дня, до безстрокового договору.
- Порядок передачі предмета договору - дата і порядок передачі приміщення орендарю.
- Відповідальність сторін - відповідальність, яку понесуть сторони за порушення договору (для орендаря: за пошкодження орендованого майна можуть бути передбачені штрафи, за несплату орендної плати - розірвання договору; для орендодавця також може бути передбачена відповідальність за несвоєчасне реагування на прохання орендаря, можливість яких передбачена договором ).
- Форс-мажор - порядок дій при виникненні форс-мажорних обставин, до яких відносяться обставини непереборної сили (стихійні лиха, війни і т.п.).
- Порядок дострокового розірвання (регулюються терміни і обставини, при яких можна розірвати договір раніше, ніж закінчиться термін його дії).
Останній блок документа відводиться на підписи і реквізити сторін, а також позначення дати укладення договору.
Для відкриття нового кафе знадобиться чимало документів. Але оформити договір оренди можна з мінімальним пакетом документів.
Орендодавець повинен ознайомити орендаря з наступними документами:
- актуальні виписки з ЕГРП, що засвідчують право власності на приміщення;
- документ, що засвідчує особу, або підтверджує реєстрацію юридичної особи або ІП (в залежності від виду власника);
- при необхідності також правовстановлюючий документ, згідно з яким нерухомість належить власнику. Таким документом може бути свідоцтво про отримання спадщини, дарча або договір купівлі-продажу.
Орендар для оформлення договору в більшості випадків повинен мати всього один документ, що підтверджує особу або відкриття ІП.
Основним фактором для орендодавця буде платоспроможність орендаря, а не наявність документів, що дозволяють відкрити общепит.
Але для використання приміщення за призначенням орендарю вже після укладення договору оренди доведеться планувати дизайн приміщення, купувати спеціальну апаратуру і меблі, можливо, здійснювати капітальний або косметичний ремонт і отримати дозвіл на свою діяльність у безлічі спеціальних державних служб. Таким чином, відкрити кафе орендар зможе не раніше, ніж через місяць після укладення.
Орендна плата за період ремонту приміщення та введення кафе в експлуатацію принесе орендарю додаткові збитки.
За домовленістю з орендодавцем можна прописати в договорі, що плата за перші місяці оренди буде зниженою або взагалі бути відсутнім, але натомість по закінченню терміну оренди все спеціальна апаратура і меблі залишиться власністю орендодавця.
Набагато вигідніше на початкових етапах знімати приміщення, в якому раніше було відкрито кафе. Про переваги такої оренда дивіться в розділі «Договір оренди кафе з обладнанням».
Термін дії
Термін дії договору обумовлюється заздалегідь сторонами і залежить від можливостей орендодавця і потреб орендаря. Орендодавець може встановити обмежений термін здачі нерухомості в оренду, після закінчення якого він планує використовувати приміщення за іншими призначеннями.
Також орендодавець може пропонувати мінімальний термін дії договору якщо не впевнений в якихось умовах договору.
Таким чином, після закінчення терміну дії договору оренди, орендар може зіткнутися з необхідністю знову починати свою бізнес практично з нуля.
Крім того, пошук відповідного приміщення з наявністю досить просторих залів, апаратури, дизайну, тераси та інших необхідних переваг проблематичний.
Щоб термін дії орендного договору був максимально вигідним і для орендодавця і для орендаря, часто обмовляється індексація орендної плати. Згодом ціни на оренду приміщень тільки збільшуються і курс національної валюти нестабільний.
Цілком може бути, що через рік орендодавець зможе здати приміщення для кафе за вигіднішою ціною, ніж сьогодні.
Заздалегідь обумовивши збільшення орендної плати на певний відсоток після закінчення певного терміну можна істотно збільшити зацікавленість орендодавця в підписанні довгострокового договору оренди.
Договір оренди кафе з обладнанням
Орендуючи приміщення з обладнанням можна значно знизити стартові витрати при відкритті бізнесу.
У договорі оренди або додатковому документі в даному випадку може перераховуватися все обладнання, яке знаходиться в кафе і є власністю орендодавця.
Документальне фіксування всього обладнання вигідно і для орендодавця і для орендаря. Це допомагає зменшити шанси на крадіжку обладнання і одночасно не дозволить орендодавцю привласнити додаткове обладнання, куплене на засоби орендаря.
Безсумнівною перевагою оренди приміщень з обладнанням є і те, що для таких кафе вже зазвичай укладені договори для отримання необхідних комунальних послуг та отримано дозволи від контролюючих органів на вчинення підприємницької діяльності.
Орендарю залишається тільки переукласти договори, залишивши вищевказаним організаціям власні контактні дані та реквізити.
Укладення нових договорів з організаціями, що надають комунальні послуги, і очікування планових перевірок від уповноважених органів може зайняти досить тривалий час. Але без отримання відповідних дозволів і послуг кафе не може почати свою роботу.
Додатково попередній орендар приміщення міг мати ліцензію на продаж алкоголю і тютюнових виробів.
Між ІП та фізичною особою
Індивідуальним підприємець може орендувати приміщення для кафе у фізичної особи. Зазвичай юридичні особи активно задіюють наявні приміщення, так що даний вид оренди дуже поширений. Формат договору оренди при таких обставинах не змінюється.
ІП може орендувати для своєї діяльності навіть приміщення, власником частки якого є. Орендодавцем при цьому буде сам орендар (але як фізична особа) і власники решти часткою приміщення.
Вартість державної реєстрації договору оренди дізнайтеся в цій статті.