Договір дарування або договір довічного утримання з коштом. Що вибрати?
Договір дарування - це безоплатна угода, тобто обов'язок по майновому поданням лежить лише на одній із сторін - дарувальника. Ніякого зустрічного задоволення йому не належить. Причини, які спонукають дарувальника передати річ або майнове право обдаровуваному за рахунок зменшення свого майна, можуть бути різними. Найчастіше намір укласти договір дарування виникає під впливом особистих відносин, що склалися між дарувальником і обдаровуваним. Це може бути і почуття подяки до обдаровуваного, симпатія і т.д. У будь-якому випадку такі спонукальні мотиви не мають правового значення.
У разі якщо за умовами договору в обов'язки обдаровуваного ставиться зустрічна передача будь-якої речі, грошових коштів, виконання будь-яких робіт, надання послуг, обов'язок утриматися від вчинення будь-яких дій, то такий договір не може бути кваліфікований як договір дарування.
Дарування - це завжди двостороння угода, тобто для її здійснення необхідна узгоджена воля обох що беруть участь в угоді сторін. Це означає, що для укладення договору дарування мало бажання однієї особи передати в якості подарунку річ або майнове право іншій особі. Обдаровуваний також дуже виразно повинен висловити свою згоду на прийняття дару.
Особливо слід відзначити, що закон не допускає укладення договору, що передбачає передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника (п. 3 ст. 572 ЦК України). До таких відносин застосовуються правила цивільного законодавства про спадкування, відповідно до яких розпорядження про передачу майна після смерті повинні одягатися в форму заповіту.
Договір дарування нерухомого майна в силу імперативної вимоги закону підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту реєстрації, а значить, повинен бути здійснений письмово.
Закон враховує безоплатність дарування і тому містить ряд особливих підстав для її скасування, непридатних до іншими договорами. Частина 1 ст. 578 ГК РФ виділяє випадки, коли дарувальник має право скасувати дарування.
1. Серйозним підставою скасування дарування за беззастережному волевиявленню дарувальника є вчинення обдаровуваним замаху на життя дарувальника або життя близьких родичів.
2. Дарувальник має право скасувати дарування, якщо обдаровуваний умисно завдав дарувальнику тілесні ушкодження (п. 1 ст. 578 ЦК України). В даному випадку характер і ступінь тяжкості тілесних ушкоджень не грають ролі. Це може бути і навмисне заподіяння шкоди здоров'ю різного ступеня тяжкості (легкий, середньої тяжкості, тяжка шкода здоров'ю), і побої, і інше. Для скасування дарування необхідно, щоб шкода здоров'ю дарувальника було завдано в результаті умисних дій обдаровуваного.
3. Дарувальник може попросити скасувати дарування, якщо звернення обдаровуваного з подарованої річчю створює загрозу її безповоротної втрати. По даній підставі можна вимагати скасування дарування, предметом якого була якась річ (але не майнове право або звільнення від майнової обов'язки).
4. Підстава для скасування дарування, передбачене ч. 3 ст. 578 ГК РФ, є дарування здійснюване індивідуальним підприємцем або юридичною особою з порушенням Закону "Про неспроможність (банкрутство)", в цьому випадку суд може скасувати його. Звісно ж, що в якості зацікавлених осіб в даному випадку можуть виступати кредитори індивідуального підприємця або юридичної особи, оголошених банкрутами, а також відповідні державні органи, які здійснюють контроль за діяльністю суб'єктів ринку. Дане положення має на меті забезпечити інтереси кредиторів неплатоспроможних боржників, не давши їм можливості приховати своє майно шляхом вчинення договору дарування на користь третіх осіб. Адже вимоги кредиторів задовольняються з конкурсної маси неплатоспроможного боржника.
На вимогу зазначених осіб договір дарування може бути скасований арбітражним судом при наявності в сукупності наступних умов:
1) дарування скоєно в порушення положень Закону "Про неспроможність (банкрутство)";
2) дарування скоєно за рахунок коштів, пов'язаних з підприємницькою діяльністю індивідуального підприємця або юридичної особи;
5). Остання підстава, передбачене ст. 578 ГК РФ, для скасування дарування не пов'язане з будь-якими негативними фактами. В силу п. 4 зазначеної статті дарувальник має право скасувати дарування в тому випадку, якщо він переживе обдаровуваного. Однак таке право у дарувальника виникає лише в тому випадку, якщо сторони обумовили це в самому договорі дарування при його укладанні. Слід зазначити, що якщо дарувальник переживе обдаровуваного, скасування дарування не відбувається автоматично. Кожен громадянин здійснює будь-яке належне йому право на свій розсуд. Тому дарувальник може реалізувати наявне у нього право на скасування дарування, а може і не скористатися ним. В останньому випадку дар переходить до спадкоємців обдаровуваного.
Скасування дарування допускається виключно у випадках, зазначених в ст. 578 ГК РФ.
Дарування може також не відбутися у випадках визнання договору недійсним (оспорімим або нікчемним) з загальних підставах, передбачених ГК РФ. Договір дарування є недійсним або може бути визнаний таким в наступних випадках:
1) якщо він не відповідає вимогам закону або інших правових актів (наприклад, не дотримано вимог ГК РФ, що пред'являються до форми угоди);
2) якщо він зроблений з метою, яка завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності;
3) якщо він зроблений лише про людське око, без наміру створити відповідні правові наслідки - уявний договір (наприклад, особа, бажаючи уникнути звернення стягнення на своє майно з яких-небудь зобов'язаннями, передає його по уявному договором дарування іншій особі);
4) якщо він зроблений з метою прикрити іншу угоду - удаваний договір (наприклад, частина майна, що перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, одним з них передається за договором дарування іншій особі, яка не є учасником спільної власності, щоб уникнути тієї можливості, що хтось -або з інших учасників часткової власності скористається правом переважної покупки. Таким чином, договір дарування фактично прикриває угоду купівлі-продажу);
5) якщо він зроблений громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу;
6) якщо в якості дарувальника за договором виступає неповнолітній, який не досяг 14 років (малолітній);
7) якщо він зроблений без згоди піклувальника громадянином, обмеженим судом у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами;
8) якщо він зроблений громадянином, хоча і дієздатним, але які перебували в момент його укладення в такому стані, коли він не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними;
9) якщо він зроблений під впливом помилки щодо природи угоди (наприклад, особа вважало, що передає річ по безкоштовне договору);
10) якщо він зроблений під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною.
У всіх перерахованих випадках договір дарування є або недійсним за своєю природою, або може бути визнаний таким на вимогу зацікавлених осіб. Неправильна угода не має юридичних наслідків. При недійсності правочину обдаровуваний зобов'язаний повернути дарувальнику все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі, відшкодувати його вартість у грошах. Всі зазначені випадки регулюються ст. 166 - 181 ГК РФ.
Важливим є дотримання форми договору - письмовій, з нотаріальним посвідченням. плюс до цього передбачається необхідність державної реєстрації. Причому саме остання визначає виникнення у сторін відповідних прав і обов'язків. В іншому випадку договір не матиме юридичної сили і ніяких юридичних наслідків. Він просто не був укладений, і нотаріальне посвідчення тут не відіграє суттєвої ролі. Крім того, відповідно до п. 3 ст. 596 договір, що встановлює ренту на користь громадянина, який помер до моменту укладення договору, є нікчемним.
У договорі довічного утримання повинна бути визначена вартість всього обсягу змісту з утриманням. При цьому вартість загального обсягу змісту на місяць не може бути менше двох МРОТ. Договором довічного утримання може бути передбачена можливість заміни надання змісту з утриманням в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах. Зобов'язання довічного утримання припиняється смертю одержувача ренти.
Одержувачем ренти може бути будь-який громадянин незалежно від віку, працездатності, стану здоров'я. Одержувачів ренти може бути і декілька. До речі, їх частки визнаються рівними, якщо інше не передбачено договором. У разі смерті одного з них виплати не припиняються, частка померлого переходить до пережили його рентополучателя.
Крім того, важливо, щоб майно, передане під виплату ренти, знаходилося у власності. Відповідно, у рентополучателя повинен бути на руках документ, що підтверджує право володіння, користування і розпорядження житловою нерухомістю.
До платників закон також не пред'являє ніяких особливих вимог. Ними можуть бути і громадяни, і юридичні особи, у яких є зацікавленість і необхідність в придбанні майна у одержувача ренти і які мають економічні можливості виконувати обов'язки за договором.
Відмінність ренти і дарування очевидно, це оплатне відчуження. Рента і купівля-продаж різняться характером зустрічного задоволення, що надається одержувачу ренти в обмін на майно, що відчужується майно. У купівлі-продажу - це товар за певну грошову суму (ціну), в мене - заздалегідь оцінене сторонами відшкодування. А ось рента відомим загальним обсягом належних одержувачу платежів відзначитися не може, адже термін договору, а відповідно, і розмір зустрічного задоволення визначаються часом життя рентополучателя або вказаної ним особи. З цим якраз і пов'язаний ризиковий характер договору довічного утримання з коштом, адже заздалегідь не відомо, чи будуть відповідати один одному обсяги взаємного надання.
Список забезпечення потреб рентополучателя в житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина - догляді за ним, оплату ритуальних послуг не є вичерпним, сторони можуть його визначати на власний розсуд, адже чинне цивільне законодавство передбачає принцип свободи договору, тобто право включати в нього будь-які умови, які не суперечать закону і відповідають інтересам сторін. Але за доцільне буде всі ці "розсуду" детально розписати, вказати суттєві особливості змісту і порядок його надання (режим покупки продуктів і приготування їжі, порядок оплати комунальних послуг, прибирання в приміщенні, медичне обслуговування, випадки здійснення надомного догляду, можливість зміни умов договору в залежності від стану одержувача ренти та ін.). Детальний визначення умов знижує ймовірність того, що в подальшому виникнуть суперечки щодо передбачуваного обсягу змісту. Крім того, на практиці в деяких договорах сторони передбачають пункт про те, що всі угоди, усні домовленості, які мали місце до укладення договору, втрачають свою силу з моменту його підписання. Це також певна гарантія того, що спроби одержувача ренти в подальшому посилатися на словесні обіцянки не увінчаються успіхом. Основний ризик таких договорів полягає в тому, що, як правило, сторони забувають фіксувати виконання зобов'язань між собою. В результаті виникають суперечки, в ході яких з'ясовується, що у цілком сумлінного власника не виявляється письмових доказів щомісячного виконання своїх зобов'язань перед одержувачем ренти. Це, в свою чергу, надає останньому право на розірвання договору ренти з поверненням собі квартири.
Відповідно до ст. 551 ГК РФ платник ренти набуває право власності на передану йому одержувачем ренти нерухомість з моменту реєстрації договору. Однак, незважаючи на те, що платник ренти стає власником переданого йому нерухомого майна, його права щодо розпорядження таким майном обмежені. Згідно ч. 1 ст. 604 ГК РФ платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, тільки за попередньою згодою одержувача ренти. Порушення цієї умови тягне нікчемність угоди.
В силу загальних положень, встановлених ст. 586 ГК РФ, сама рента обтяжує нерухоме майно, передане під її виплату. Тому в разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна (ст. 586 ЦК України). Платник ренти за договором довічного утримання з коштом зобов'язаний отримати попередню згоду одержувача ренти на відчуження або інше обтяження нерухомого майна, переданого в забезпечення змісту з утриманням.
Оскільки термін дії договору обмежений періодом життя одержувача ренти, за загальним правилом зобов'язання довічного утримання припиняється з його смертю.
державний реєстратор Н.С. Третьякова