Звичайні цінні папери: сутність, види
Іпотека підтверджує факт забезпечення відповідальності позичальника (боржника) перед кредитодавцем (власником нерухомості або, точніше, закладений на неї). У РФ подібні взаємини регулюються спеціальними законами, до яких відносяться закони про іпотечні цінні папери, також закон про іпотеку з основним упором на заставу нерухомості.
Іпотечну позику на увазі одну з форм застави, коли закладається нерухомість (майно) знаходиться у володінні боку-боржника, а інша сторона (кредитор) при невиконанні зобов'язань першої стороною купує право отримати задоволення через продаж цієї нерухомості.
У більшості випадків факт застави виникає при оформленні іпотечного позики, коли банк передає кошти під заставу майна, що приймає форму заставного забезпечення. Другий варіант оформлення іпотечної позики - отримання під заставу вже існуючої нерухомості. При цьому кошти можна витрачати не тільки на укладення угод з купівлі майна, але і на рішення інших завдань.
Сторона, яка виступає в ролі боржника, може користуватися і володіти об'єктом нерухомості. Якщо ж виникає бажання продати або закласти об'єкт, то подібні дії можливі лише з дозволу кредитора. Якщо ж позичальник не може впоратися із зобов'язаннями, то об'єкт (заставне майно) реалізується, а кошти спрямовуються на покриття витрат кредитора.
Що стосується іпотечних цінних паперів, то до них відносяться боргові активи, що рефінансуються за допомогою іпотечних позик (він може бути один або кілька). Процентні платежі за даними інструментам здійснюються з грошей, які отримані по забезпечує позиками.
При наданні позики під заставу нерухомості сторони оформляють кредитну угоду. У ньому, як і в офіційному документі, визначаються основні умови угоди - права власника, термін погашення позики, порядок оформлення кредитних коштів і так далі. Другим документом є договір застави, де описуються правила використання самого об'єкта застави при невиконанні зобов'язань сторонами.
Всього звичайні цінні папери (при забезпеченні заставної) бувають трьох видів:
- заставні;
- облігації. покриті у вигляді іпотеки (іпотечні облігації);
- іпотечний сертифікат участі.
Звичайні цінні папери: заставна
Наприклад, банк надає іпотечний позику і виступає в ролі кредитора за зобов'язанням з іпотечним забезпеченням. Він же грає роль заставодержателя майна. Права даного банку з позиції власника застави додатково підкріплюються (забезпечуються) заставної.
Заставна - цінний папір, що обертається на вторинному ринку. Як наслідок, банк-кредитор може передати (переуступити право) на актив іншій стороні. Все, що потрібно - передати заставну. Заставна, як документ, повинна мати всі необхідні реквізити і містити умови кредитної угоди. Перша видача заставної здійснюється державним реєструючим органом, а згодом передається з рук в руки.
До основних властивостей заставної можна віднести:
- вираз відносини заборгованості. Власник цінних паперів у разі неповернення коштів може розраховувати на посвідчення своїх вимог з вартості майна, а не саму нерухомість;
- іменна папір. Це означає, що заставна знаходиться у володінні названої особи;
- документарна папір. Тримач активу в разі здійснення прав зобов'язується пред'явити актив стороні, щодо якої і здійснюється конкретне право;
- термінова папір. У заставної є певна дата погашення. Якщо ж розмір зобов'язань підлягає виплаті частинами, то і періодичність виплат (графік платежів);
- процентний актив. Тримач заставної може отримувати відсотки вище номіналу, який буває плаваючим або фіксованим;
- звертається папір. Це означає, що актив може існувати і на вторинному ринку.
Незважаючи на свої особливості, заставні можна зустріти на ринку. Цьому є кілька причин:
2. Розмір заставних (ціна) найчастіше недостатня. щоб залучати потенційних інвесторів. Для великих покупців дана «риба» є занадто «дрібної», а невеликим інвесторам більш цікаві інші види активів, що мають на увазі менші ризики.
3. Процентний ризик. Відсоток за позикою є стабільним (фіксованим) і не змінюється з плином часу. Як наслідок, при зміні ринкових ставок процентний ризик за цінним папером неминучий.
4. Ризик втрати вартості майна. Як правило, заставні папери оформляються на різні об'єкти нерухомості, ціна яких може змінюватися, і найчастіше занадто висока. Якщо ж ціни на нерухомість знизяться, то ряд позичальників може піти у відмову і повернути заставу назад. Ось чому потенційні інвестори неохоче купують дані активи.
Звичайні цінні папери: облігації з іпотечним покриттям
Банк, який займається іпотечним кредитуванням, збирає групу заставних (так званий пул) і отримує по ним регулярні виплати від позичальників. Надалі під цей пул банк-кредитор може випустити боргові папери (облігації). Покриття заборгованості (виплата відсотків і тіла боргу) буде відбуватися за рахунок отриманих від позичальників грошей. При бажанні пул може бути переданий і іншій стороні (наприклад, іпотечному агентству). Надалі агентство може самостійно здійснювати випуск облігацій.
Така схема рефінансування вельми популярна в Сполучених Штатах, де вже з 30-х років 20-го століття почалося активне формування системи держпідтримки, і стали створюватися різні іпотечні агентства. У РФ сфера іпотечного кредитування існує порівняно недовго, тому можливості таких цінних паперів ще не розкриті повною мірою.
Звичайні цінні папери: іпотечні сертифікати участі
Одним з головних аспектів іпотечної позики є покриття по іпотеці. Останнє, як правило, може складатися з декількох забезпечених іпотечними позикою вимог щодо повернення основної суми заборгованості, а також виплати відсотків за договором.
Таким чином, іпотечне покриття може складатися з декількох елементів:
- заставних;
- державних цінних паперів;
- іпотечних сертифікатів участі;
- готівки (грошових коштів).
У ролі іпотечного покриття може виступати та нерухомість, але лише на певний термін і на конкретних умовах.
У даному переліку особливе місце займає іпотечний сертифікат участі - борговий папір, що засвідчує право власника (утримувача) на покриття у вигляді іпотеки, а також на право вимоги від надав актив особи якісного довірчого управління іпотечним позикою, право на готівку. отриману в рахунок виконання зобов'язань.
По суті, іпотечний сертифікат участі - цінний папір іменного типу, яка не має номінальної ціни. Завдяки їй, можна точно з'ясувати долю інвестора (власника) в загальному іпотечному покритті. Наприклад, це може бути певний відсоток від загальної суми (20-30%). Видача таких сертифікатів - право виключно ліцензованих органів, що мають відповідний дозвіл на роботу з НПФ або ПІФами.
Особливість іпотечних сертифікатів участі - поділ прав на кілька різних часток з метою скорішого повернення боргу. Після поділу подібні права можуть бути продані інвесторам, що дозволяє швидше компенсувати вкладення.
З описаних вище звичайних цінних паперів, на території Росії звертаються боргові папери, що мають іпотечне покриття. Другі за популярністю - іпотечні сертифікати участі. Останні більш цікаві для великих інвесторів через їх високу вартість (наприклад, покупцям можуть виступати страхові організації, інвестиційні фонди, НПФ, ПФ і так далі). Дані активи привертають увагу не тільки підвищеної потенційним прибутком, а й своєю надійністю.