На перший погляд різниця між пайовиком і пайовиком стирається - власне, яка різниця, коли мова і в одному, і в іншому випадку йде про покупку житла у власність?
Та й забудовники, при покупці певного об'єкта, такого вибору не пропонують. Однак, на ринку первинного житла і зараз мають місце бути різні форми покупки нерухомості, розбиратися в тонкощах яких потрібно для грамотної оцінки різних ризиків: змін термінів забудови, вартості, факту здачі об'єкта або не здача.
Звернемося до історії
Купівля квартири завдяки участі в ЖБК (житлово-будівельному кооперативі) - форма, що виникла набагато раніше, ніж участь у пайовому будівництві. Так що з упевненістю можна сказати, що нинішня конструкція ЖБК є кілька несучасної формою з позицій правового регулювання.
вплив СРСР
По суті, ЖБК є добровільним об'єднанням громадян на підставі членства з метою вирішення їх потреб в житло. Для вступу в ЖБК, громадянин пише заяву і платить спеціальний внесок. Правда, стати претендентом на право власності член кооперативу може після виплати паю (коли сам стане повноцінним пайовиком).
Власне, ЖБК як варіант споживчого кооперативу є спадщиною СРСР. Питання отримання житла подібним чином були узгоджені ще в Житловому Кодексі України. Тоді все ЖБК контролювалися державою. Коли відбувся перехід від командної економіки до ринкової, дана конструкція перетворилася в Житловий Кодекс РФ (причому без урахування економічних змін країни).
Пойщік: плюси і мінуси
Житлово-будівельні кооперативи перестали контролюватися державою, але громадянам, які вступають в ЖБК, які не забезпечилися основні переліки прав і гарантій, якими б вони мали у співпраці з будкомпаніями. Чому ж виникла така проблемна ситуація? Пайовики не контактують з будівельними компаніями прямо, а вступають з точно такими ж пайовиками, які об'єдналися в ЖБК.
Давайте розглянемо плюси і мінуси участі в ЖБК?
- Пай ви можете погашати поступово, і тому вам не знадобиться брати іпотеку
- Є можливість володіння і користування житлоплощею ще до повної оплати паю
- Зазвичай покупка житлоплощі через ЖБК більш бюджетна
- В кооператив вступити просто і немає необхідності реєстрації договору
Мінуси вищеописаної конструкції проявилися саме на практиці. Наприклад, будівельні фірми, завдяки ряду «білих плям» в законодавстві, стали створювати прямо або частково афільовані ЖБК, для уникнення забезпечення прав і гарантій громадян, які встановлені законом про захист прав споживачів:
- Так як фундамент для зміни термінів здачі об'єкта, а також ціни, порядок сплата і так далі регулюються статутом кооперативу, а не законодавством, кооператив починає зловживати своїми правами
- Видається неможливим вимагати неустойку або штраф за порушення зобов'язань, а також усунення недоліків у роботі
- Слід згадати про додаткові обов'язки, які передбачає статут кооперативу: особиста участь, різні заборони.
- Так як договір з ЖБК не проходить реєстрацію, є шанс подвійного продажу одне і того ж об'єкта.
Пайовик: зміни
Недоліки, перераховані вище, сприяли виникненню нової правової конструкції, а саме участі в пайовому будівництві.
Договір участі в пайовому будівництві включає в себе зобов'язання забудовника - в певний термін передати об'єкт нерухомості. Пайовик повинен прийняти його і оплатити.
Ризики в пайову участь зведені до мінімум, можна сказати, вони відсутні зовсім (на відміну від ЖБК). Закон передбачає такі положення, як неможливість зміни умов про термін однією стороною, гарантії захисту та якості, штрафи за порушення, реєстрацію договору і так далі.
Але, при глобальних позитивних сторонах статусу пайовика, складно себе відчути в повній безпеці.